|
||||
瞄准『最後金礦』收購項目公司
新土地政策催生『項目收購熱』
根據市場反饋的信息,近期針對房地產項目公司的收購和股權轉讓案例明顯增多。如中信國安收購北京大通房地產開發公司;世紀中天通過與其控股子公司聯合收購北京昊岳房地產開發公司全部股權;魏公元鼎控股中國第一商城;最新的例子是曾經開發過戀日嘉園的華野房地產對CBD區域內一家項目公司的股權收購談判也已接近尾聲。
由於特殊的歷史原因,北京目前存在著近4000家房地產項目公司,它們專為開發特定的房地產項目而成立,其最大的資產就是這個開發項目的土地使用權。隨著7月1日北京新土地政策的頒布實施,不僅規定了土地協議出讓的關門日期,而且要求協議出讓的主體必須一致,即其立項、規劃、征地與受讓的主體必須是同一個投資者。這就使得項目收購成為目前在北京通過協議獲取土地幾乎惟一的方式。
像世紀中天對北京昊岳的收購,其實就是為了取得對北京燕莎—亮馬商業中心區的大型房地產項目——君悅庭的控制權;而魏公元鼎控股中國第一商城,看中的也是中國第一商城二期的土地使用權。市場人士認為,收購項目公司的好處至少有三點:一是手續簡單。對項目公司的收購只要簽訂股權轉讓協議並按規定辦理股權轉讓的變更登記手續即可控制、管理整個項目,不涉及土地使用權過戶等繁雜手續;二是可降低開發成本。與土地使用權轉讓相比,收購項目公司可節省相當於成交金額3%的契稅和一筆交易手續費;三是開發快捷。由於收購項目公司一旦辦妥股權轉讓手續,收購方即可投入資金進行後續開發建設,對於境外投資者及境內非房地產企業投資者而言,無需再另行成立新的房地產公司。
當然,對收購方而言,采用這一方式的不利之處在於,債務風險難以控制。如被收購的項目公司是否對外提供過保證擔保的風險,以及是否對外簽有已構成違約合同的風險等等,因此收購方務必要對項目公司在收購之前的債權債務有一個清楚的了解。
上市房企瞄准『最後的金礦』
市場人士把北京目前近4000家項目公司稱為房地產業『最後的金礦』,由於新土地政策的頒布實施,一大批以炒地皮轉手套利為目的的項目公司大限將至,它們必須在關門期限到來之前找到能夠吃掉自己的『大魚』,所以紛紛低價清倉出逃在所難免。
去年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示,企業自籌資金不足28%,銀行融資佔21.7%,建築公司的工程墊款和購房者的預付款佔38%(後者的80%也源於銀行貸款),在資本市場的直接融資僅佔總量的十分之一。在這兩年銀行緊收錢袋之際,能夠從股市中融來巨資的上市公司自然就成了土地市場上的『大魚』。另一方面,業績壓力促使上市公司必須不斷擴張,因此,針對項目公司的股權收購,成為上市公司尋求快速發展的法寶和涉足房地產業的捷徑。
大魚吃小魚的殘酷競爭法則,現在竟戲劇性地變成了小魚們主動地送到了大魚的嘴邊。
華潤置地執行董事郭鈞分析認為,房地產商業模式已經改變。北京20世紀90年代初活躍的一些公司,都是那些市和區的開發公司,他們或者隸屬於建委,或者隸屬於房管局,那時候的競爭非常地微弱。但是,今天的情況完全不同了。從政策批地、政府批地、計劃批地到現在土地公開招標拍賣掛牌的市場化行為,資本將越來越成為主宰市場的力量。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||