由於業主與房地產開發有限責任公司對簽訂的商品房預售合同中的『使用面積』理解不一，結果在後來談及房屋面積時雙方各執一詞，引起糾紛。記者日前獲悉，北京市第二中級人民法院經審理已終審判決：房地產開發有限責任公司退還袁先生2.54餘萬元購房款，並按照中國人民銀行固定資產貸款利率支付自1999年12月13日起至付清上述購房款之日止利息。

　　1999年11月20日，袁先生與某房地產開發有限責任公司簽訂內銷商品房預售契約。約定購買房地產開發有限責任公司某小區5號樓1單元122號房屋，建築面積(暫測)85.24平方米(包括套內建築面積、分攤的共有共用建築面積)，房屋竣工後以測繪部門實測面積為准；房屋的實測建築面積與暫測建築面積的誤差不超過暫測建築面積的＋3%(含)時，按約定房屋單價據實結算；如實測面積多於暫測面積的3%，袁先生不再為高出部分補交房款；如實測面積少於暫測面積的3%，房地產開發有限責任公司應在出示測繪部門實測面積數據之日起30日內退還袁先生多交房款；結算房價款時，房地產開發有限責任公司保證使用面積與建築面積比率不低於81%，如未達到則按使用面積/81%面積交費，房地產開發有限責任公司在出示測繪部門實測面積數據之日起30日內退還袁先生多交的房款；房地產開發有限責任公司交房日期為1999年12月31日，交房同時應向袁先生提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》和測繪部門實測面積數據。

　　協議簽訂後，袁先生依約支付了定金和首付款。1999年11月12日，當地房屋土地管理局出具了袁先生所購樓的測繪明細。袁先生的122室建築面積為86.63平方米，其中套內建面(含陽臺)75.55平方米、分攤公用建面11.08平方米、陽臺建面8.06平方米。房地產開發有限責任公司於同年12月31日發出入住通知書。2000年1月4日，袁先生辦理了進住手續，隨後付清了剩餘房款，知悉了上述實測數據。袁先生認為房地產開發有限責任公司交付的房屋不符合『使用面積與建築面積比率不低於81%』的約定，遂找到房地產開發有限責任公司的銷售代理公司。該公司工作人員李某承認是自己未表述清楚套內建築面積與銷售建築面積比率不低於81%的意思致袁先生產生誤解。2000年2月9日袁先生收取了李某給付的7000元，並在其書寫有『經雙方協定進行違約補償，款額為7000元』的收條上簽字。此後，因袁先生沒交納公共設施維修基金而未能取得所購122室的權屬證。房地產開發有限責任公司亦未給袁先生開具購房正式發票。

　　2001年10月，袁先生起訴到一審法院，要求房地產開發有限責任公司退還多收取的房款3.2萬餘元，支付自2000年8月17日起的滯納金(按日萬分之三計算)；房地產開發有限責任公司在交房同時沒有提交建設工程質量合格證書，已構成違約，應當承擔遲延交房的違約責任，即給付2000年1月1日起至同年4月30日止的滯納金7364元(計算標准同上)；要求房地產開發有限責任公司辦理產權過戶手續、出具正式購房發票。

　　房地產開發有限責任公司則認為，袁先生所述房屋不符合約定系其個人對合同條款理解有誤，公司的銷售代理商已補償其7000元作為了結，現又主張退還房款，沒有道理；因其未交納公共設施維修基金，拒絕補齊實測面積與暫定面積間的房款差價，故沒有也不能給其開具正式發票並辦理產權過戶手續，因此，不同意袁先生的各項訴訟請求。

　　一審法院經審理於2001年11月判決後，雙方均不服，分別上訴到二中院。

　　二中院經審理認為，房地產開發有限責任公司作為房地產開發經營企業，本應使用規范用語將雙方議定的權利義務加以明確。但其在預售契約中采用『使用面積』這一國家至今無確切定義的名詞，致雙方對同一條款產生不同理解。法院將根據房地產行業慣例，在雙方對『使用面積與建築面積比率不低於81%』條款所指建築面積無特殊說明的情況下，仍應認定建築面積為套內建築面積和分攤公用建築面積之和。房地產開發有限責任公司稱此處的建築面積僅指套內建築面積及經辦人李某在雙方糾紛後重新解釋上述條款的做法，不僅破壞了合同條款的連貫性，而且違背了契約自由的合同法原則。故法院無法采信房地產開發有限責任公司對『使用面積與建築面積比率』條款所作的種種解釋。依據雙方約定，房地產開發有限責任公司應依約退還多收取的房款3.2萬餘元。袁先生從李某處領取的7000元可以視為房地產開發有限責任公司退還的部分購房款。而房地產開發有限責任公司稱雙方以袁先生收取7000元『違約補償』的實際行為變更了開發公司對交付標的物不符合約定承擔違約責任的方式一節，因簽約雙方沒有采用與書面預售契約相當的形式對合同變更作出約定，且袁先生對房地產開發有限責任公司所述變更內容並不認可，故法院無法采信。房地產開發有限責任公司堅持不退還多收取的房款沒有道理。房地產開發有限責任公司履行提供實測數據的合同義務時，沒有提交122室的套內使用面積，致購房者無從判斷標的物是否符合協議約定。其行為已構成違約。房地產開發有限責任公司於1999年12月13日前未返還袁先生多收取的房款，就應當承擔逾期付款的違約責任。對違約金標准雙方雖無約定，但依據有關司法解釋，人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。一審法院在查明事實，分清責任的基礎上判令房地產開發有限責任公司出具正式發票，並駁回袁先生不合理訴訟請求的處理是正確的。據此，作出上述終審判決。