|
||||
『隱性降價』將會增加下半年天津房地產市場形勢研判
時至年中(2002年),可以這樣估計今年天津的房地產市場形勢:平穩發展,無大波瀾,若無變故,奇跡難現。從這一基本估計出發,考慮到目前已漸漸清晰的因素,對下半年房地產形勢作出如下分析。
第一、在需求上,購房數量的增長將趨緩,但對購房質量要求有所提高。由於城區兩公頃以上大片危改的基本完成及其滯後需求效應釋放的減弱,年內降息的預期、調薪和貨幣分房等所形成的有效需求,不足以填補危改減弱的『缺口』,其結果必然表現為置業買房數量上的回落。但是,一些改善型購買力的增加,對房屋質量品質的要求總體上有所提高。這一點從成交房在價格段和戶型區的分布上可以反映出來:在交易總量中,3000元/平方米以下的房產所佔比例有明顯下降,3000?4000元/平方米之間的房產所佔比例有較大增加。
第二、在供給上,環線以內消化空置,開發重點向外轉移。前些年,中心區大規模的集中開發使得市內物業供給趨於飽和,空置明顯增加,市內可開發土地亦不斷減少,加上郊區居住觀念的滲透和私人小汽車的逐步普及以及農村城市化潮流的推進,房地產開發重點開始向城外轉移。去年,市內六區和新四區房屋上市面積比上一年分別減少40.31%、19.4%,五縣(區)比上年增長33.55%。今年,小城鎮住宅建設施工面積和投資在比去年分別快速增長100%、25%的基礎上,又分別新增加安排142萬平方米、16.4億元。
第三、在價格上,高檔物業難以攀昇,普通住宅價格微揚。受供求關系影響,中高檔樓盤除個別外,近期價格提昇困難,『隱性降價』的方法還會增加。因停止使用粘土小磚的規定出臺、房屋公共部位維修基金制度逐漸落實和住宅用地價格標准近期上調等因素,將使普通住宅的開發成本上昇,再加上改善型買房需求權數的加大,匯合起來會牽引普通住宅市場平均價格水平的上行。不過,受空置量和交易費用下調的影響,價格不會明顯上漲,根據去年初以來的指數進行線性估計,波動范圍會在0.1%?1.0%之間。
第四、在結構上,現房與經濟房充當主打產品,存量房市場交易比重上昇。去年本市城鎮單位從業人員人均報酬14193元,雙職工家庭年收入約合28368元,按K值『收入:房價』比=7.0和商品住宅現實均價推算,總房價分布在20萬元/套左右,房型在65平方米/套左右。這與今年市消費協會商品房消費萬戶調查結果相吻合。春季房交會上,經濟適用房的交易量為15.6萬平方米,佔總成交量的63.5%也佐證了這一點,而現房交易量佔到了68%、達16.8萬平方米,這也說明了置業主體行為的成熟。
由此可以推斷,今後本市二手房交易量將不斷擴大。鑒於以上判斷,為了實現年初房地產業所確定的工作目標,將我市房地產支柱產業盤子做大,當前調控的重點應該是盡可能地擴大投資、培養有效需求。(劉玉錄)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||