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中央電視臺《焦點訪談》2002年7月13日播出內容
近年來,隨著住宅產業的不斷發展,房地產市場不規范問題時有發生。《焦點訪談》欄目曾在今年4月連續推出了三期《關注商品房》的系列節目。群眾對此反映強烈。前不久,建設部聯合國家計委等六部委下發了七部委聯手整頓房地產市場的通知。6月25日,有關貫徹《通知》內容的電視電話會在北京召開,一場對房地產行業當中存在的違規不良行為的聯合打擊行動自此全面展開。國家對打擊房地產市場中不健康因素的決心勿庸質疑。為此,《焦點訪談》欄目請來了建設部住宅與房地產業司謝家謹司長和中國房地產估價師協會秘書長柴強博士,就群眾關心的有關房地產方面的熱點話題進行探討。
一
商品房銷售當中的廣告欺詐、面積的缺斤短兩、物業公司的不規范管理是當前消費者投訴的熱點。4月11日,《焦點訪談·霸道的物業公司》報道了發生在去年9月20日上海雅士居小區,物業公司經理、保安隊長在小區裡肆無忌憚地毆打業主的問題。4月10日,《焦點訪談·沒准的承諾》則報道了深圳山水居小區廣告欺詐的問題。4月9日,《焦點訪談·沒譜的面積》報道了福州福建東煌花園商品房面積縮水的問題。
這三期節目所反映的情況引起了建設部的高度重視。鑒於上海市有關部門在物業公司打人事件發生後已對此事作出了妥善處理,建設部此次派出專門的稽查特派員重點是對深圳山水居項目中所反映出來的廣告欺詐、福建東皇房地產公司的面積欺詐問題,到當地進行查處。針對節目中所反映的問題,深圳市、福州市有關部門已決定對違規的房產開發商進行相應額度的處罰,涉及此案的有關主管部門的責任人也已調離了工作崗位並被取消了公務員資格。經法院判決,福建東皇房產公司返還業主談林購房款及利息,並一次性補償談林9500元。5月23號,建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、工商總局、監查部下發了《關於整頓和規范房地產市場秩序的通知》。為進一部貫徹落實七部委下發的通知精神,6月25號,七部委在北京聯合召開了電視電話會,對整頓和規范工作進行了全面部署。
記者:這回七部委下發的《通知》重要是要解決什麼問題?
謝家瑾:這回七部委下發通知重點解決這樣幾個問題:第一個是違規開發房地產項目;第二個就是面積『短斤缺兩』;第三個是合同欺詐;第四個是中介坑蒙拐騙;第五個是物業管理亂收費等等。這樣一些問題是最直接侵害老百姓利益的。查到這些問題以後,要受到責令改正、罰款、沒收非法所得,直至資質年檢當中降低資質的等級和取消資質等等一系列處罰。
二
據了解,今年一季度,建設部對部分報紙中的房地產廣告進行的集中排查表明,違法違規及不規范廣告比例高達41。7%。
記者:你們有沒有做過一下統計,這種廣告虛假和不能兌現的承諾,大概都有哪些體現?
柴強:大致上這樣,一個是位置,一個是距離,特別是用車程來衡量,什麼五分鍾、十分鍾車程;還有就是周圍的環境,靠點山呀,靠點水呀……
記者:對,有的就是一條臭水溝,他就說是親水住宅。
謝家瑾:這是比較嚴重的問題,現在社會上亂評比、亂排序,都是交錢他就給你評一個精品樓盤第一名、第二名,他就把這些作為他的廣告。但老百姓不知道,他一看,你是精品樓盤評比第一名,就去買了。
記者:像現在我們國家對於這種虛假的宣傳和不能兌現的承諾,有些什麼具體規定,怎麼去約束這樣的行為?
謝家瑾:今年建設部和國家工商總局關於規范房地產廣告專門發了文件,對這一類的虛假廣告要嚴厲打擊。有虛假廣告成分的,首先要讓它立即糾正,對於不糾正的,在房地產開發企業年檢當中要降低它的資質,甚至於吊銷它的執照。這一次我們特別要求廣告當中一些主要的承諾和事項,必須在合同中寫明。
記者:舉個例子呢?
