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北京CBD已經結束了它在媒體上的熱鬧勁,接下來可以預料的是,對CBD發展進行反思的序幕將會拉開,並會延續相當一段時間。
CBD作為中國最具關注、市場價值最高的區域模式,無論我們現有的水平與世界相差多遠,顯然都不存在『搞與不搞』的問題,只有『怎樣搞好』的問題。北京在中國所有的城市和經濟發展中依然是備受關注的中心,決不會因為CBD的成與敗而從此『邊緣化』、『地方化』,甚至被遺忘。
這塊『蛋糕』不太大
近日,CBD管理委員會綜合處處長李洋對媒體報告喜訊,CBD區域內的工程進度已達300萬平方米,計劃到2008年將增至700萬平方米。整個項目完成後,總建築面積估計達1000萬平方米。在CBD的項目中,寫字樓面積佔一半,另一半面積為商業及公寓。經過去年的預熱後,CBD區內的部分樓盤於5月前後相繼亮相。4月初,北京萬通與香港置地合作的新城國際首先取得了銷售許可證,並在沒有進行大規模推廣活動的一個月時間裡,獲得了近百份的訂單。建外SOHO也將於近期取得銷售許可證,加上在售的旺座、萬豪國際公寓、嘉華世紀等項目,2002年下半年纔是CBD項目真正開始比拼的時期。
這應該是一個利好消息。按李處長的說法,今年已完成300萬平方米,還剩700萬平方米,到2008年,中間還有6年,每年可完成100多萬平方米。當今海內外十幾個『軍團』駐紮在此,均分下來,這個『蛋糕』不太大,更何況具體規劃方案也處於改動調整階段,要有大手筆,還有許多『禁忌』。
CBD的六大困惑
CBD是一個匯集了大量的超高層建築,快節奏、高效率的現代商務活動集中的場所。北京CBD的魅力在於它新貌中凝固的歷史,在於它繁華中禁錮的傳統。如今CBD的規劃已經具有雛形,大的規劃已經限高樓層,保證綠化,打造不夜之城,城中之城。『傳說』國外的中央商務區,有高聳如雲的摩天,四通八達的地鐵,匆匆而過的身影,名牌琳琅的轎車,這似乎存在著眾多別具匠心的創意,也可以說是『商務的天堂』。但看到北京CBD規劃後的沙盤,也無太多欣喜,設計的建築就象扭曲的電線杆,地面交通開始暴露後患,但願不會出現『希望越大失望越大的尷尬局面』。
目前,北京CBD不具備完善、便捷的交通和現代化的通信等基礎設施和良好環境,據使館新城銷售總監童淵介紹,CBD存在六大困惑:
困惑之一:北京各城區的內部競爭『刀兵相見』,開始分散有效客源。特別是南北城的發展競爭,是一場不甘落後與暫時領先的賽跑,是一場現狀與未來潛力之間的競賽。由於現代商業的引入,東西城相安無事的狀況開始改變,西城商業隨著人口的增加,八十年代也迅速興起,特別是西單地區,零售業幾乎超過了王府井。而八十年代,王府井也由於有靠近車站和自身固有的名氣,在少有境外大規模投資的情況下,也成就了目前的規模,特別是東方廣場的出現,依靠特有的交通位置和人氣,許多國內外知名企業開始匯聚,同時,東城隨著舊城的改造,大有整體開發的趨勢。近郊的海淀也不示弱,在中關村高科技的旗幟下也唱起了高歌。而反觀朝陽,動作明顯大於東西城,CBD的概念從1993年規劃到2001年的總體出臺,已經從眼球方面勝了一籌。
困惑之二:隨著CBD商務中心區建設的展開,交通問題也日益嚴峻起來。目前修建的朝陽路、朝陽北路、通惠河北路等路段成為進出CBD的主要通道。同時計劃改擴建關東店南街和光華路,組織實施區域內的道路建設。尤其是『寸土寸金』的CBD商務中心區內的辦公區密集,超高建築較多,地下停車場難以容納數量眾多的機動車。隨著CBD不斷增加的建築量,交通和停車形勢的緊張將更加突出。根據目前的規劃,未來的CBD將建成地下城市,解決停車難的問題,同時按照一定比例設立社會停車場,大力發展和完善公共交通,特別是軌道交通等大運量的交通形式,引導人們采用公共交通上班,可以免去停車的麻煩和費用,減少停車場的壓力。但根本的一點沒有解決,即道路的數量和寬度。
