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一位讀者反映,今年三月,他在天津北辰區購買了一套『期房』,交齊房款,拿到收據後,開發商稱,合同要等一兩個月後纔能簽,理由是房屋預售許可證還沒辦下來。時間已經過了三個多月,開發商的房屋預售許可證仍然沒有著落,說還要再等。購房人感到受了騙,決定向開發商要回房款。
房款能否全款退還?
立鼎律師事務所的李濱律師說,購房人完全可以索回房款。因為在沒有簽訂房屋銷售合同的情況下,這種房款給受只是一般私下約定,不存在違約問題。但是購房人索要拖延時間的利息是不被支持的。
對開發商而言,在未取得房屋預售許可證的情況下售房,本身就是一種行政違法行為,《城市商品房預售管理辦法》第六條規定,『商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售,應當向市、縣房地產管理部門辦理預售登記,取得《商品房預售許可證》。』『未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。』『違反法律、法規規定,擅自預售商品房的,』《商品房銷售管理辦法》第三十八條指出,『責令停止違法行為,沒收違法所得;收取預付款的,可以並處以收取的預付款1%以下的罰款。』
商品房預售許可證是政府對房地產市場行為的一種審查和准許,沒有這道手續,開發商要承擔許多風險。比如,開發商的信譽,無證售房除了要受到行業主管部門的處罰之外,開發商還要承擔商譽上的負面影響,它對本項目的銷售以及開發商今後的經營行為都不利。其次,開發商還要承擔政策風險,如果所開發項目取得土地使用權的形式是劃撥,國家隨時可能收回土地,那麼對已經形成的銷售損失要開發商承擔。
對於購房者,買了沒有預售許可證的房子,也要承擔欺詐風險。其一,銷售商可能賣的不是本樓盤的房子,房屋的規劃、設計、設施也都有可能有問題。其二,會喪失一些知情權,比如該房的抵押情況,不排除該房在銷售之前已經抵押出去。其三,不可抗力風險,比如在交房之前地震了,這種損失誰來承擔?由於開發商屬於違法銷售,購房者的權利將難以保障。
所以,不論是開發商還是購房者,都要按照游戲規則辦事。違反了游戲規則,雙方都要承擔責任,但是,上述情況,購房者的過失不至於不能要求開發商退回房款。在這裡,提醒購房者,買房不是一般的消費,在相關的行政法規相當完備的情況下,應該充分了解之後再進入市場,不要糊裡糊涂交錢。
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