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幾年了,廈門普達房地產建設發展有限公司董事長周鐵軍從來沒有像現在這樣舒心。看著自己曾經『爛尾』的房地產項目普達廣場在一層層昇起,銷售一天天火爆,他說心裡總算踏實了。
普達廣場在廈門曾是炙手可熱的房地產項目。普達公司1994年啟動此項目,1997年獲得預售許可證。『那時候房子賣得很火。』來自沈陽的周鐵軍回憶說。
然而就在項目如火如荼地開展時,該公司卷入了一場莫名其妙的官司中。一審二審普達敗訴,法院將普達廣場查封,還凍結了公司的賬戶。這個明星樓盤變成了『爛尾樓』。官司一打就是3年,到2001年1月,最高人民法院作出終審判決,普達公司勝訴。然而,打贏了官司的普達公司已無力再建普達廣場。於是普達公司請入廈門萬亨房地產開發有限公司共同合作開發。
由於合作雙方都擔心經營過程中資金失去控制,一天,在到廈門市鷺江公證處商談利益分配、風險和債務承擔及項目管理問題時,普達公司提出將預售資金交公證處監管,雙方遂達成一致,施工單位隨後也欣然接受由公證處按施工進度撥付工程款。就這樣,鷺江公證處開始了在全國首創的公證介入商品房預售資金監管。
2001年4月,普達廣場重新開始預售。為消除市民的顧慮,開發商將公證處介入資金監管之事廣為宣傳。出人意料的效果出現了,不到一個月銷售額接近1億元,期房熱銷七八成,創下了廈門房地產近年來少有的好成績。這下可『苦』了鷺江公證處。『我們介入其中,原先只是想當個忠實的「賬房先生」,增進合作雙方的信任,再說當時只是個內部局部監管,沒什麼風險。可沒想到這一下卻玩大了。』鷺江公證處的饒健副主任說。他至今不能忘記一位廈門大學兩鬢花白的老教師拉著他的手說:不是有你們監管,我無論如何不敢買這房子。這可是我一輩子的積蓄啊。公證處感到了自身的責任,他們一方面廣泛參與了項目的保險、銀行貸款的清償以及按揭銀行的確定等工作,另一方面設立了一個將購房款以公證提存的方式存入的專門賬戶。
據鷺江公證處調查,造成建設工程『爛尾』的主要原因是一些開發商在項目預售開始後,將預售款做不當的支出和消費,導致在建項目資金出現嚴重不足。為杜絕以上情況的發生,鷺江公證處采取嚴格按施工進度支付工程款,所有支出款項均由公證處根據相關協議文件直接支付。但饒健還特意指出,由於我國目前房地產市場的防范和保障機制還存在太多的缺陷和不足,公證介入資金監管並不能保證購房者一定能拿到房子,只是在預售資金的流向上進行控制。
『在法國,公證的作用就是構築整個社會的信用平臺,我們要朝這個方向努力。』鷺江公證處主任蘇國強說。鷺江公證處是司法部批准的全國合作制公證處試點單位。公證處成立之初,縈繞在幾個合作人腦際的就是如何通過實實在在的公證服務,構建市場信用平臺,打破公證在人們心目中『蓋章收錢,沒什麼用』的老印象。為此他們投下了全國第一例公證執業保險,向社會公開承諾錯證賠償,承擔民事責任,贏得社會好評。
當前商品房預售中存在的最突出的問題就是預售款缺乏有效監管。廈門各級法院每年受理的房地產糾紛不下千起,且逐年上昇。鷺江公證處的嘗試,為對商品房預售資金進行監管提供了成功范例,引起了全國的關注。今年3月13日,全國資金監管公證業務研討會在廈門召開,鷺江公證處的經驗成了會議的主要議題。
從2002年1月1日起開始實施的《廈門市商品房預售管理規定》中明確規定,『條件成熟時,符合市政府規定條件的中介機構也可以接受出賣人的委托從事商品房預售款的監督管理服務』,為鷺江公證處的嘗試提供了有力的法律依據。
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