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按使用面積賣房不治本中國房地產業協會會長楊慎提出
編者按
近幾年對商品房的投訴大幅上昇,其中以面積糾紛居多。對這個問題主管部門多方致力解決,但收效不大。近來有的開發商為走出困境推出了按使用面積賣房的新招,消息一傳出就引發一場爭論,有的贊成,有的反對,矛盾依然沒有解決。本報記者就此問題采訪了中國房地產業協會楊慎會長。
楊慎說,數年前我曾對這個問題作過一些調查,也征求過部分業界人士的意見,比較一致的看法是:造成這一問題的癥結並長期不得解決,既不能抱怨消費者斤斤計較,也不應責怪開發商蓄意坑害用戶,而是按平方米計價這一制度缺陷造成。
對於按平方米計價存在的缺陷,楊慎認為,房子是供人居住的空間,其使用價值取決於房屋的功能,其價值取決於區位、質量、數量、設施、環境等諸多因素,古今中外,都是以棟、所、套、間為計量計價單位,很少有按平方米計價的。計劃經濟體制下廣泛使用平方米指標,是因為那時住宅不是商品,不參與交換,沒有人關心用什麼計量單位,當時的平方米指標只是反映建房總量和評價居住水平時使用,具體到每個單位分房時,從來不按平方米分配,原因是平方米不能體現房屋的使用用功能和空間特征,在實踐中也無法操作。在市場經濟體制下,住房是商品,人們不僅要購買住房的使用價值,還要購買住房的價值,即產權,只能以套為計價單位。如果按平方米計價,就會招來面積誤差、公共部位分攤等一系列節外生枝的糾紛,不但購房者不易掌握,開發商也很難控制,因為營造誤差取決於承包商而不取決於開發商。由此可以斷言,只要按平方米計量計價,住房交易中的面積糾紛就不可能從根本上解決。
對此楊慎提出,可行的辦法是實行按套計價,按套出售,這樣做的好處,一是能體現房屋的固有特征;二是操作方便,簡明易行;三是符合國際慣例。具體實施時按房屋建築類型區別對待。
(一)單元式樓房、公寓、聯體別墅等,以套為單位,每套住宅的價格根據面積、質量、設施等因素綜合確定,面積只計算歸個人所有的產權面積,不計入公共分攤面積,也不計算營造過程中的面積誤差。產權面積的計算方法是:自分戶門起沿外牆計算的建築面積總和,分戶牆的計算方法從國家規定。公共面積的造價允許開發商按合理標准計入每套住宅的總價;公共部位作為共有財產由物業公司負責管理維修。產權所有人只對本人的住宅擁有所有權,對公共部位及公用設施擁有使用權。實行這一改革後,所有房屋買賣均以套為計量單位,停止執行按平方米計價的有關制度和規定。過去建成的存量住宅,也按歷史上自然形成的套型為單位,以質論價,按套出售。
(二)別墅和獨立宅院按棟計價,每棟住宅的價格為房子價格加庭院價格。
(三)過去建成的平房和非成套住宅,在產權能夠分割的前提下,可以按間出售,每間房屋的產權面積參照單元式住宅的計算方法確定,價格隨行就市。
(四)由多間房屋及庭院構成的大型宅院,以所或處為計量單位,這類房屋的價格按交易時評估機構的評估價為准。
楊慎謙稱,以上是關於按套賣房的一些初步構想,國外在這方面已有成熟的經驗,不妨做些專題考察和專題研討。實行這項改革的難點在於如何同過去接軌,多年來由於長期按平方米計量計價,已形成大批法規、政策、規章制度及信息資料,並為人們所接受。現在要改為按套計價,新老辦法如何接軌需要細致研究,並擬訂相應的處置辦法,做到平穩過渡。
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