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我從八十年代開始涉足於內地房地產,先後接觸過的開發商與經手的項目不少於兩百個,在北京也不止一百個,其中不僅有國營企業的開發商,也包括民營企業的老總。綜合起來分析,國營企業與民營企業這兩類開發商大致有以下幾種特性:
國有企業開發商相對民營企業辦事作風比較穩健(有人稱之保守)。主要原因是由於國有企業的用人機制決定的。國有企業在人纔的使用方面不會輕易調動,存在政企不分家的情況。民營企業則人纔使用靈活,流動性大。
國有企業開發商由於身份的問題,實際操作中存在許多不得已而為之的情況。外人總是憑感覺判定企業領導在貪污、拿回扣,其實不然。許多情況是上級單位強加給企業很多非專業人纔或關系部門,令企業主管缺乏自決權。
國有企業開發商的領導大多沒有房地產開發經驗,只有建築或施工經驗,他們多為上級單位指派或提昇的人選,表面是董事局成員,但實際上並沒有自主經營權和人事權。開發過程中出現了矛盾、問題,因為沒有處理經驗而懼怕直接面對客戶,造成公眾認為開發商沒有誠意或是欺騙。我接觸過的開發商其實是非常敬業樂業的,但卻得不到社會認同。
國有企業的開發商依行業條規按部就班進行開發,由於體制的限定,各環節工作效率相對緩慢。民營企業賦予操作者充分的自主權與決策權,辦事風格靈活多變,不惜花費精力與物力買通各種人際關系,疏通辦事渠道,包括收買媒體。喝酒與上歌廳等都是工作的一部分。『用健康換來財富』是我通過多年來與民營企業開發商合作得來的結論。
綜上所述,國有企業開發商與民營企業開發商各有優勢,也各有其苦衷。歸根結底我認為還是房地產市場不夠規范,非市場行為嚴重。政府部門沒有提供一個真正公平的競爭環境,這使得許多開發商感覺專業性沒有什麼用處,而是將精力用在疏通關系、收買資源等方面。簡單舉例,同等條件下不同開發商拿到的地塊,從初始跑批文直至項目上市,兩種不同經營體制下的樓盤開盤時間相差甚遠。再舉例,政策規定沒有預售許可證進行認購屬於違法,政府三令五申不得采取此方式,民營企業違法操作者依然不計其數。所以,我以為房地產市場存在的許多暗箱操作行為,其一是市場使然,其二是法規執行不嚴。那麼,國有企業在房地產競爭中真的不如民營企業嗎?本人不敢苟同。如果政府在房地產市場方面簡化繁雜的行政手續,提高辦事效率,提供大家公平競爭之平臺,並進一步加強法律的監督作用,尤其對虛浮誇張的炒作宣傳、廣告、取巧的承諾嚴加查處,纔能盡快扭轉目前房地產市場的混亂局面,也纔能充分發揮國有企業開發商的優勢,使得北京的房地產市場健康發展。
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