謝家瑾:比如說廣告上面說的旁邊有什麼樣的星級式的物業管理,如果你有五星級的物業管理,你在合同裡要寫清楚。我今後拿合同來要求你有五星級的物業,你要沒有的話,按合同我就可以要求你賠償。
三
對於近年來投訴比例增加最快的面積的缺斤短兩問題,2001年已佔到了房地產投訴總量的16%。
記者:老百姓去買房,很重要的一點就是價格,可恰恰有時候往往疏忽一個問題,就是面積問題。你看起來很便宜的房子,由於面積缺了幾平方米,這價錢又很高,結果買到手的時候實際上這價格是很貴的。
柴強:面積這個問題比較專業一點。現在通常是按照建築面積來標價出售的,建築面積含套內建築面積和公攤面積,比較復雜的就在公攤面積這一塊。現實裡面比較常見這樣幾個問題:一個就是預售的時候,合同的面積和實際交房的時候面積相差比較大。
記者:有一個縮水和漲水,縮水、漲水就是面積變化……
謝家瑾:少了,說買了100平方米,最後拿到了95平方米,差5平方米,這就叫縮水;漲水就是說,開發商房賣的時候跟你說80平方米,實際上拿到的時候是91平方米,80平方米你能承受,91平方米你要多拿多少錢出來。
記者:讓你把這個錢補給他。
謝家瑾:對,他套你來買他這個房子。
柴強:剛纔我講了,一個就是合同面積與實際面積不符,還有就是公攤的面積不准確,或者多攤了,還有就是公攤的面積把它出售了或出租了。
記者:公攤面積涉及的范圍非常廣,走廊、電梯,還有院子裡的一些設施是不是也算公攤面積?
柴強:對。
謝家瑾:有一些現在要明確標明,你是公攤面積,你(開發商)算進去了,你(開發商)只要算進去是公攤面積,它的(公攤)產權就應該是業主共有的。因為你(開發商)給我算了面積了,現在就是說,他(開發商)在算面積的時候,他(開發商)把公攤分攤給了業主,但是這一類的房子又捏在他(開發商)的手上,他(開發商)又用出租或者再賣來牟利,實際上他(開發商)就侵害了業主的權利。所以,我們要求開發商必須標明公攤面積在什麼地方,公攤面積只要分攤了,開發商就無權去出售和出租。
柴強:現在倡導按照套來計價,或者按照套內建築面積來計價。對於解決面積糾紛問題,建設部在2001年6月1號發布的《商品房銷售管理辦法》中有明確規定,2001年6月1號以後購買的商品房存在的面積糾紛遵照此辦法執行,此辦法發布之前存在的面積糾紛依照甲乙雙方的合同執行。
四
據中消協的統計表明,存在多收費少服務、服務態度惡劣等問題的物業管理投訴2001年比上年同期增長13。2%。
記者:這個物業管理公司和業主之間發生矛盾的情況,應該怎麼來解決?謝家瑾:物業管理公司和業主主要是一個合同關系,如果發生了矛盾以後,我覺得主要是依據合同來辦。業主可以按照合同來追究物業管理公司的責任,你完全沒有按合同辦,我可以炒掉你物業管理公司,就算合同沒有到期,我也可以炒掉你物業管理公司,換物業管理公司。
五
《通知》除了對上述內容的違法違規行為的查處作出了相應的規定,還明確了房地產中介活動中違法違規行為的處罰辦法。對於違反規定、不具備資格的同樣要受到降低資質等級或罰款等項內容的處罰。
記者:那有什麼辦法讓消費者把這些矛盾和糾紛解決在商品房拿到手之前?謝家瑾:最關鍵的是,第一看開發商的宣傳廣告,一定要看看有沒有預售許可證。如果是預售的商品房,預售的許可證是關鍵。因為發預售許可證的時候,主管部門首先要看有沒有規劃許可證、施工許可證、用地許可證,如果都有了,主管部門纔會發預售許可證,而且建到了一定的程度。第二就是要認真簽好合同。去年我們和國家工商總局發布了一個合同的示范文本,你要知道開發商要有土地使用證,給你去解決質量問題及交付使用的時間,如果不是按時交付,你要得到什麼賠償,廣告虛假要怎麼樣,示范文本全都有。有些開發商就不願意消費者知道這麼多內容,所以他不用我們的示范文本,他用自己的格式文本。我希望購房者要求開發商出具這種示范文本。
柴強:從專業角度上來講,房地產買賣是比較復雜的,包括房屋的質量、房屋的產權,還有環境,還有整個手續,但老百姓肯定不是專家,按規范的房地產市場來看,必須有中介服務這樣一些機構來購買辦手續,還有其它的服務。
記者:但現在更多的老百姓都是自己去買。
柴強:因為中介前幾年發展不太規范,不可信,逼著老百姓自己去買,所以出現了一些問題。在國外或成熟的市場裡面,都是通過中介來購置的。
記者:感謝謝司長和柴博士接受我們的采訪。應該清醒地看到,我國房地產市場畢竟是近幾年纔發展起來的新興產業,對於規范商品房開發中存在的違法違規行為,還需要花相當大的力氣。好在我們國家已經有了相對完整和明確的法律法規,可是要把這些法律法規真正落實,還需要我們的各級政府部門切身履行好職責。這不僅會增添買房者的信心,維護好購房者的權益,也是房地產市場健康發展的需要。
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