困惑之三:CBD的寬帶網絡目前還處於初級階段。據說,CBD管委會正著手組織實施通訊基礎設施建設。寬帶網絡基礎設施是影響CBD未來投資環境的一個重要方面,將根據國家的有關政策和上海等地的成功做法,由政府來控制通訊管孔的建設,營造一個公平的競爭環境。目前CBD管委會正在制定CBD網絡規劃,著手組建商務中心區通訊工程公司,在修路的同時,鋪設通訊管孔,等到完工,也是一個不短的時間。
困惑之四:CBD不可能成為住宅區。北京CBD不像新加坡、香港那樣全部都是寫字樓。CBD應當先有寫字樓,後有公寓;先有商務,再有居住,現在相反。目前,北京的CBD內出現了大量的公寓樓盤,而開發商認為整個寫字樓銷售並不是很理想,不是說能在兩三年內就可以發達,在這樣的情況下開發商沒有其它選擇。比例已經存在失調,按要求,公寓與寫字樓的比例大概7:3,而現在剛好相反。就目前的情況而言,北京CBD區域內的大量公寓供應實際上是一種不健康的發展狀況,投資缺乏可持續性,更主要看重眼前利益。童淵強調,無論CBD披什麼奢華外衣,其實就是一片鋼筋水泥森林加玻璃和燈光裝飾,根本不適合人居住。
困惑之五:北京CBD沒有金融街。北京金融的集聚出現一種趨勢:中資銀行在金融街,外資銀行選建國門。有人說,長安街就像一根扁擔,它一頭挑著金融界,另一頭則倒掛著建國門。前者是北京市預設的『金融中心』,實質上,它是國家金融監管中心和國家級銀行總行和非金融機構總部所在地;後者是近幾年形成的外資金融機構中心,這裡集聚著花旗、匯豐等世界級金融機構。建國門算是CBD的西邊緣,若CBD仍將在競爭中勝出,當初就應該把建國門附近納入CBD。
困惑之六:投資開發缺少國際大財團。CBD目前看來仍然是朝陽區的CBD,與中央政府及國內銀行投資機構協調不夠,幾乎完全依靠香港或華人圈的投資,沒有引入本國企業巨擘以及國際金融寡頭,這一點是北京CBD的敗筆。
三足能否鼎立?
CBD是北京房地產商的競技場。在首批進入CBD競技的樓盤項目中,經過前一階段的競爭後,逐漸上演『三國演義』。
去年九月CBD『雛形』規劃出臺後,從第一機床廠廠房在爆破聲中倒下,CBD周邊便『炸』聲四起,爆破聲中轟然坍塌的除了廠房還有民房,首批項目早已急不可耐,相繼上馬。財富中心一馬當先破土動工,硬是讓先放了一炮的建外SOHO和提前『重金出擊』的新城國際『起了個大早,趕了個晚集』。不論是按放炮拆遷算起,還是按破土動工算起,普遍認為,這三個項目在首批CBD項目中基本形成了『三足鼎立』之勢。
根據發展的現狀可以看出,建外SOHO的開盤時機及定價把握較好,實現了『四快一慢』的戰略,就是拿地快,規劃快,拆遷快,造勢快,而開盤慢。據說,這是潘石屹的『怪招』,這樣,建外SOHO不僅搶上了CBD規劃開發頭班車的發動,積蓄了大量客戶,而且預售時機掌握在CBD整體項目集體提價之後,可謂『早有預謀』。
財富中心放入市場量相對較小,主力樓盤還在『水下』,而且其樓座均為超高建築,造價高,根據開發商的『野心』,估計它今後仍會『借勢』而提價,直至出現不良市場反應,造成其滯銷纔會停下來。
大家都記得去年春天萬通的『重拳出擊』,上百萬扔給展會,結果那時CBD房價處於波動的行列,仍在萬元以下,可以說,這是典型的出擊時機判斷不准。如果以現在來看,出擊的後果是一大批客戶低價訂購了新城國際,他們也許『沒事正偷著樂』。今年5月1日,新城國際在香港中環的文華東方酒店舉辦聲勢浩大的推廣會,接待了近2000位香港客戶的諮詢,推出的30套房認購一空,看來,過早的低價出手,心裡還有不少的『後悔』,走出去看看,也許市場空間更大。
據童淵介紹,近來有香港的『金融寡頭』放言不排除在北京再找新項目發展的可能,要想體現國際以及資金實力,投資北京CBD,肯定是首選。
他說,大連萬達、深圳金地、陽光100、旺座、世貿國際公寓、北京財富中心、怡和國際公寓、中環廣場、銀泰世貿廣場、萬豪國際公寓這些也都不是『省油的燈』,均在借發展商的實力,左右出擊,尋找發展空間,正如童淵所言:『他們不會放過任何一個發展機會』。看來,所謂的三足鼎立也許就是『曇花一現』。
