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上海市物價局價格監測中心的信息表露,上半年,滬上半數以上的高檔樓盤被境外人士和外省市人士買走,但有關負責人同時提醒,雖然上海市房地產市場走入上昇通道後,供需兩旺,房價、銷量持續增長,但一些問題也開始顯露出來。
在今年上半年登記預售的1230萬平方米商品房中,預售價格每平方米5000元到7000元的中高價住宅和每平方米7000元以上的高價住宅的比重,分別攀昇到22%和9.5%,預售量同比分別增長了107%和172.1%。
一位開發商說,這在以前想都不敢想,『市場上總是有人在接高價樓盤,只要品質好、地段好,價位再高都不愁賣。買房子就像買小菜,真邪乎』。據介紹,有些新開盤的小區,甚至有人一次就買走五六套,出手極為闊綽。
到底是誰買走了上海的高價樓盤?徐家匯宜山路附近一處高檔樓盤的銷售人員透露,來買房的人,除了少量的本地市民,很多是外地來的購房團。『都是整套整套的買,他們除了看看樓層和結構,基本上不看房型。』現在,這處樓盤對外宣告售罄,售樓處卻依然在接待購房者諮詢。『現在一些溫州人在委托我們賣房。這些房保證都沒有住過人,絕對是新房。』售樓小姐熱情地請記者去看看所謂的『二手新房』。據了解,相比年前,這些房都相繼漲了500元以上。
高價樓盤的熱銷,自然帶動了樓價的普漲。上海南市區附近,原來每平米4000元左右,現在都上昇到6000元到7000元甚至更高;中心城區新開樓盤中,70%以上超過7000元。原來低檔房的房價是1700元左右,市中心也不過是2000元到3000元,但現在4000多元也成了低檔房。
從權威部門公布的預售對象上也可看出端倪:外地人和境外人士的購房比重,從去年同期的14%和1.2%,迅速上昇到上半年的20.1%和5.7%,同比漲了約10個百分點;形成鮮明對比的是,本地居民同比減少了10個百分點。特別醒目的是,外地人和境外人士購買了上海樓市高價住宅的53.6%,超過了本地居民。據業內人士稱,外地人購房的目的主要不是自己居住,而是用來投資。他們通過大資金進入房地產市場,囤積一段時間,抬高房價後,再倒手售出。目前,不少宣稱已經售罄的高檔樓盤,都有所謂的『二手新房』在待價而沽。
上海市物價局有關負責人認為,在這些境外、外省市購買者中,因為多數是以投資為目的,所以一旦撤離將嚴重衝擊樓市,應當引起高度警覺。此外,有關負責人認為,目前部分房地產開發商缺乏長遠目標,采取種種手法鑽現行政策的空子,如對正在建設中的樓盤,因不能合法預售而通過預訂進行事實上的售賣,在預訂過程中又故意營造緊俏氣氛,人為地造成賣方市場,短期內獲得高額利潤。
高價樓盤的強勁需求,改變了房地產市場的供給形勢。按照上海每年上市銷售1700萬平方米商品房計算,今年下半年,還有好多新盤上市,且大都是每平米七八千元以上的高價樓盤。過多的高價樓盤一齊出現,無疑加大了開發商的潛在風險。很多專家都對記者表示,今年下半年到明年上半年,上海高價樓盤將出現供大於求的局面。
目前,高檔樓盤的租金開始紛紛下調,這也從一個側面說明上海高檔樓盤開始供大於求。原來中心城區的高檔公寓房每月租金1500美元,現在已降到1500美元。一套老洋房,原來能出租到5000美元,現在,3500美元都租不出去。與此相對,上海中低價位的二手房租金則呈直線上揚,原來月租800元的上漲到了1200元左右。
上海財大房地產研究中心教授印?華分析指出,由於上海高檔房供給市場增大了,使得租戶挑選餘地加大,從而導致了高檔房子的租金出現回調。這樣,使得那些原來投資買房,靠租金還按揭的人,壓力明顯加大。而從購房對象結構分析,由於目前外來人士投資性購房不在少數,如果一旦出現租金不景氣,就會對整個市場造成不良影響。目前,他們的購買率佔到了整個市場的25%左右,按上海每年上市銷售量計算,每年實際需求不會超過500萬平方米。而現在上海中心城區在建的絕大多數都是每平米7000元以上的房子。這些房子一旦大量上市,市場將如何消化,值得思量。
專家提醒,在我國國情下,房地產市場總體上還是一個以本地居民為主的、以滿足大多數普通居民居住需求的市場。雖然異地購房方興未艾,但一個脫離了本地市民需求和消費能力的住房市場,不僅會在一定程度上積聚市場風險,也會導致社會領域的動蕩。因此,對於政府而言,尤其要調整觀念,不要片面認為舊區改造、提昇區域品質就是建高檔樓盤,而是要調控和平衡市場結構,保證市場供需面的合理;對開發商而言,也要保持一份清醒,注意潛在的風險。而對作為市場主體的消費者來講,應當理性購房,要量力而行、慎重決策,力克浮躁攀比的心態。
日前公布的上海市七八月份房價監測報告還提醒有關方面,應當適度限制投機炒作。因為有些購房者辦完了產證,立即進行轉讓。此類操作,易推動房價上漲,久而久之,會釀成泡沫增長。
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