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日前,期望根除房地產銷售中『面積糊涂賬』的一場研討會舉辦,針對目前購房交易過程中,購房者只知道自己房子內的權益,而自家房子之外的公共部位則一無所知的現狀,華遠新時代、北京建築設計院、李文律師事務所共同推出了『房地產物權管理計算辦法』。相比於律師推出的維權204條,以及有項目推出的『按使用面積』售房,該『計算辦法』的用意,顯然在於面對購房糾紛,既要治標,也要治本。
該辦法像砍刀切瓜一樣,把商品房公共部位的權益問題,分得一清二楚。參與研討會的國土房地局的各處處長對該辦法予以了評論,『一分為二』似乎是共同論調,這種探討利於促進商品房銷售管理,但基於我國土地管理的基礎較薄弱,把住宅物權切分得一清二楚,目前條件還不具備。
該研討會的組織者華遠地產老總任志強認為,目前普遍存在的入住糾紛,實際上問題在於商品房的物權不清晰造成的。在產權證上,只標明了這套住宅的面積是多大,但公用部位的權益問題卻沒有標明,一旦買了房,這個小區的地下車庫、綠化、圍牆就屬於這個小區的購房者共有,購房者憑什麼不應當明細這些權利呢?反過來,如果購房者對自己擁有公共部位的權益可以量化計算,那他有什麼理由不繳納物理管理費呢?實際上,經過計算,這些公共部位的權益,完全可切分成多少分之一,寫在產權證上。
目前,一個新建社區內的部分建築,是屬於必須上交主管部門的,如學校使用權歸教委、商場超市使用權歸商委,居委會佔用面積為90平方米,是社區總面積的0.9%。而如地下車庫、公共過道將分攤到每套房的建築面積中—許多入住糾紛產生的原因在於,一些項目把車庫分攤後,仍然收取月租,而這些租金就悄然由開發商佔有,合理嗎?不合理。實際上出租收益應該在去除管理成本後歸社區的共同業主所有。問題的關鍵在於,商品房銷售中哪些面積要上交主管部門?哪些面積可以分攤?分攤到每戶是多少?分攤系數怎麼算?現在基本上就是一筆糊涂賬,而華遠與北建院聯手完成的『計算辦法』,則詳盡地列出商品房銷售時如何計算面積分配的公式。
要是一個小區的權益劃分能掰得這麼清楚,所謂的入住糾紛也就能灰飛煙滅了。然而,目前的許多現實條件使土地及房屋的物權劃分無法一刀切。國土房管局局長苗樂如指出,土地權屬不清晰,是由於過去土地工作基礎薄弱造成的,比如一些農村集體用地的權屬界定,工作量太大,一直未能順利推展。談到小區公共設施的權屬劃分,現實狀況如水、電、氣、熱的權屬劃分,目前尚不現實,因為水廠、電廠的權屬是無法像股份公司那樣可以分割清晰的。因此房地產物權歸屬的劃分,尚需在尊重歷史現狀的情形下展開研究。
與前一段時間熱炒的『購房維權204條』以及『按使用面積售房』相比,此次推出的『物權歸屬計算辦法』顯然站在了較高的學術層面。任志強在致開場白時說道:『204條解決的只是房子上的問題,而沒有涉及房子以外的問題,沒有把問題說到根上。』
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