近年來，隨著城市經濟的發展，人口的急劇增加，城市內部空間結構發生了很大變化，一方面住宅從中心城區向城市外圍轉移，工業企業從中心城區向郊區、衛星城轉移；另一方面，中心城區內部出現地域功能分化和重組。中心商務區(CBD)出現，商務、管理功能加強；高檔住宅區向城市內圈集中。在這種城市空間分化過程中，住宅向城市邊緣發展的趨勢日益明顯。幾年來，天津市政府先後在近郊規劃的華苑、麗苑、梅江、梅江南、雙林、瑞景等大型居住區，以及開發商自行向城市外緣發展，已經形成了住宅城市邊緣化的基本格局。

　　城市住宅外向化發展特征

　　南開大學經濟學院副教授黃楠分析城市住宅外向化發展的特征認為：

　　1、隨著與中心城區距離的加大，城市住宅區規模呈現增大的趨勢。

　　2、區位取向由『攤大餅』圈層式與老城區相鄰，轉向沿城市伸展軸向發展。

　　3、以經濟適用房為代表的普通住宅向城市邊緣發展，高檔住宅區向內圈發展。

　　4、住宅形式以小區模式為主，多個住宅小區成組分布，構成新型居住區。

　　住宅向城市邊緣發展原因

　　黃楠教授認為，導致住宅向城市邊緣發展的原因是多方面的，包括土地成本、交通成本、規模經濟效益、城市規劃與城市發展需要等。

　　首先是由於城市經濟的迅猛發展，中心城區人口的急劇膨脹，帶來中心城區基礎設施、住房、城市生態環境等方面的巨大壓力，迫使政府必須調整城市人口居住結構。天津以危陋平房改造為契機，在城市邊緣大規模建設安居工程、商品住宅就是在這樣的背景下展開的。

　　其次，開發商受政策和經濟利益的驅動，把住宅開發投資轉向城市邊緣。政府通過城市規劃、土地批租、住房政策等手段對房地產市場進行乾預和調控。出於經濟利益的考慮，開發商在城市內圈有利可圖。必須開發高檔住宅。若要適應大多數工薪階層的消費需求，把投資方向轉向地價較為低廉的城市邊緣成了開發商的廣泛選擇。

　　第三，中心城區傳統制造業的郊遷，商務與管理中心等功能的重組也推動了城市邊緣大型住宅區的形成。近年來，天津實行傳統重工業向郊區遷移、強化中心城區的商務、金融、管理、文化交流中心功能的政策，改變了就業、生活等的區位取向，推動了城市住宅向邊緣區，特別是向城市發展軸向轉移的趨勢。

　　第四，城市交通、通訊等基礎設施載體功能的改善也拉動了城市邊緣居住區的發展。城市基礎設施如交通、通訊、醫療、學校等的缺乏，是影響開發商投資和人們消費的重要因素，基礎設施的建設與完善，改變了城市邊緣居住區居民在工作與生活上的不便，縮短了與城市中心區的差距，掃除了制約市場的重要障礙。

　　第五，居民的收入水平和消費觀念發生改變。高收入階層有能力選擇內圈的高檔住宅，但也有些人看中郊區的生態質量和生活環境，又具有私家車的便利，選擇到郊區生活。中低收入階層，由於邊緣住宅價格相對便宜，選擇郊區置業。同時，還有的人是二次置業，用於投資。

　　建設城市邊緣居住區要定位准確

　　天津市城市規劃設計研究院邊慶良工程師提出，建設城市邊緣住宅要定位准確。

　　區位分析是市場定位的基本因素，每個城市邊緣新居住區應根據自身區位的特點具體分析，以確定自身居住區的特點、標准、價位、銷售人群、開發建設的步驟等，從而把握社區的建設，避免盲目開發造成房屋的空置和資金的佔壓。

　　市場分析是市場定位的主要因素。市場分析的主要手段是市場調查。就目前講，天津市城市邊緣住宅面對的市場，應該是廣大的中等收入階層和少部分高收入階層。對於低收入階層，解決住房的主要來源是二手房和城市邊緣的小規模樓盤。規劃設計人員應主動參與市場的調研，通過准確的調查，確定未來的消費人群，結合區位的特點創造適合本人群的規劃特色。

