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貴州中天公司沒想到,就公司開發的中天花園項目裡的這個叫中天北京小學的學校,隨著入住者的增加,矛盾開始激化。2001年,開始有住戶向中天北京小學交涉,要求學校大幅降低學費,甚至有人提出,按公辦小學標准收學費。他們的一個主要理由是:中天北京小學的校捨是中天花園的公共設施,這部分設施的投資已經計入小區的開發成本並攤入小區住宅的售房價格內,其所有權和使用權應由小區業主共同享有。
業主們於是把批准開辦中天北京小學這一民辦學校的貴陽市雲岩區教育局告上法庭。世紀中天投資股份有限公司作為第三人,也要應對這場訴訟。
像中天北京小學這場『獨特』的官司,並非只發生在貴州,同樣可能出現在樓盤+名校的發源地——廣州、深圳等城市。
『貴族學校』的無奈
名校和樓盤聯姻,已成為一些地方樓盤推廣的必備『良方』。在國內一些大城市,尤其是房地產業發展較快的廣州、深圳等地,隨著一批用地規模較大的樓盤,憑借其良好的小區環境和規模經營的優勢,在與單體樓或規模較小的樓盤競爭中佔得先機,住宅小區開辦學校逐漸成為房地產開發的新趨勢。
在廣州,按照有關政策,成片開發住宅小區要同時配套建設教育設施,並要求在建成後無償交給政府承辦。但開發商把配套學校建好後,有的地方教育部門卻不願接收,因為接收後要在財政、師資、教學設備上大量投入,而且每年政府下撥的教育經費是固定的,地方教育部門大多不願因此分薄這塊『蛋糕』。如今有人建好學校,又有人投入,他們不用投入一分錢,卻可以引進一流的教育資源,自然樂不可支。
同時,開發商把名校引進樓盤,乾的肯定不會是賠本的買賣,他們看重的的是家長對子女成纔的渴望,並巧妙地把家長的這種渴望轉化成樓盤的『賣點』。
正是上述合力的推動,名校與樓盤聯姻在一兩年的時間內,成了房地產開發的一大亮點和賣點。據初步統計,目前廣州市公辦中小學中,『名校』與大型樓盤聯合辦學的有近50所,且這數字還在不斷刷新。
這些聯辦學校表面上政府不用投入就可引入一流的教育資源,是一件大好事。但實際上,辦學成本轉移到了開發商和其他聯辦者身上,而開發商則又將成本轉嫁到了業主身上。正是基於這種狀況,引進的名校建成了高收費的『貴族學校』,這也是學校要維持正常運作的不得已之舉。
開發商吃力不討好
上世紀80年代,廣州市以協議方式出讓房地產開發土地使用權,政府要求開發商根據小區規模,無償提供實物房產作為教育用房,不少開發商視這些教育配套設施的建設為一種負擔,以致經常出現小區的商品房已售罄,而小區學校卻仍未動工的現象。如今,房地產市場由賣方市場轉為買方市場,開發商掏錢大打『教育牌』,也是迫不得已。一家民營房地產企業的老板訴苦說:『開發商本來在市郊是想做住宅小區的,但由於利用不到公共設施,一不小心就建了個小社會。』
有開發商坦露:目前一些已建成運作的樓盤名校,日子並不十分好過。一些小區內的名校迫於業主壓力,對業主子女按照公辦學校收費標准招收,但一所學校的規模畢竟有限,頂多3000個學位,而一些大型小區,住戶少則數千,多則上萬,如果小區業主子女全部按公辦標准收費,這部分人就會佔到學校生源的一半以上,而這些學校維持運轉的費用不菲,肯定難以為繼。位於番禺的某樓盤,內設一所中英文學校,開發商每年要補貼100多萬元。
業主的低標准收費期望,與小區配套學校按投入成本高價收費的實際,從一開始就形成了一個難解的死結。
