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近來提前還貸成了媒體炒作的熱點,某報上刊登了一篇題為『提前還貸,利息損失多!』的文章,文中說道:『提前還貸時,已支付的利息是不退還的,所以,就等於相對支付了許多原本不應該提前支付的利息,借款期限越長,利息損失越大。而等本還款法相對於等額還款法,利息的損失就較少一些。』真是這樣嗎?提前還貸要損失利息?
許多人容易這樣理解:采用等額還款法,在還款初期,每月還款中包含的本金部分只有一點點,而大部分是利息,所以起初還貸時多支付了以後年份的利息,到後來年份,還款利息的比重逐漸下降,本金逐漸上昇,就如有的報紙所指出的,提前還貸將損失一筆不小的利息費用。在這種觀點的指導下,等本還款法較等額還款法,就具有相對的優勢,因為在起初還款中本金所佔的比重較大,總的利息支出比較少。有的借款人認為等額還款法,就是將一次到期還本利息的總額平均分攤到每個月,那麼,提前還貸當然損失了大量為以後所支付的利息,而且期限越長,損失越大。
但學過財務管理的人應該知道,等額還款法每月還款額的計算是通過年金現值來計算的,它只與貼現率有關。比如說,在等額還款法下,公積金10萬元貸款10年期,月利率為3.375?,每月還款額A=p×I×1+1/(1+I)n-1其中p=10萬元,I=3.375?n=10×12=120計算可得1014.83元。第一個月還款中利息為100000×3.375?=337.50元,本金為1014.83—337.50=677.33元;第二個月還款中利息為(100000-667.33)×3.375?=335.21元,本金為1014.83-335.21=679.62元……直到最後一個月還款後本金為零。在等本還款法下,同樣公積金10萬元貸款10年期,月利率為3.375?,每月還本金固定為833.33元(100000÷120個月),每月的利息為10萬元扣除已還本金後的餘額與月利率的乘積,比如說,第一個月的利息為100000×3.375?=337.50元,總還款額為1170.83元(833.33+337.50);第二個月的利息為(1000000-833.33)×3.375?=334.69元,總還款額為1168.02元……如此計算下去。
可以看出,兩種還款方式都是支付上月本金餘額的利息,與將來無關。也可以發現兩種方法第一個月的利息是相同的。其實無論使用何種還款方法,也無論借款期限多長,第一個月支付的利息總是相同的,因為第一個月本金的餘額都是相同的,都是期初數10萬元。之所以等額法比等本法以後的每月利息較多,僅僅是因為等本法在還款期初幾年內每月還款額高,支付利息後償還的本金就多,上例中,等本法要比等額法多支付156元(1170.83-1014.83),當然就多還了156元本金。道理很簡單,借銀行的錢,還得早總是比還得晚少支出利息,舉個極端的例子,如果借款當天就將10萬元全部還清,那麼1分錢的利息也不用支付,而如果十年到期時再一次還本付息,那麼支付的利息在數字加總上肯定是最多的。
其實,每月還款額是不能簡單加總的,就好比現在的1元錢和一年後的1元錢並不等值。如果把任何一種還款法每月還款的金額按照貸款月利率折算為現值,然後加總,就應該等於貸款的金額。所以,不同的還款方式只不過是為了適應不同客戶對自己未來現金流出的不同考慮。等本法適用於那些認為自己將來收入會減少,希望當前多償還貸款的人,收入預期看漲的人,更適合使用等額法,如果希望每月多還一些貸款,可以通過縮短期限來調節每月還款額。
從上面的分析來看,提前償還貸款時,不管是何種還款法,已支付的利息都是借款人已佔用資金的成本,都是應該支付的借款利息,並沒有多付任何將來的利息給銀行。
那麼,究竟應不應該提前還貸呢?關鍵因素是購房貸款的利率,也就是資金的使用成本。當你能夠運作空餘資金,使它的資本回報率高於貸款的利率時,就不應當提前償還貸款。(這裡所說的貸款利率,指的是貸款的實際利率。以十年期按揭貸款為例,月利率為4.2?名義年利率為4.2?×12=5.04%,而購房貸款是按月計算復息的,它的實際年利率為5.16%。)當然,決定是否提前還貸的因素還有很多,比如持有現金滿足突發預防性需求以及投機性需求,日常生活的消費水平,臨時籌措現金的能力,對未來收入的預期以及對風險的偏好程度等。但千萬記住,還款方式與期限長短不應是提前還貸時考慮的因素,因為銀行從來沒有提前收取過未來的利息。
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