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一個成熟和理性的市場,住宅的投資回報率多少算合理?經濟發達國家和地區年投資回報率一般在5%左右。專家認為,中國作為發展中國家,住宅發展具有巨大空間,年投資回報率應高於住宅發展達到或接近飽和的經濟發達國家和地區。按照國際慣例,房價一般是月租金的100—200倍,一旦超出這個標准,兩者會相應做出調整。
供需狀況是影響房價與租金比最直接的因素。當市場供應量大時,房價與租金都會相應回落;當市場需求量大時,房價與租金則會上昇。作為一家有著豐富經驗的境外中介、信義房屋的總經理薛健平說,目前臺灣房價與租金比是300:1,年投資回報率3—4%,香港為6—8%,美國在5%左右,上海則在6—10%之間。一般來說,只要房價與租金在200:1至100:1之間浮動就屬合理,年投資回報率達到5%就已經算是非常不錯的投資項目。如果市場供應量與需求量脫節,市場將自動修正房價,重新尋找平衡點,投資回報率就會變化。目前,上海市場的中高檔物業供應量在不斷加大,市場需求量一時不能與之保持平衡,因而出現了租金回落現象。
專家認為,投資房地產成功與否,不單只看投資回報率的高與低,租金的穩定性也相當重要。對投資者來說,寧願以較低租金租給有實力、可靠、穩定的租客,也不要一味追求高租金。盡管房屋租金很高,但租賃換手頻頻,投資者必須不斷地找租客,付給中介公司傭金,追加成本,結果往往是回報率下降。
影響房價與租金比的其他因素還包括產品屬性,一般來說商鋪優於住宅,住宅好於辦公樓;相同房價,好的物業管理物業租金較高;高層的住客往往能夠吸引高收入租客以高租金入住;特殊的住宅產品也會刺激租金收入,如小房型等。
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