屬番禺區一級學校的洛溪新城小學創辦於1991年,教學上由番禺區教育局統一管理,但學校的硬件,包括校捨和所有的教學設備,都是由洛溪新城地產有限公司出的,除此之外,洛城地產公司每年還要支付25%的常規辦學費用。
非盈利的辦學宗旨以及不斷提高的教學質量,使得『洛城地產』11年來在市場競爭中比別人多了一張制勝王牌。
可以理解,洛城地產公司作這樣的決定是沒有辦法的辦法,但站在生意的角度,無限制地投入教育,就等於增加了生產成本,降低了生產利潤。
小區辦學校的另一個弊端是各自分散,難以成勢。一開發商就很坦誠地說:假如同一板塊上人人都在辦名校,而你的小區沒有的話,銷售肯定成問題。但名校到底能否辦得好,又牽扯到方方面面的問題。就開發商而言,辦學校是件吃力不討好的事情,只不過不辦不行。但質量好壞,目前誰也不敢拍胸脯。
開發商盼望卸下包袱
小區開發商辦學校,讓人想起了當年國有企業辦社會。做公用事業是花錢的事,那時候國有企業沒有經濟壓力,學校一直辦著,錢由國家出著。開發商辦學校的出發點很明顯,一是政策規定,二是廣告效應的需要。
有關人士估算,按照每平方米4元的教育附加費,要求政府把新城區辦學責任擔起來,顯然是不現實的。如果政府充當一個組織者的角色,把這些小區辦學的資金統一起來,然後根據市場趨勢,對人口發展速度作出科學的預測,然後根據各小區的地理位置選出最佳的辦學點,委托教育部門把學校辦起來,把本來是私有的學校變成一項公用事業,像洛城地產公司花在教育上的錢肯定會比現在少得多,業主們也不會為了孩子入學的事而煩惱,甚至對簿公堂。
記者從有關方面了解到,在日本,新開發的住宅小區必須興建配套的義務教育學校,而且是由政府來完成,絕不會允許公辦學校與地產商聯合辦學。比如就近上學這個問題,日本政府明確規定,從家裡到學校步行不能超過10分鍾,這比我們現行的一些規定更容易操作。
勿庸置疑,開發商辦學,首先是一種市場行為,為解決業主購樓時的需求而不得不增設的一個必不可少的配套。盡管教育為開發商的售樓起到很大的助推作用,然而,諸多的開發商還是認為,自己辦學是處於一種被動的地位,普遍認為基礎教育還是應該由政府來做比較好。
華南板塊某開發商認為,教育配套本來應由市政來做,開發商辦學校,一方面是因為規劃需要,一方面是業主需要,最後選擇與名校合作,以提高樓盤素質。開學在即,壓力就越來越大,辦不好既砸樓盤信譽,又砸名校招牌。而另一開發商則明確表示,由開發商來辦學是一種極不正常的現象,教育的投入比賣樓的收入還要多,是一樁賠本的買賣,弄不好一年要賠上千萬!現在既然承諾要辦學,就要想辦法辦好。該開發商列舉道,其公司在天津開發的一個同等規模的項目,毋需開發商自己辦學校,項目開發之初,只要交一筆錢給政府,由政府統一來辦學校,開發商就可以一心一意建房子,省事省力又省錢。
有開發商呼吁,天津的做法值得借鑒。同一區域的開發商各自只要承擔一定的辦學費用,到樓盤交付時,政府建的配套學校就可供孩子就讀。這對於開發商而言,省時省力;於買家而言,既不用擔心收費的高昂,也不用擔心師資了。
有業內人士認為,其實,要把像廣州這些樓盤辦學校的事做好,關鍵是政府要讀懂市場。就是政府必須清楚:這個區域在商人的帶動下會不會發展起來,老百姓願不願意來住,人口數量到了什麼程度政府的組織者角色就應該出現,等等。這種判斷太超前了不行,太滯後也不行。除了感性判斷,還需要科學數據的分析。
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