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『因商而住,因住而商』——雖說城北在人們心中一直都是居住大社區,但其中已開始越來越多地夾雜進商務氣氛——早晚高峰,西裝革履、夾著公文包,從一棟棟樓中三兩成群結伴而出的上班族並不鮮見,商住兩用樓在亞運村『紮堆兒』已成了不爭的事實。
價格成為致命誘惑
商住樓之所以能在房地產市場上『獨領風騷』,最致命的誘惑仍離不開一個『錢』字。
目前的商住兩用樓開發商的普遍做法是將土地使用用途列為『住宅』,這樣就使每平方米的土地出讓金節省了800元左右,大大降低成本之後,售價自然也比寫字樓便宜得多。據了解,商務環境濃厚的東部地區和寫字樓緊缺的中關村,高檔寫字樓的價格均在每平方米1200美元以上,而亞運村的商住兩用樓價格卻基本上維持在8000元左右;再舉一個例子,CBD國貿每月每平方米的租金是36美元,而亞運村天創世緣一套130平方米的房子月租金在8000元,合每平方米60多元人民幣,租金相差4倍多!很多小公司沒有雄厚的經濟實力,面對CBD和中關村『寸土寸金』,他們自然而然地把目光投向了環境、交通、形象都不錯的亞運村地區,於是隨著市場的需求,亞運村越來越多地出現了商住兩用樓,而且形成了供需兩旺的景象,怎一個『紅』字了得。
亞運村為城北商住熱地
社區環境成滋養商住的『溫床』
亞運村不錯的硬件條件支持著商住兩用樓『羽翼漸滿』,風林綠洲總經理周偉峰認為,亞運村知名度高,周圍的生活配套比較完善,物業產品的檔次不低,價格又不貴,非常適合看中面子實力又有限的中小企業發展。於是自匯園公寓之後,亞運村出現了不少的商住兩用樓。
匯園公寓開商住先河
亞運村的商住『風』首先是從匯園公寓『刮』起的。亞運會結束之後,作為運動員公寓的匯園公寓又找到了『新婆家』——很多中小公司把它作為了自己的創業基地,於是在商務佔絕對優勢的情況下,匯園公寓漸漸演化成了准商用樓,純居住的人已經微乎其微。
市場穩定商住位置
天創世緣的一位負責人說:『市場的力量可以改變一切』,他透露最初天創世緣是衝著純住宅『奔』去的,但後來發現這裡的商用需求特別旺盛,很多企業都在這裡尋覓辦公地點,於是他們纔改變了方案,讓外立面和公共裝修部分盡量與寫字樓靠攏,主動去迎合多數業主的需求。其實,不管產品定位是商還是住,安立路兩側的項目都在被商用佔據,新榮家園、華匯公寓、天創世緣和安惠北裡等,商用的比例在逐漸抬高。
商與住應『各自為政』
亞運村讓老商住走開
不過,隨著住宅商用的比例日益提高,商住兩用樓也在日益明顯地暴露出問題,突出表現為:在使用功能上,商與住存在著很大矛盾,混雜在一起會出現很多弊端。比如安全問題,公司的來往人員比較混雜,必然對居住業主形成安全隱患,再比如,辦公對電梯、小區環境的損害度要高於居住,平攤物管費和維修費也很不公平……
以亞運村典型的商住項目天創世緣為例,整個小區商與住完全混雜,雖然商用率已達到70%以上,但仍有不少住戶。走進天創世緣的小區,記者沒有受到保安的任何阻攔,送快遞的、搬家公司的、賣純淨水的、遛狗的,攪得小區內熙熙攘攘。到了下班時間,更有成群的人從樓裡湧出。旁邊的新榮家園倒是一片祥和,但從窗戶上帖著的『律師諮詢』『美容講座』『空調銷售』等標語上,也可以輕易嗅出商用的味道。
商住兩用樓本來就是個矛盾體,如要解決兩者的矛盾,就應該『商』與『住』分開管理;比如說劃分為兩個獨立的區域,單獨設立出入口,道路完全獨立等。
這方面,冠城園的做法非常值得借鑒,它將『商』與『住』完全分開,商用樓部分完全按照商業用地規范操作,而住宅部分則拒絕商用的『侵入』。風林綠洲也將推出商用樓部分,周偉峰透露,商用部分將按照寫字樓的模式打造,不同的是會增加靈活性,使樓層與樓層之間可隨意連通,方便公司的跨層購買。他還說將增加會議室和餐廳等『服務層』,使各公司不必單獨購買會議室。商用部分與住宅部分將完全隔離,不會互相乾擾。
只有有序規劃、有效管理,纔能盡量避免商與住的矛盾,也只有這樣,亞運村這個大居住區纔會不貶值。
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