|
||||
經過2001年蓄勢調整的深圳樓市確實迎來了一個『大年』:
深圳市統計局日前發布的信息顯示,今年上半年,房地產開發投資高速增長,成為深圳市固定資產投資增長的助推器。據統計,上半年深圳市房地產開發投資164.7億元,同比增長20.9%。
這一組數字詮釋出深圳房地產業的活力,連續5年的高銷售增長率,使深圳房地產市場呈現了一派火爆的景象。2002年上半年,豪宅的層出不窮更是彰顯了發展商們對市場前景的信心。然而,記者在采訪時發現,正如荔枝的豐收並非給每一個果農帶來喜悅一樣,在繁華瑰麗的背後,潛伏著一些壓力和隱患,最為明顯地表現為結構失衡,大量豪宅不約而同地集中亮相,爭奪市場的競爭愈演愈烈。
如果說2001年是深圳地產的『大盤年』,那麼2002年的深圳地產可以稱作為『豪宅年』了。面對這種新態勢,有人甚至提出,深圳是否會真的會應驗房地產步入『冬天』的預言?2002年會不會成為我們不願見到的地產『拐點』?
深圳豪宅市場預警
豪宅,無疑是時下深圳地產界最具煽動性的字眼。盡管對豪宅的理解有多種版本,從約定俗成的角度而言,深圳人基本上將均價在10000元/平方米以上、具有豐富人文內涵的樓盤定位於『豪宅』。翻閱樓盤廣告,各種美輪美奐的詞語和文字注解著樓盤的『豪氣』。樓市各種廣為流傳的說法演繹著豪宅的神話:某豪宅尚未正式推向市場便被認購一空;某豪宅銷售速度驚人,初次涉足的地產商欣喜之餘,不禁驚嘆深圳人的消費能力『深不可測』;某豪宅開盤月即成封盤月……似乎對豪宅市場的懮慮多少有些杞人懮天。
那麼,到底市場真實的情況是怎樣的呢?
深圳中原地產研究表明,在市場供應方面,2002年上半年深圳樓市的供應量幾乎接近400萬平方米,但從市場上在售的300多個樓盤的銷售量來看,排在『銷售龍虎榜』前15位的樓盤銷售面積佔到總量的27.1%,參照中原代理30多個樓盤中入榜項目及銷售業績,入榜的前15個樓盤銷售面積約為67萬平方米,由此推算全市上半年的銷售面積僅有240多萬平方米,比上年同期有一定程度的下降。供應市場火爆,銷售市場下滑成為上半年明顯的事實。
市場供應區域高度集中成為今年樓市的一大特色,今年豪宅的推盤量幾近三年來的高峰,主要分布在福田、南山兩區,由西向東沿深圳灣海域、香蜜湖直至市中心區。香蜜湖、華僑城片區上半年推盤量最為充足,而下半年推盤中心必屬中心區無疑。
面對面競爭是今年樓市的最顯著的一個特點,不少同一片區、同一檔次、同一定位的樓盤展開正面交火,好不熱鬧。星彥地產的有關人士指出,前後海及紅樹灣片區近300萬平方米、中心區約100萬平方米、香蜜湖農科片區約80萬平方米,共約400平方米的規模,在接下來的一年內在上述三大豪宅集中的片區推出,大戶型豪宅蜂擁而上,供應量明顯更加失衡。據星彥地產初步估算,今年推出的項目中,150平方米以上的大戶型推出量將超過200萬平方米,按往年大戶型需求量約50萬平方米來看,今年對大戶型『豪宅』而言有可能成為災患之年。
從市場成交的情況來看,深圳近年二級市場住宅銷售總量也大致400多萬平米,加上三級市場總量也不過500萬平米上下,由此可以預想到市場供應的巨大壓力。
豪宅市場如履薄冰
豪宅作為房地產高端產品,如果僅僅依靠10%左右的高收入人群和一部分二次置業者是無法消化現有供應量的,這勢必需要依靠外銷。因此,出現了『豪宅必外銷』的現象。事實上,我們發現港人在深置業其實比想象中更為謹慎。
一位著名品牌地產公司董事長坦言,2002年深圳豪宅推出量大且集中上市,競爭空前激烈,許多項目的發展商其實已有一種如履薄冰的感覺。如果對實際消費能力和有效購買取向進行過於樂觀的估計,很有可能導致深圳房地產市場的無序競爭,『透過深圳樓市現今滿目豪宅的繁華背後,我們感受到了浮躁的氣息』。
深圳地產商對『豪宅』情有獨鍾,不外乎三個原因:1、追求高利潤隨著房地產市場漸趨成熟,被譽為『暴利孤島』的地產行業利潤不斷下降,賣『豪宅』纔會有機會賺到大錢。另外,一些前期銷售較為理想的樓盤發展商衝昏了頭腦,將價格直線上調,導致價格高企;
2、土地成本增加從去年開始,深圳市土地出讓采取招標或拍賣的形式『陽光操作』,在這種情況下,圈地成本自然今非昔比。由於拍賣所得地價和開發成本的不斷走高,開發中小戶型普通住宅已進入『微利時代』,這也是致使許多開發商不約而同走上高檔樓盤開發之路的重要原因;
3、品牌建設需要不少地產商贊同『品牌主唱未來地產』的觀點,高價優質、富有內涵的項目無疑是衡量品牌度的重要指標之一,所以地產商便對『豪宅』建設趨之若鶩。
因而,豪宅市場的繁榮多少有些『一廂情願』。通過細分市場不難發現,深圳豪宅一方面盲目建立在『地段豪宅論』的基礎之上;一方面特別植根於品牌發展商『刻意大手筆』心態之中,相比之下,對消費群的承接力估計不足。那麼,深圳豪宅市場的消費潛力到底有多大?
