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在房產市場創造交易公平、童叟無欺的環境,要靠法制的威懾力,而不是要求每個購房者都具備明察秋毫的『火眼金睛』,也不能僅靠房產開發商的道德良知。確認《消法》的法律地位,進而明確適用『退一賠一』原則,乃是淨化房產交易市場的必要環節——
一起一波三折的購房索賠糾紛,耐人尋味。
1999年6月,某市一購房者以故意隱瞞事實真相,誘導他購買劣質商品房為由,狀告房產商,並要求房產商按《消費者權益保護法》第49條『退一賠一』。一審原告勝訴。房產商不服。二審購房者敗訴,原因是『一審判決事實不清,適用法律不當』。但此事並沒有到此結束。最近,該市檢察院以二審法院『判決事實不清、證據不足、適用法律錯誤』為由提出抗訴,要求重審。
一波三折的原因都在『適用法律』上,也就是說購房者是否屬於消費者,能否用《消法》來調整購房糾紛。認為購房者不是消費者的理由,一是《消法》沒有明確規定,而現行《質量法》卻明確把房屋排除在外,因此可以『比照』;二是房產屬於金額巨大的不動產,與普通消費品不同,如果實行『退一賠一』處理,房產商難以承受。於是,某地一起房產索賠糾紛案中,判決書中便直截了當寫著購房者敗訴的理由———『商品房非一般商品,如果適用雙倍賠償條款將導致雙方當事人得益的明顯失衡,違背《民法》的公平原則』。
對此,筆者置疑。
《消法》第2條規定『消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務,其權益受本法保護』。新修改的《上海市消費者權益保護條例》更明確把『為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的個人』稱為『消費者』。由此可見,作為個人衣食住行之一的住房,應當屬於『消費』之列。現行的《質量法》主要規范的是產品的技術標准,不適用於合同欺詐之類的經濟關系。根據經濟學中有關生產資料、消費資料的劃分,個人購買供個人居住的商品房,與公司作為生產投資場所和固定資產投入樓房,在實際生活中非常容易區分,法院不能以購房的投資、消費意圖難以確定等理由一概將購房視為『非消費』行為。
讓房產商承擔『退一賠一』的經濟責任,籠統視為『違背《民法》的公平原則』,更是個似是而非的判斷。《民法》確實把公平作為重要的調整原則。但運用這一原則時,千萬別忘記一個前提,那就是誠實信用,因為誠實信用纔是《民法》最高原則。在《民法》需要調整的所有民事關系中,如果離開了誠實信用這一前提,公平、正當等原則就無從談起。要是斷章取義談『公平』,就無異於要《刑法》給殺人如麻者以憲法所賦予的生存權一樣荒唐滑稽了。
在房產買賣過程中,房產商和購房者的信息極不對稱,房產商要對個人購房者進行欺詐、以次充好,非常容易,實踐證明這樣的事件也時有發生。如何在房產市場中樹立公平交易、童叟無欺的公平交易環境,不能要求每個購房者都具備明察秋毫的『火眼金睛』,也不能僅靠房產開發商的道德良知,而要靠法制的威懾力———讓不法房產商不但不能從銷售欺詐中獲益,反而讓他們為自己的種種瞞天過海之術付出沈重的經濟代價,就是市場法制的功效所在。當前,在房產市場中確認《消法》的法律地位,明確適用『退一賠一』原則,乃是淨化房產交易市場的必要環節。
某市檢察機關對上述房產索賠案的二審判決提出抗訴,上海等地新修改的《消費者權益保護條例》擬對商品房的銷售欺詐行為作出可進行雙倍賠償等規定,讓我們看到了『放心購房』的信心。
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