超過大上海太難
上海和北京的比較屢見報端,上海這座曾經以『東方巴黎』享譽世界的城市,正以幾乎無以匹敵的綜合優勢前進。日前從上海獲得消息,新加坡投資公司旗下的GIC地產斥資4200萬美元,在浦東陸家嘴購入一幅7萬平方米的土地,准備興建寫字樓綜合物業,這只是該CBD區域的『一小巫』。此外,近期內,一批世界著名地產公司也將參與陸家嘴地區『組團式開發』,總投資預計將達到90億元人民幣。浦東新區區長胡煒已向媒體披露,陸家嘴CBD新一輪開發建設全面啟動,總投資達135億元,總建築面積超過85萬平方米。
看來陸家嘴CBD開始上演集聚效應。作為我國唯一以『金融貿易』命名和定位的國家級開發區,陸家嘴金融貿易區的規劃面積為28平方公裡,主要發展金融、貿易、商業、房地產、信息和諮詢等第三產業,這些纔是真正的中央商務區的概念,也正是上海的優勢。
據北京CBD管委會透露,除北京財富中心已於去年9月17日開工和國貿三期項目正在進行拆遷前期工作之外,目前已申報審定了方案的項目有北京電視中心(一期)、新城國際、建外SOHO、怡禾國際中心和紫雲大廈。同時CBD管委會近期還將爭取再開工一二個項目,並力爭今年把CBD的所有項目列入市重點工程。
從規模來看,北京CBD似乎佔有了絕對優勢。據北京市政府公布的最新商務中心區的規劃方案,北京CBD的佔地面積達到了300多公頃,比起上海金融貿易區28平方公裡的規劃面積多了不少。但上海是大上海,有它獨有的經濟發展歷史,注定還得是國際的,世界級的,而北京CBD最『致命』的,童淵告訴記者,目前至少缺少大城市中金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中的格局,購物、文娛、服務等配套設施的城市綜合經濟活動也無法在短期內形成核心區,因為CBD是國際性的,在全球有影響的,在全球經濟活動中有分量的,輻射面是國際的。
CBD將出現聯手豪奪
目前許多開發商在呼吁『產業整合』,聯手操盤,擴大規模,樹立品牌,很想成為地產界的『旗艦』。這種事,據童淵介紹,早在20年前已在香港出現過,目的是大家常在一塊聚聚,尋求市場的發展空間和合作機會。
近日,北京CBD項目的開發商也出現以『聚餐,敘舊』為名,成立松散的合作團體的聚會。看來,CBD的地產大鱷們還不知足,要聯手巧取豪奪了。據說,業界人士分析,其目的是購房者始終對他們的項目充滿信心,尤其是要讓後來購房者相信他們的項目在增值,最簡捷的手段是使房價保持在一種張力狀態,那就是每隔一段時間就要提價。說穿了,就是一要漲價,二要通過漲價保持旺銷。
開發商認為聚會主要是在不影響商務秘密的情況下,特別是在敏感的問題,例如包括地價、售價等問題上交流信息、加強協調、加強通氣、加強行動的時機及方向上的協調一致性,以形成非制約性的接觸,避免惡意競爭或爭奪客戶源。在可能的情況下,盡量突出特點,錯開時間,以使各方利益不受到惡意競爭的衝擊,防止銷售部門之間惡語相傷,形成CBD開發商中堅的統一聲音,不僅加強其集團在CBD市場的地位,而且增加與政府及有關各方面的影響力及交涉力量。
而童淵認為,香港的投資者不會因為某些問題出現所謂的『開發商聯盟』,他們所建的項目主要用來租賃。要搞『聯盟合作』的主要是南方的開發商,不應該叫『聯盟』,而是一個合作圈子,主要包括廣州、深圳的開發商。早在10年前,他們早已熟悉,當他們來到一個新的地方,會自覺的形成一個『南派』,要想生存,必須互通信息,交流得失。不是說很有組織,而是很零散的朋友式的聚會,這是一種很正常的商業生存交流。他們也會帶來很多新的開發理念,比如項目包裝更實際、成本控制更嚴謹、廣告更具體,也會感染北京的開發商。
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