『深圳豪宅明顯供大於求,豪宅開發熱要撥一些涼水。』深圳中原董事長賴國強分析指出,『據我們研究和銷售實踐表明,能夠承擔100萬元以上的潛在置業者只佔到總體的1成左右。如果按每年有10%的比例來估計豪宅的消化量,深圳每年豪宅成交量在70萬平方米左右。然而,市場供應量這幾年持續在百萬平方米以上,特別是今年,豪宅供應量遠遠超過有效需求。』
豪宅供應量的大量積聚,下半年的『秋交會』和『住交會』有望成為『豪宅』總體爆發的時機,豪宅大戰可謂呼之欲出,不少業內人士認為,規模巨大的豪宅大戰將在8月份即進入全面搏殺期。
豪宅市場邁步何方
面對上半年定位『豪宅』的項目屢見不鮮,業界人士甚至發出要『崩盤』的警告,這絕非危言聳聽。據了解,一些地產公司已經把原計劃今年下半年開發的項目推遲到明年,下半年開發量較大的鹽田等片區的部分地產商更顯得懮心忡忡,舉措小心謹慎。昔日『老死不相往來』的地產商開始互相走動,交流對大勢、片區信息的看法,並認真研究市場的承接力,細分客戶的層面,力爭避免在項目的品質定位上缺乏固定客戶群的針對性。
從樓盤銷售看,雖然深圳仍然能夠保持一定的消費能力,但是在市場供應基數增大的情況下,市場消化能力已經有了一定程度的下降,並在無形中拉長了消化周期,從而使整個市場的價格出現下滑,從賣方屢屢推出的優惠政策可以看出,而消費者也更加注重實惠,注重物業保值增值的潛力。在這種形勢下,房地產市場纔真正開始由『賣方市場』向『買方市場』過渡。
目前房地產供方市場的主流產品與需方市場的主流客戶之間存在著矛盾。絕大多數的首次置業者的確是需要精品住宅,但並不是『豪宅』,雖然他們越來越注重居住的環境質量和舒適度,但價格仍然是他們要考慮的重要因素。
豪宅充斥市場只能說是一種結構失衡的市場現象。其實,真正大有潛力可挖掘的是中檔住宅。據戴德梁行最新研究表明,深圳中價位住宅需求仍是主流,而且『中層次消費者的購房能力很容易激活』。具體而言,深圳樓市戶型價格方面,中、大戶型的偏高檔住宅供應密集,對比過去三年的需求調查結果顯示,三戶仍是住宅主力需求戶型,買家仍傾向於購買5000元/平方米左右的住房,對中價位住宅的需求仍是主流。戴德梁行有關人士強調,結構調整有望是下半年的一大特色。
即使發展商立足在豪宅市場『掘金』,也要在產品上下大功夫,作出有特色的精品。深圳一些豪宅開發商並未真正用心,產品的多元化不足,深圳豪宅絕大部分限於均價每平米8000-10000元、戶型面積130-180平米的尺度空間范圍內,容易形成產品惡性競爭。有人甚至預言,大戶型豪宅價格在年底將面臨一場慘烈大戰,降價的命運無法逃避。
真正的豪宅應該是超然於『大戰』之外的,置業國際有關人士認為,深圳之所以出現『豪宅大戰』,是因為豪宅『同質化』嚴重,開發出的多數所謂『豪宅』產品流於一般,缺乏真正獨特的個性。『現在不少深圳豪宅,只能算精品住宅或高檔住宅,離真正的市場需要的極品住宅還差得很遠。』
置業國際有關人士介紹,在營銷實踐中,他們發現銷售錯位使豪宅市場步入誤區。一些發展商置樓盤具體情況於不顧,一味猛打?豪宅牌?,把本應定為面向白領、金領、中小老板等為主導客戶的樓盤包裝成為?豪宅?,使產品本身質素與推廣的形象之間千差萬別,最終得到的,只是『熱鬧一場』。理智的發展商要保持一種端正的心態,首先苦練『內功』,把產品品質做得紮紮實實,定位也能更客觀、准確些。
深圳樓市結構失衡的問題早已引起一些業內人士的關注,地產界人士茅巍最先公開提出『深圳豪宅大塞車』的觀點,在論及『豪宅問題』時,他認為,深圳地產供應總量應屬正常,但確實結構不夠合理,這樣下去,降價不可避免,明年會更加明顯。解決豪宅問題,不妨打開思路,『深圳樓市要面向全國,不僅要大力吸引港人置業,更要讓北京、上海、溫州等地的人到深圳購房』,只有這樣深圳地產這塊出彩的『蛋糕』纔能做大、做實。豪宅充斥市場只能說是一種結構失衡的市場現象。其實,真正有潛力可挖掘的是中檔住宅。研究表明,深圳中價位住宅需求仍是主流,而且中層次消費者的購房能力很容易激活。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||