(一)香港

　　香港位於南中國海珠江三角洲門戶。它的房地產經過戰後數十年發展，已經達到一個相當成熟階段。相對外國房地產市場，它投機性比較重，波動比較大，但亦推動了香港經濟發展，並大大改善了市民的居住環境。

　　香港物業發展從戰後開始至現在可分為四階段：

　　1、小規模重建

　　在五六十年代，地產發展大部分以舊樓重建方式發展。發展商收購數間市區戰前舊樓，合並後重建為單幢式商住兩用樓宇。在六十年代開始有荃灣新市鎮發展，但發展模式仍大致沿用舊市區模式，地塊面積一般也是數百平方米左右。當時的市區規劃相當簡單，樓宇的配套設施亦沒有今天那麼完善。

　　當時唯一大型屋宇是美孚新。相對今天來說它缺少了很多配套設施，但在五六十年代美孚新是屋宇發展的最新代表作，亦是當時中產階級的理想居所。

　　2、中大型屋

　　由七十年代開始，基於社會進步及日漸富裕，居民對居住環境的要求逐步提高，所以有會所設施及其他配套設施，如市場、商場等屋宇的發展大受歡迎，因此在七八十年代很多大型屋宇，如太古城、黃埔花園等相繼出現。這些屋宇一般佔地數公頃，設備完善有如小市鎮。政府也常借著批出新地契的機會，要求發展商提供學校、幼稚園、老人中心、青少年中心、派出所等公共設施，以配合地區上的需要。

　　基於大型屋宇極受歡迎，土地使用方面亦有較大效率。政府在規劃及賣地方面亦加以配合，推出拍賣的地塊以大面積至數公頃為主。但極大型屋宇例如太古城及黃埔花園等，則是通過換地方式，將重工業用地如船塢等或新界農地轉變為屋宇發展。

　　這些屋宇除環境優美、設施完善之外，另一個優點是管理完善。專業物業管理在英國有非常長久的歷史。專業物業管理亦由英國特許房屋經理學會引進香港，戰後初期只在公共屋宇推行，自從有大型私人屋宇出現後，專業物業管理亦應用於這些早期私人屋宇如美孚新。高素質的專業物業管理正好為大型私人屋宇設施完善的硬件提供完美配合的軟件，令居民可享用管理完善的優質居住環境。

　　3、地鐵沿線物業發展

　　在八十年代中期至九十年代，另一發展特色是地鐵沿線物業發展的出現。這類物業發展佔地大，配套設施完善，包括超市、商場、學校、商業大樓，加上位於地鐵及公共汽車總站上，交通極為方便，因此大受置業人土歡迎。而此類地下鐵路沿線物業發展亦為地鐵公司帶來可觀收益，令地鐵發展可以順利進行。

　　除地下鐵路公司外，九廣鐵路公司近年亦采用相同辦法發展新鐵路沿線站物業。在未來十年這類鐵路沿線發展有大約六萬個住宅單位，大部分是在新界地區，將會大大促進新界郊區的發展及人口轉移。

　　4、環保型發展

　　從九十年代開始，香港在環保方面日漸注重，在住屋方面，對噪音、空氣、日照等的環境要求在法例及地契上都有規定。踏入二十一世紀，特區政府在建築法例及土地政策上，鼓勵在新屋發展中加入環保元素，例如加建陽臺、空中花園、加大公共走廊等。上述環保設施可免計算樓面面積及只須補少許地價給政府。

　　因此在新建的屋內，每戶都可以有私人陽臺及每座大廈內都有一兩層空中花園供公眾享用，令居所在空氣、陽光及環境方面都得到改善。

　　此外，從九十年代開始，專業物業管理亦與時俱進。管理范圍從注重設施及水電煤氣等硬件方面的管理，擴大到居民聯系及附加服務方面。現時優質物業管理公司除提供一個優良舒適的居住環境外，亦注意到居民的聯系和服務，例如安排旅游、中秋晚會、興趣學習班、代購月餅、家居維修清潔等，務求居民可得到全面及超值的服務。

　　(二)上海

　　上海處於長江三角洲及長江流域的龍頭位置。自它開放發展以後，不少跨國公司、大財團爭相在上海搶灘登陸，同時上海市政府亦銳意建設上海為西太平洋地區最繁盛的經濟、金融、貿易和航運中心之一。它的房地產發展經歷以下階段：

　　1、1988年以前

　　國家土地的使用是實行計劃性調撥，並無有償使用及自由轉讓的理念。這與香港無價撥地給政府機構或非牟利團體使用的情況相仿。所以並無房地產市場的存在。

　　2、1988年到1995年

　　上海實施土地使用權有償出讓。基本上大部分出讓土地是通過協議方式轉讓，亦有部分是以招標方式轉讓。地塊面積非常大，但配套設施一般只有商場，其他社區需要設施提供不多。

　　自從1988年開始實行有償出讓土地後，出讓土地比例逐年提高。1994年以後，所有外資商業、旅游、金融服務和商品房用地已納入有償使用范圍。

　　土地進入市場後，促使上海房地產業迅速發展，同時通過大規模土地批租，對市中心人口密集、居住環境差、市政設施落後的危棚簡屋地區進行改造，興建了一大批符合城市規劃的商貿辦公和高層公寓樓。

　　隨著大型房地產發展，對專業物業管理需求大增。香港很多有一定規模物業管理公司，亦將香港物業管理模式及多層大廈管理經驗引進上海，負責直接管理或提供管理顧問服務。

　　3、1995年以後

　　自1992年起上海掀起房地產熱，土地批租建廈平均每年有200幅，供求間出現失調。隨著中央實施宏觀調控及市區改造的進展，批租市場出現變化。

　　首先是外資投資方向從高檔的辦公樓、商住樓等向工業、內銷房、平價房等發展中的市場轉移。

　　其次是由市區向郊區轉移，批租重點由集中於市區轉向浦東新區及郊區等。

　　此外在規劃配套方面亦日趨完善，大型房地產發展設有學校、商場、市場、綠化及會所等。

　　(三)比較

　　香港因發展時間較長，房地產市場經歷的過程因適應時代環境而有不同階段。現時房地產發展主要在新市鎮及填海區，舊市區重建由市區重建局負責。發展亦以市場導向為主，政府除特別情況外甚少乾預房地產市場。最近特區政府已取消『八萬五』房屋政策，亦重組政府負責房屋架構，土地拍賣市場已經穩定下來。相信香港房地產市場可盡快走出谷底。

　　上海房地產發展歷史只有十數年，但因地理優越，加上市政府在行政方面的改革，從直接配置資源向市場經濟體制轉型。另外市區建設方面大力推動如浦東張江高科技園、杭州灣化學工業區、洋山深水港、黃浦江兩岸綜合開發、申辦2010年上海世博會等，故房地產發展非常迅速。加上政府會審慎控制發展，市民收入逐年提高，預期上海房地產可按一個健康的軌道發展。

　　在物業管理方面，英國特許房屋經理學會最近成立亞太分會，致力於香港及亞洲地區推廣專業物業管理。以香港過去數十年多層物業管理經驗，可以和上海及其他發展中城市互相交流經驗及人纔。物業管理在香港經數十年發展，人纔培訓較全面，如大學方面已有房屋管理學士、碩土及博士課程。

　　上海房地產發展雖起步較遲，但在物業管理方面已漸上軌道，在人纔方面亦因大量房地產完工使用而產業大量需求，故上海需加強物業管理方面的人纔培訓。英國特許房屋經理學會亞太分會可加強和上海合作，在人纔培訓方面互相交流及支援。