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某小區業主入住已一年有餘,卻發現會所竟被發展商用作自己的辦公用房,以至整個小區配套僅有一兩家餐館,而發展商原先宣傳的諸如兒童活動中心和老年保健中心等設施均無蹤影,不滿的業主遂與發展商交涉。
業主們認為發展商通過收取售房款,已收回了全部投資並賺取了豐厚的利潤,所以業主們不僅買下了專屬於自己的房屋,還買下了包括會所在內的整個小區的一切設施、設備,因此會所的經營應由全體業主決定,經營收益也應由全體業主共享。
而發展商則認為,在其出售房屋時並未將會所作為共有部位或公共設施分攤售與業主,所以會所的產權沒有轉移給業主,仍為發展商所保留,只有發展商纔有權決定如何經營會所。
雙方各執一詞,爭執不下。那麼何謂會所?會所的產權究竟屬於哪一方?由此引發的關於會所功能、利用和限制的話題值得探討
北京勞賽德律師事務所蔡耀忠律師
蔡耀忠律師,中國政法大學碩士,專攻房地產投資、房地產金融、建築工程、公共工程、物業管理等領域的法律服務與研究。現為北京市勞賽德律師事務所合伙人,北京市律協物權法專業委員會副主任委員,《中國房地產法研究》(叢書)主編。
會所為全體業主而建
會所的概念,要追溯到福利分房時期,有一定規模的住宅區臨街側有若乾房屋被闢為糧油店、便民商店、餐館、菜場等配套商業服務設施,這些設施大多由房管部門或產權單位按政府要求興建,為的是方便附近居民的日常生活,並不計較經濟效益的好壞。隨著城市建設的發展和人民生活水平的提高,住宅區的結構發生了很大的變化,住宅區建設由分散的、功能單一的傳統方式向集中化、綜合化和現代化方向發展。配套商業設施種類也由原便民糧油店等衍生出商務中心、健身房、診所等新型服務設施,並且不再混在居民樓裡,而是集中於某一專門建築,與住宅群共同組成一個完整的功能齊全的多功能區,這一專門建築即被稱為會所。會所主要是豐富社區居民業餘文化生活,為居民日常生活提供便利,進而創造和諧、舒適的社區環境,承載社區文化建設的任務。
根據北京市政府於1996年8月6日頒布的《北京市住宅配套商業服務用房管理辦法》(1997年1月1日起施行),規定新建、改建居住區應當按照市政府規定的新建、改建居住區公共服務設施配套指標規劃和建設配套商業服務設施,配套商業設施建設指標不足的,城市規劃管理部門不予頒發建設規劃許可證,建設部門不予頒發開工許可證。(楷體)
同時,《北京市住宅配套商業服務用房管理辦法》還規定,不按規定標准建設配套商業服務設施,或擅自改變原規劃用途的,由有關部門責令責任單位限期改正並可處以5000至30000元的罰款。(楷體)
由此可見,新建住宅小區時必須建設相應的配套商業服務設施,這是發展商的一項行政法義務。發展商在項目前期,即立項、報建過程中,就必須就未來配套設施的規模、功能、擬開設的服務項目等規劃報有關部門審核,以申請頒發規劃許可證和施工許可證,這兩項許可均為附義務許可;發展商獲得許可後,必須嚴格按照此申請文件的承諾建設配套商業服務設施,否則應承受相應的法律責任。
會所的產權屬於發展商
會所雖然主要是為小區全體業主的生活需要和便利而建,但在目前商品房銷售普遍以建築面積計價的情況下,為保護購房人利益、規范商品房銷售行為,避免發展商在建築面積測算方面侵害購房人利益的情況,政府制定了公共建築面積分攤原則,明確規定會所這樣的經營性商業用房不得參加公共建築面積分攤。
發展商在項目竣工時即取得整個項目的產權,然後再同每位購房人進行產權分割。從形式上看,買賣的具體標的物由建築面積、套內建築面積、公共分攤面積來確定,產權證也是用上述數據界定房屋權屬范圍,購房人給付房款換取的是專有部分的房屋和參加分攤的公共建築部分的產權,其中,專有部分房屋由購房人獨立使用,參加分攤的公共建築為全體購房人共有。在法律沒有規定,購房合同也沒有約定的情形下,諸如會所這樣未被分攤的建築物一般不能推定屬於全體業主共有,只能看作是發展商保留權屬的一部分,當然會所經營收益也就只能歸發展商享有了。
運用行政手段限制發展商對會所的利用
會所的所有權屬於發展商,但會所當初是為全體業主的需要而建設的,建成後,也應根據業主的需要使用和經營,發展商不可以任意利用和處分,否則便是濫用權利。如果發展商和購房人在購房合同中約定會所中有哪些具體服務設施,如發展商沒有兌現或擅自變動,購房人可要求發展商承擔違約責任。即使購房合同中沒有類似約定,政府在這方面對發展商也有要求,發展商在申領規劃許可證和施工許可證時必須有關於配套商業服務設施的計劃,而且不得低於政府的最低要求,所以發展商隨意利用、處分會所,很可能違反了行政義務。
