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問:我買了一套房子,入住後不久就出現了一些質量問題,地面起鼓,牆面有多處細微裂縫。向開發商提出退房,遭到拒絕,我該怎麼辦?
——讀者李先生
解答:你反映的問題在京城房地產市場上經常出現。根據有關法律,對於質量問題, 應當區別情況進行解決。
1.主體結構問題。對於主體結構問題,應根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十五條的規定處理,即『商品房交付使用後,買受人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權要求退房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。』
2.非主體結構的質量問題。對於此類問題,視雙方有無約定,處理不同。
(1)如雙方當事人在購房合同中有特別約定,依約定執行。
(2)如雙方當事人無特別約定,購房人應與開發商協商予以解決,一般不能退房。如在法定保修期限和范圍內,可以要求開發商承擔保修責任。如超過法定保修范圍和期限的,實行有償維修。其中屬於房屋共用部位和共用設施設備部分的維修,費用從公共維修基金中支出,其他部位,由業主自行承擔費用。如開發商在法定保修期內未進行維修的,則還應讓開發商負責維修。並應依法賠償因不及時維修而帶來的損失。
根據來信中說明的情況,應該屬於非主體結構問題。如你們之間有特別約定,按約定處理。如無另外約定,則你不能要求退房,如你所購房為非主體結構問題以外的瑕疵較多,開發商應積極予以解決,如開發商在法定保修范圍和期限內,未予以解決,你依法有權要求開發商承擔保修責任並賠償因此造成的損失。
律師建議:根據北京建設市場的實際情況,商品房交付使用後,主體結構發生質量問題的並不多見,大量發生的是非主體結構問題,因此關於保修條款的制定就非常重要,建議購房者在簽訂購房合同時,應當針對所購房屋的實際情況與開發商約定詳細具體的保修條款。建設部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》對開發商的保修責任做了最低限度的規定,當事人可以在此基礎上與開發商做另外約定。保修條款一般包括如下內容:
1.保修范圍。當事人可以在《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》確定的范圍外,約定其他的保修部位。2.保修期限。當事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎上,約定更長的保修期限。3.用戶報修的單位及答復和處理的時限。4.違約責任。如開發商不按規定承擔保修責任,應承擔違約責任。5.無法維修的處理。如可以這樣規定:開發商經兩次修理仍不能解決的,開發商應當給予一定的經濟補償或買方有權要求更換或退房。
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