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在德國,無論是富足的中產階級,還是普通的工薪階層,當被問及以什麼方式買房時,都會毫不猶豫地說,當然是貸款。買房必貸款,已經成為一種消費方式。在德國人看來,貸款消費已經不再是過去寅吃卯糧那種迫不得已而為之的選擇了,而是演變成一種與貧富無關的消費習慣,甚至成為一種復雜而有趣的理財藝術。
在德國貸款買房,並不是找一家銀行要點貸款利率的資料,回來研究研究那麼簡單。而且每個貸款機構所提供的貸款方式之多之復雜,並不是普通的外行人簡單琢磨就能明了的。德國有300多家商業銀行,近600家儲蓄銀行,2000多家信貸合作社,60多家抵押貸款銀行和住宅貸款銀行,幾乎都從事私人信貸業務,行業內的競爭激烈程度可想而知。所以,通常每個貸款機構都會設有專門的私人房屋貸款顧問部,貸款顧問會與客戶私下接觸,根據客戶的具體情況和要求,制定出幾套貸款方案,與客戶進行商討直到最後客戶滿意為止。
此外,為鼓勵個人購買房屋,德國政府對個人購買或建造自用住房在貸款上也給予一定的優惠補貼。這個業務主要由德國的復興信貸銀行承擔,它為居民提供最多佔建築或購買房屋總值30%的低息貸款,但貸款最多不超過10萬歐元。
面對種類繁多的貸款方式,德國老百姓通常使用組合式貸款,而很少采用單一貸款方式。他們通常把貸款分成幾部分,根據自己的實際情況分別與不同的貸款機構簽定貸款合同。例如,34歲的伊娃·施奈德一家屬於德國典型的工薪階層,她最近剛辦理完住房貸款手續。從她的貸款結構中,我們可以了解這種組合式貸款。她把總房款15萬歐元分成了4份,首先把自己的3萬歐元存人住房互助儲金,這樣她就能以4.3%的低貸款利率從住房儲蓄銀行那裡得到3萬歐元的貸款;另外又從德國復興信貸銀行以房屋抵押貸款方式辦理了一份4萬歐元的10年期國家補貼低息貸款;而剩下的5萬歐元則以家庭人壽保險作為抵押,以每月的保險金作為還款方式取得貸款。這樣的組合式貸款既縮短了還貸時間,又不至於使貸款人負擔過重。
值得一提的是,在德國用人壽保險金還貸款被普遍使用。德國絕大部分居民都參加了個人或家庭人壽保險,銀行通過審核申請人的貸款年限、保險年限、年齡等確定人壽險貸款額。一般中老年人由於保險回報期短,會更容易得到貸款。
至於住房儲蓄銀行和它的住房互助儲金,在德國的住房貸款方面則發揮了相當重要的作用。目前在德國69%的購房人是通過這種住房互助儲金來實現個人買房或建房的願望的。據統計,僅今年上半年,住房互助儲金總額就達248億歐元。
住房互助儲金是一種自助加互助式的建房集資貸款方式,這種最早源於英國的金融業務已經有200年的歷史。它的基本操作原理就是住房儲蓄銀行把所有住房儲戶的存款集中起來,再統一發放住房貸款。加入住房互助儲金的成員每月在專門的住房存款帳戶上存人一定的錢,當他的存款總額達到其購房款總額的40%時,就可以從住房儲蓄銀行拿到剩餘60%的銀行貸款。
這種儲蓄貸款方式的好處就在於貸款利率非常低,有時甚至可以申請到無息貸款,而且申請貸款不再需要其他的抵押。另外,參加互助儲金貸款還可以得到國家為鼓勵個人購建房屋特別設立的購建房津貼,一般一個家庭每年最高可以拿到362歐元。對於那些並不急著買房的人來說,這種貸款方式不失為省錢的好辦法。
除此之外,到普通的商業銀行辦理抵押貸款也是德國人普遍使用的購房貸款方式。一般來說,不動產、動產,包括有價證券都可以用於抵押貸款。貸款的期限從3年到30年不等。
房屋貸款在私人貸款中一般屬於大額貸款,所以貸款機構在審核申請人貸款資格時格外嚴格。德國的個人信用體系非常完善,基本上每個公民在銀行都會有信用記錄,但即使是這樣,銀行審核貸款資格時申請人還是要出具大量詳細的個人資料,如個人簡歷、工作許可、經濟狀況等基本情況。信貸機構的目的只有一個,審核你有沒有足夠的還款能力。
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