|
||||
理論是灰色的,市場纔是硬道理。小戶型在經歷了樓市『紅五月』後依舊堅挺,雖然在業內依然是『叫座不叫好』,但眾多疑問在市場面前卻表現得很蒼白。
在日前的北京市夏季房展會上,繼綠景苑SOLO精捨、榮豐2008非常男女掀起『迷你戶型』風暴後,又有多個項目推出了此類『精巧一居』。而眾多發展商也已經意識到了市場的空間,『就是賣得好,顯然有需求。』小戶型市場經過『紅五月』的洗禮和市場激辯之後,業內人士雖然在這種市場細化後的過渡性住宅不可能成為市場上的主流產品上基本達成共識,但由於市場的可預見性仍不明朗,小戶型是『雞肋』產品還是『永恆』產品,抑或是『垃圾』產品仍是討論得沒完沒了。
有效需求與長期需求
其實,關於小戶型和大戶型的討論實在是沒有必要。業內資深人士張寶全就指出,二者只不過是適應市場需求的不同產物。市場上對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資空缺,而『小戶型熱銷』恰恰反映出北京樓市長期供給和需求不對稱,或者說是有效需求不足,很多人都忽視了這部分需求是永久存在的,城市的小戶型正好能跟一部分有效需求對接。確實,業內對『小戶型』經過幾次激辯之後,理論上的誰是誰非已經不再重要,重要的是現在市場上的小戶型住房開發已經初具規模,客觀上使這部分需求得到了滿足。
我們以城市中心的小戶型熱銷來分析,在郊區買別墅的價錢在城市中心只能買到普通住宅。城市的消費主體其實是中等收入者,但是高收入者首先進入購房市場,由此造成了一種假象,北京的房子要大,要貴。但目前興起的超小戶型,其主力戶型設計鎖定在30平方米左右,從產品理念上講,更強調契合小戶型消費者生活的精致裝修、共享服務,並培養年輕一代獨立生活意識。雖然這種『空間蒙太奇』效果的單價並不低,7000元左右,但是總價也就三四十萬元。在北京市中心能買到這樣的房子實惠、適用,還有一個很重要的因素叫體面,這種適合年輕人和一部分投資者有效需求的產品無疑具有很強的生命力。
所以,我們不得不承認,這種市場細化後的有效需求確實帶動了相當一部分有效供給,那麼,這股有效需求能否轉化為長期需求呢,是否階段性後將為市場所淘汰呢?
業內把小戶型的市場形象地形容為『鐵打的營盤流水的兵』,記者認為很是恰當。確實,小戶型是『鐵打的營盤』,源源不斷來北京發展的『漂一族』、年輕人便是『流水的兵』,從這點來說,需求將會是長期的。雖然需求群體隨著年齡、經濟承受力等因素在變化,但這幾年,北京的流動人口量非常大,流動人口素質也在不斷提高,卻會使這種需求量長期穩定在一定額度。
不過,有人也認為,許多購買小戶型的客戶是為了過渡,在經濟實力允許的情況下,他們還是會購買較大戶型的房屋來改善居住條件,這樣看來需求不是很大,但是記者走訪了一些購房者發現,購買小戶型的客戶,往往把投資價值放在了首位。相當多消費者就表示,相對大戶型而言,小戶型的單位面積的投資回報率高、空租率較低。從出租的角度來看,無論是月供款和出租價格的價格差,還是大小戶型出租價格差,從兩個角度計算的投資回報率都要相對高,這樣來看,長期需求量仍有相當份額的市場。
成長的煩惱:小戶型的路怎麼走?
不過,冷靜地看待現階段小戶型的發展,確實還不是十分成熟,目前媒體的批評主要集中在:小戶型一般是『邊角料』,有著完整的小區和配套設施的小戶型非常少,幾乎沒有;同時由於小戶型的綜合投資高,開發商為擴大容積率,攤薄土地成本,所以佔地規模很小,一般只能蓋一兩棟樓;尤其是目前一些小戶型公寓建造的初衷並不是為『SOLO一族』而來,往往是一些商業用房的二次改建或市場重新定位後改變房型的結果,這導致其設計上對生活實用性的考慮較少,格局更接近於家庭旅館,市場行為很不規范。小戶型的路走的並不平坦!
所以,對於這種市場細分和梯度消費心態雙重作用下的產物,專家表示,住宅作為耐用消費品,不可能不考慮其長遠的消費生命力,雖然小戶型市場目前有效供應略顯不足,但要佔據房地產界一片天地,發展商也不應盲目大乾快上,如何生產出適銷對路產品,需要深入市場研究,否則小戶型市場上粗放設計魚龍混雜,將壞掉現有的良好市場氛圍。
目前一些項目在開發中把小戶型倍數組合成單身公寓、溫馨住宅、豪華公寓等大小不同、功能齊備的空間,以其彈性組合的特性引起市場的關注,使小戶型更具個性、特色就是一個很好的方式。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||