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近期,金地集團、世茂股份等多家房地產上市公司或者是兼營房地產比例較大的上市公司發布了半年度預虧預警公告。房地產公司業績出現大起大落,主要是由以下原因造成的:
會計制度影響
根據銷售收入確認的一般原則:賣方已經將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方,相關的收入已經收到或取得了收款的證據,並且與銷售該商品有關的成本能夠可靠地計量時,確認營業收入的實現。具體到房地產企業,就是要求商品房已經竣工驗收(從而開發成本能夠可靠地確定),並與購房者辦理了房屋交接手續時(從而將房屋所有權上的重要風險和報酬轉移給購房者)方可確認房產銷售收入。因此,如果在報告期內樓盤未竣工,即使房屋已銷售一空仍然不能確認收入,已收進的售樓款只能暫放預收帳款科目核算,不能計入營業收入。而期間內發生的管理費用、營銷費用、財務費用等又必須列入當期損益,因此房地產公司在竣工結算樓盤多的會計期業績容易產生突增,而在竣工結算樓盤少的會計期業績就不可避免大幅下滑甚至出現虧損,從而導致不同會計期的業績反差巨大。
房產開發的季節性
通常春秋季是房地產銷售的旺季,開發商在制訂樓盤建設進度時,將樓盤竣工交付時間安排在下半年的居多。特別是北方寒冷地區,由於冬季不能施工,樓盤在下半年竣工的就更多。因此造成上半年可結算樓盤少而下半年可結算樓盤多的現象,從而使中報業績與年報業績差異較大。
目前我國房地產公司規模普遍不大,年開發能力十分有限,住宅開發項目以出售為主,不是主要靠收取租金獲得較為穩定的收入,不同房產項目的收益在時間上難以做到合理銜接,這種產出上的不均衡性是造成房地產公司業績起伏的重要原因。
收入確認有彈性
由於房地產實現銷售需繳納營業稅、所得稅等稅收,部分公司寧願將上半年本來可以確認的收入延遲到下半年確認,以推遲納稅時間。還有就是房產銷售收入的確認存在較大的彈性,比如對已出售的房屋,有的公司以竣工驗收作為結轉收入的條件,有的公司則更嚴格地按竣工驗收並交付使用作為結轉收入的條件,還有個別公司以收到售樓款的一定比例(如50%以上)就確認為收入,而不論樓盤竣工交付與否。這樣,上市公司出於某種目的就可能存在提前確認收入或延遲確認收入的情況,使中報或年報業績忽上忽下,投資者一時難以把握。
行業運行態勢變化
今年以來房地產運行態勢發生了微妙的變化:一方面各類資本還在加速流入房地產開發行業,房產供應量將繼續上昇,另一方面銷售增長速度已經回落,個別地區甚至銷售量出現負增長,樓盤空置率開始上昇,房地產行業調整壓力已經顯現。在這樣的背景下,房地產上市公司的經營壓力增大,部分開發實力弱、項目市場定位不當、風險控制能力不強的公司業績下滑就在所難免。
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