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車位問題突然站在房地產面前,形勢發生很大變化:首先是關於車位的投訴有越來越多之勢,其中不乏知名發展商開發的豪宅;其次,車位成為房地產特別是高檔住宅銷售的重要指標;再次,車位揭示的房地產與汽車的關系,由於呼嘯而來的汽車·房產個人消費時代變得空前『曖昧』,引起學術界關注。在這樣的背景下,關於『明天,我們的車停哪裡』的急切發問從一開始就具備了社會的意味。因為住宅車位問題的解決已超越房地產行業自身能力,它需要的是魄力或者眼光,細枝末節的修補已無濟於事。
關鍵是突破
法律研究人士會說,依現行法律,車庫或車位同房屋是不一樣的,車庫或車位不能獨立於房屋(『主物』)而存在,對『主物』的權利可以獨立轉移,對『從物』的權利只能隨對『主物』的權利轉移而轉移。因此,對車庫或車位以及小區內的任何其它附屬物的權利,只能隨房屋的出售而轉移,不能獨立地出租、出售或收取某種名目的費用。
還會說,在小區房屋全部售出之前,對車庫或車位等『從物』的權利是業主與開發商共有,而隨著入住業主的增加,業主對『從物』的權利所佔比重也逐步增加,直至小區的房屋全部售出,小區的『從物』即全部為小區的全體業主共同所有。所以,即使從『從物』不能被獨立處分而言,即使沒有業主入住,開發商也不能將『從物』獨立出售、出租或收取費用;從權利共有的角度來說,在有業主入住以後,開發商也不能擅自處分『從物』。
但,在現實面前,這些法理竟顯得力不從心。
比如車位買賣。今年初地產界爆出幾單因車位問題遭遇業主大規模抗議事件,表面上看似乎發展商利欲熏心,本質上卻指向『車位買賣合不合法』這個長期以來困擾發展商及業主的問題。
再比如說,如果法律明確規定:『地下車位歸業主所有』,將會怎樣?現實是:目前地下車位歸發展商所有。
作為政府,應考慮社會效益,鼓勵發展商多建車位。『現實派』認為,從公平交易角度來看,對現有車位的權屬,維持比變更更符合公平原則。理由是,在雙方交易的時候,這個條件是一個前提,成交的價格亦與這個前提是分不開的。『成交以後,如果要改變這個前提,對發展商有失公平,這道理如同發展商單方面改變公共設施,對業主不公平,是完全一樣的。』
另外,發展商既已將地下車位計入收入,也就向政府繳了稅。如果這部分權益改成業主的,勢必涉及到政府退稅的問題。
法律不是宗教經典,要解決社會上的實際問題,突破是條好出路。
城市『脾性』一斑窺豹
由於國家目前未單獨就車位產權問題作出規定,此次聚焦車位問題,國內幾大城市的『脾性』卻也令人有耳目一新之感。
在上海,車位一直可以辦理獨立產權。2002年2月6日上海市房屋土地資源管理局出臺文件,明文規定地下車庫可以申請預售。
在深圳,《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第13條規定:房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的,停車場、廣告權益隨房地產同時轉移;有特別約定的,經房地產登記機關初始登記,由登記的權利人擁有。
由該規定可以看出,房地產商與客戶可以對停車場作特別約定,停車場可以辦理產權的初始登記。
談及『上海政策』,記者此前接觸的多位知名發展商老總難免流露出向往之情,而對『特區條例』多有針砭。他們認為,敢闖的深圳人沒有理由落步於上海,在高層住宅成為一大流行街景的深圳,越早梳理好車位產權問題越好。
一種較為一致的聲音是:發展商願意為地下停車位補交地價。
理論上說,假如地下停車位可以計算在土地容積率裡,即可取得土地使用權份額,可以取得房地產權的產權登記。通俗一點講就是,地下停車位支付地價後,將不再是商品房的『從物』而是『主物』,可取得房地產的產權登記,可以分割、發售。
上海、北京等地邁出了這一步:將地下停車位建築面積計算在容積率中,支付地下停車位的地價,經辦理相關法律手續後,房地產商可以發售停車位。這一步在『變化比計劃快』的當下,對於未來城市經濟發展而言,意義不可估量。
不能再等了
據了解,深圳目前機動車的年增長率達25%,停車位的增長率卻僅有15%。最新的數字說,深圳現在平均每天有500輛新車上路,機動車保有量已經超過55萬輛,車位卻只有16.5萬個(含機關、企事業單位內部車位),平均每3.3輛車纔有一個停車位,比例嚴重失調。由於停車場依托的場地、建築等屬有限資源,今後的增長肯定還將落後於機動車增長,因此,深圳將面臨越來越嚴重的停車難題。一種『危言聳聽』的觀點說:停車問題已成為影響深圳經濟發展的大事。
細心的房地產從業人士留意到,近年來,包括美國、日本、法國、德國等發達國家在內的停車行業協會,紛紛對深圳停車市場『探頭探腦』,國際資本和先進技術的強勢介入味道『有點濃』。公開的消息說,這幫『大鱷』意在東門、華強北商業圈等商業店鋪密布的地點進行資本『轟炸』和技術『表演』。
發展商如果想從中分一杯羹,政策開不開口至關重要。
有識之士指出,住宅車位問題應該盡快納入政策管理軌道,否則難以避免引發新的社會難題。
國際城市的經驗是,停車問題越早解決成本越小。
比如說東京,目前每千人擁有車輛在300輛以上。而實際上從千人擁有40輛開始,東京對停車問題就極為重視。更值得一提的是,由於法律規定明確,東京的車位需求從隱性轉向顯性,從潛在市場變為實際市場。有過東京生活經驗的人都知道,給車子找個歇腳的地方,跟人要有住房一樣重要。
道理誰都懂:停車難題不解決,就會犧牲城市整體形象和道路交通秩序,一個城市的有限空間因此也很難高效地利用起來,最終,汽車容量變小了,可持續發展將受到阻滯。
深圳可不可以有眼光些,有魄力一點,不學東京至少也可以『偷師』一回上海?畢竟,買車買車位,停車場市場纔能發展,發展商纔有興趣建停車位,也會有更多的社會資金投向停車場建設,就能形成良性循環的格局,私家車越多,停車的地方也越多。
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