由於會所的產權屬於發展商,業主們無權直接決定會所的經營,也無權要求分享會所經營的收益,但對發展商隨意處分會所的行為並非無能為力。業主們可以首先察閱與發展商簽署的購房合同中有無關於會所方面的約定,如發展商違反這些約定,可以要求發展商履行上述合同並承擔違約責任。同時,業主們還可以向有關部門舉報該發展商,由政府有關部門對其做出限期改正的決定,並對其進行行政處罰。
運用法律手段制約發展商對會所的利用
會所應為社區成員生活的便利、舒適服務,但會所又屬於發展商所有,發展商有自己的利益需求,要求發展商自覺地捨棄可能的營利機會去迎合社區成員的需求,恐怕不現實;而現有法律在這方面對發展商又約束不夠,實際也很難真正約束發展商,這樣就容易造成發展商濫用權利引發與業主的衝突。在實際操作中,可能存在以下幾種情況:
監督機制不力影響會所使用
如果發展商違反行政法義務,業主舉報,但有關部門並不做處理怎麼辦?看來只能以有關部門行政不作為導致業主權利受到侵害為由打一場行政訴訟了。就算業主們贏了官司,由有關部門處罰發展商,但區區幾萬元罰款對發展商而言是九牛一毛,而發展商往往交了罰款就了事了,業主的權利還是無法切實得到維護。
發展商短命影響會所使用
會所的土地使用權通常和住宅一樣是七十年,會所屬發展商所有,而發展商恐怕少有存續如此之久的。發展商破產、被兼並等都會影響會所的命運和前途。而且發展商正常存續期間,會所也可能被用來設定抵押,也存在抵押權人行使抵押權的情況,會所易主看來難以避免。
業主需求調整影響會所使用
隨著社會不斷發展,人們不斷會有各種新的服務需求,會所客觀上也需不斷調整,發展商立項、報建之初的有關會所的規劃恐怕會漸漸不合時宜,發展商的這項行政義務如何進行調整?
上述問題的根源都在於會所的權屬問題,筆者認為有可以采取兩種法律解決方案:
1.由法律明確規定會所屬於全體業主共有
實際上,發展商開發一個項目,其所有投資均要從售房收入中收回,會所不參加公共建築面積分攤,不對外銷售,但發展商肯定會將會所的建設成本轉嫁到可售房屋上,因此規定會所屬業主共有是合理的。
有人認為政府按建築面積征收土地出讓金,會所不參加分攤,則會所這部分的土地出讓金為發展商所交,所以會所的產權歸發展商更合理。但會所是否分攤與購房人支付的房款是否含會所部分的土地出讓金是兩個問題,以建築面積計價只是一種計價方式,不真正意味著購房人出的錢就僅僅含這部分的土地出讓金和建築成本。假如雙方約定以套內建築面積計價,難道就可以認為購房人僅支付了專有部分的價錢,沒有含公共建築部分的土地出讓金和建築成本,因此就不享有公共建築部分的權利?現階段,政府明確規定分攤原則還是具有積極意義的,既然會所不參加公攤,那麼可以直接由法律規定配套商業服務設施用房所有權歸全體業主共有,由全體業主決定如何使用,由物業管理委員會具體實施。物業管理委員會可委托有專門經營管理經驗的物業公司或其他機構經營,所獲收益除支付受托單位勞務報酬外,其餘由全體業主共享。
但這一方案也存在一個弊端:會所歸全體業主共有,每位業主所佔份額都很小,其所有權其實是虛化的,業主們缺乏足夠的動力去行使自己的權利,而物業管理委員會的法律地位尚待立法進一步明確,目前多類似於清談機構。這樣會所的經營很可能被受托機構把持,侵害業主權益恐怕仍難以避免;也可能出現受托機構激勵和監督不力造成會所管理不善,效率低下等情形。
2.會所所有權歸發展商,但法律對之多方面限制
發展商可以沿襲以前的做法,保留會所所有權,但由法律特別規定其權利的行使不應損害全體業主的權益,並賦予業主們在權益受到侵害時的相應訴權,同時對發展商的所有權作如下限制:
A.規定發展商不得以會所為自己的辦公用房,或辦公用房不得高於一定比例;
B.發展商不得以會所對外擔保;
C.商品房買賣示范合同文本中添加有關配套商業服務設施的具體內容,要求發展商應以不低於規劃申請文件中承諾的標准建設配套商業服務設施;
D.發展商應從會所經營收益中提取一定比例作為會所維護改造基金;
E.上述限制對會所的繼受人同樣有效。
但這一方案可能存在監督成本較高的弊端,需在實踐中完善。
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