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近些年,城市建設的快速發展使物管公司如雨後春筍在南北方各大城市大量湧現。據了解,僅在北京每年就有200家新物業公司問世,目前北京已有1400餘家物管企業,通過政府資質審核的有1029家,物業管理行業的隊伍正在不斷壯大。然而,住房的全面市場化以及2000年建設部規定物業管理企業必須實行資質等級評定,物管項目的取得需采用公開招標制,對物管企業的服務水平提出了更高的要求,同時,加入WTO後,一些具有豐富管理經驗和大量管理人纔的『洋管家』進入中國市場,加劇了市場的競爭,物管企業普遍感到生存與發展的 壓力。
據有關方面調查顯示,北京的1029家物業公司去年的管理面積為1.5億平方米,平均下來每家企業纔管理著155,000平方米的面積,營業總收入為640萬元,基本為虧損。盡管有千餘家公司的龐大隊伍,但目前這些公司都面臨著成長的煩惱,無論國有還是民營企業都感到難於做大。
進入2002年,許多物業管理公司已經意識到,體制調整,管理模式等重大問題已成為關系到物管行業能否健康發展之關鍵。國企民營意欲聯手
今年,南方的深圳萬科、中海物業、科技園等諸多較早步入物管行業的公司都在進行內部調整,北京則有七八家國有、民營企業正在積極醞釀強強聯手,建立物管企業新機制。這一切預示著物業管理行業的大震蕩即將到來,物管企業將進入整合期。
申奧成功,北京在城市建設上加大了投資力度,規劃興建了一批高水准建築,物業公司面臨著廣闊的發展空間,獲得了更多的發展機會。但與此同時,一些國外的基金公司也在看好這一市場,打算以增值服務的收益提供免費的物業管理,以搶佔市場。入世後,第一太平洋公司、戴德梁行等外來品牌企業也由顧問公司轉而直接進入物業管理領域,國內的物管企業已迫切地需要做大。
物業管理企業發展到今天,由於市場化、專業化的要求,破產兼並已成為行業發展的必然趨勢。一些規模小、信譽差、服務水平低的企業在競爭中將破產倒閉;而實力強、具備專業化水平的企業將會出現強強合並的局面。
目前,北京的物業管理公司中國有公司和民營公司大約各佔一半。國有公司大多是1992年至1993年執行國務院後勤改革要求由各單位的行管部門翻牌而來,包括很多由房管所翻牌的物業公司。這些公司掌握著北京絕大多數寫字樓、辦公樓和住宅小區的管理資源。但由於翻牌做法並未從機制上改變國有性質,缺少市場化的運作方式,而民營公司來自市場,其擁有的資源規模有限,但具有較強的經營管理理念和服務意識。顯然,國有、民營聯手,國有資本搭民營車的結合是物業管理公司成長壯大的最佳途徑。
據了解,目前住總與華潤、城建與招商局、通用物業與三替公司以及均豪物業、中科院、中水物業等近10家物管公司均在積極地嘗試建立優勢互補型的股份制公司,以優化企業機制,擴大市場佔有率。
以做後勤改革和企業改制見長的瑞贏物業發展研究所首席諮詢師米考安認為,國有物管公司與市場化企業的聯合,使民營企業獲得了滾動發展、擴大市場佔有率的機會,同時,使國企走出了後勤改革『換湯不換藥』的怪圈,真正跨向商品市場。米考安認為,國企、民營物管公司合作建立的現代企業制度應實現股權多元化,國有股一定要減至30%,股權中只應有少量法人股,大股權應由專業化公司所持有。建立新機制的難點
國有、民營物管企業的並購、聯盟雖然已成大勢所趨,但在實際操作過程中還存在著一些問題。如一些國有企業缺少市場意識,認為民營企業的進入意味著國有資源的流失,不願放開國企資源;一些物管公司借著物管政策尚不完善的機會仍在采取不透明的經營方式賺取利潤。通用技術集團物業管理有限公司總經理朱波認為,北京物業管理公司的利潤率約為10%,屬於微利行業,通常情況下,物管公司管理的樓盤需在5個以上纔能掙到錢。因此,物業公司需要規模化、專業化發展,以降低管理成本。朱波認為,物業公司,特別是國企物管公司應站在企業發展的角度改變『一股獨大』的觀念,而政府則應扶持企業穩步走上並購改制的臺階,應及時出臺相應的規定,對物業資源進行等級評估、量化物業服務標准,並對物業管理企業的利潤率作出規定,以保證新機制下的企業產權清晰、責任明確、利益有保障。
據了解,目前通用物業與三替公司已簽署了改制合同,今年年底北京將出現幾家改制後的大型物業管理企業。業內人士認為,隨著新型物管企業聯盟的出現,物業行業將結束『春秋』時期,步入『戰國』時代。
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