　　建設城市邊緣居住區規劃設計理念要超前

　　邊慶良工程師認為，探索超前的規劃設計理念已成為居住區規劃設計的重要內容，它不僅要考慮居住區的硬件：整體景觀與局部設計，綠化環境與建築的協調等，而且要重視居住區規劃的軟件設施：努力體現『以人為本』的原則，樹立生態規劃的觀念，提高居住區的文化品位。所以在城市邊緣新居住區規劃中，要注意以下幾個方面：

　　1、用地構成：

　　由於城市邊緣居住區用地規模加大，形成與城市道路原有規劃的矛盾，所以建議，在城市邊緣新住宅區規劃中，降低小區、居住區用地入口規模標准，小區采用大組團的規劃概念，進行居住區用地布局。同時要調整居住區綠化指標，執行公共綠地不少於3平方米／人(含小區與組團)的標准核算配套公共綠地。

　　2、空間布局：

　　建議住宅建築的多層住宅高度以四層或四躍五層形式為主，對於有良好景觀的高層、中高層，可結合綠化或水體等開敞空間布置，既豐富居民區的空間布局，又能提高賣點。

　　配套公共建築：小區可結合區位特點采用集中與分散結合的形式，只布置必要的小型配套設施，其主要商業設施與整個居住區的大型商業結合布置，根據居住區的規模，形成一、兩個大的獨立商業中心，這樣有利於商業項目的經營，也方便居民使用，減少對住宅的影響。教育設施方面，由於我國入口比例構成變化較大，因此建議在居住區內集中布置教育用地一到兩處，以便教育部門根據不同的高峰期進行內部調整。

　　居住區開敞空間：應打破傳統中心綠化、中心封閉的觀念，將優美的居住區中心綠化空間向城市空間開放，使居住區與城市有機地融為一體。

　　3、交通組織：

　　宜采取人車分行為主，人車混行為輔的組織方式，兼顧有車族與無車族的利益和便利，尋求『均好式』規劃。車位的安排以不超過50泊位／百戶比較有利。機動車的停車方式，建議集中建設停車庫，雖然投資多了一些，但是節省用地，又有防盜、防損壞、對住宅乾擾少的優點，是今後居住區解決停車問題的發展方向。步行系統要能夠將居住區中心綠化、小區中心綠化、組團綠化、宅間綠化有機地融為一體，要根據不同年齡、不同愛好居民的需求，規劃不同的活動場地，體現『以人為本』的規劃理念。

　　4、指標體系：

　　容積率應控制在1.0以內，0.8-0.9為宜。綠地率不低於45%，這樣纔能達到人均綠化面積不少於9.46平方米，避免城市居住區局部缺氧危害居民健康情況的發生。建築密度不超過25%，以20-22%為宜。日照間距在有角度的情況下也應不低於1：1.5。平均每戶住宅建築面積不超過100平方米。

　　5、規劃設計理論創新：

　　應充分利用規模優勢、市場優勢，結合城市規劃『聯系理論』、『場所理論』等理論思想，進行居住區規劃設計理論的創新和發展，樹立『以人為本』的可持續發展和生態保護的觀念，達到資源的可持續利用。在設計中從住宅到環境設計都應去挖掘、繼承、發展地方文化特色、民族特點。

　　規范規劃管理促進城市住宅邊緣化健康發展

　　邊慶良工程師指出，規范規劃管理，纔能促進城市住宅邊緣化的健康發展。

　　首先，要加強宏觀調控，預留城市可持續發展空間。一個大規模的城市邊緣居住區從開始策劃到建成，一般要5—10年的周期，加強這一地區的宏觀調控是規劃管理部門的重要任務。一個大的邊緣居住區開盤後，應嚴格控制周邊地區的大規模開發，避免造成城市發展的不均衡，為城市預留一定的可持續發展空間。

　　其次，要樹立環保意識，改善城市生態環境。居住區不單單是『住』的場所，應該成為城市生態環境的一個有機組成部分，居住區內人工環境與自然環境有機融合，纔能創造高質量的城市生態環境。

　　最後，要依法管理、依法建設。應嚴格按照城市總體規劃進行管理，嚴格限制開發建設中的貴族化、大型化傾向，對城市建設中的流行病，如歐陸風、廣場熱等現象有清醒的認識，不隨波逐流，通過合理的設計、規范的管理促進城市邊緣居住區規劃與建設的健康發展。(喬鳳青)