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6月25日,一個為地產業界矚目的日子,一個與『土地事件』充分鏈接的雨天。
上午10時,鼓樓左近的北京市土地交易市場(土地整理儲備中心),人們不顧綿綿細雨蜂擁而至,使原本有些狹窄的一條小巷略顯擁堵。因為今天是第12個全國土地日;更因為這裡正要拉開『北京西紅門經濟適用房項目暨國有土地使用權出讓招標』的帷幕。
由於招標現場略顯狹窄,一群為數不少的媒體記者齊聚於現場一端就顯得格外紮眼,他們臉上帶著共同的表情——期待投標『明星』的出現。終於在人群嘩動四次之後,四家投標明星亮相現場,有人不禁詫異,購買標書的商家有近30家,何以又只有四家投標?這很容易讓人聯想到此前北京市舉辦過的另兩次土地招標,一場是在2000年,作為土地出讓方式的一種嘗試,卻不幸以流標告終;另一場是在今年的2月28日,即北京市土地交易市場正式掛牌的當天,對所謂的一塊『旺地』進行拍賣,也是僅有四家地產商投標,最終被外地企業廣州富力地產股份有限公司奪標。
當然,本次招標顯然有前兩次做鋪墊,又是在被業界高度重視的5號文件(『京政發?2002?5號』標志著北京市即將停止以協議方式出讓經營性項目用地很快會成為事實)及國土資源部發布第11號令(為土地使用權的公開交易訂立了一個細則)出臺後。本次招標中,北京市土地整理儲備中心(簡稱『中心』)規定采取一種創新形式——經濟適用房用地和經營性用地捆綁式招標方式,即不僅將投標總價款定出為17.65億元,同時規定了經濟適用房房價的最高限價為2600元每平方米,在此基礎上,商家可以在中標的土地上同時開發經濟適用房和商品房。
然而就是在這樣的創新形式下,參與投標的四家企業,僅有一家是北京本地企業,其餘三家均為外地企業,甚至有一家為『湖南電廣傳媒有限公司』,屬房地產業外企業。在投標的經濟適用房房價的角逐中,三家企業的低房價引來現場的陣陣唏噓,最低房價竟然為2228元每平方米。記者就此問題請教前來觀戰的一位地產商,該地產商表示,就常規估算,該房價在2400元每平方米基本上處於該項目的收支平衡點,低於2400這個數字是建一平方米虧一平方米,2228這個數字不知是怎麼核算出來的,難以想象這樣的價格能保證工程質量?北京『土地爺』終結『地產黑幕』?
自從2001年4月,北京國土房地局正式成立土地整理儲備中心以來,明眼人早已看出其中的政策傾斜點——政府將全面掌控土地的一級市場。土地整理儲備中心將成為名副其實的國有土地唯一的批發商。於是有媒體大張旗鼓地給它加上了一個名號——北京『土地爺』!轟轟烈烈出世的北京『土地爺』在各種政策和言論的烘托下顯然身肩著終結『協議出讓土地時代』的『地產黑幕』的重任,至少政府對此有著強烈的願望。
這從6月25日在土地使用權招標現場,國土資源部副部長李元的即席講話中可窺豹一斑。李元表示,目前以招標出讓國有土地使用權的方式,不僅可以從土地資源這種源頭上防治腐敗,又利於降低不合理的房價。因為過去一些人通過特殊『關系』低價得到土地,經多次轉讓賺取暴利,最終的開發商會將巨大的獲地成本加在銷售房價上。政府壟斷土地一級市場就是要試圖改善此類狀況。
然而,近期為業內人士關注的兩次土地招標現狀足以說明事情並非那麼簡單。據業界人士講,2月28日對所謂的『旺地』之一廣渠門外東五廠總計48公頃的國有土地進行的拍賣,結果出人意料,買標書者眾多,投標者寥寥,僅有四家房地產商,而且北京本地企業兩家,外省兩家,最後以31.5889億的價格被外地企業廣州富力地產股份有限公司奪標而去,業界對這樣的結果質疑頻頻。如果說2000年的流標事件源於當時協議拿地盛行且成本低廉,不必走這種新形勢獲取土地,那麼這次何以出現這樣的結果?當然有人認為標的未知是一個重要的原因,更多的商家則質疑評標過程——當招標只是公布積分程序,評標准則及評標過程都采取封閉式時,外界自然會對競標的結果一頭霧水。
記者問及評標標准及評標過程時,該『中心』的一位負責人明確表示,這一切均屬於保密范疇,整個評標過程都是封閉式秘密進行的,即使中標結果出現以後,評標過程仍然不會公諸於眾;而參與投標的商家也向記者表示,『中心』只向投標企業公布了積分程序。記者就今後如何增強土地交易過程中的『陽光作業』的具體措施提問北京國土房地局政策法規處的一位負責人,得到的回答仍然是目前還沒有更多更好的措施。顯然,目前的招標並沒有相應的監督體系作支橕,如何確保土地交易的公正、透明呢?僅僅是游戲規則在變
從單一的協議出讓土地方式到招標、拍賣、協議三種方式並存,有權威人士評價,雖然這期間走過了近十年的漫漫長路,但現在它的宣傳意義似乎大於其在規則上的實際價值——『巨變』只是游戲規則的改變。
因為『巨變』後的土地交易並不意味著土地交易價格會必然走低。正像房地產界明星級人物任志強所指出的,自從政府下了文件要求土地公開拍賣,土地價格都比原價平均增長了30%,這增加部分必然會轉嫁到市場上,開發商是不會受損的,消費者纔是最終的高成本買單者。
從土地交易本身來講,原有的『地產黑幕』不僅沒有被終結——協議出讓土地方式仍在進行,且近期內不可能完全取締,未來更是有打開的口子;新的『地產黑幕』很有可能正在醞釀之中——招標、拍賣均沒有相應的監督體系作支橕。而新的游戲規則的傾斜點——政府成為惟一的土地供應商,又使政府機構的各種舉措沾有壟斷土地市場之嫌。這可從發起『第二次土地革命』的深圳的前車之鑒中獲取某種啟示。
2001年3月,深圳出臺了我國第一部土地有形市場管理的地方性法規《深圳土地交易市場管理規定》,這就是被業界視為權威的『第100號政府令』,該令的核心是『每一寸土地轉讓都進入市場』,以此曾被一些人吹捧為『第二次土地革命』。但商家們反映的實際情形卻是由法定圖則委員會(專門做城市規劃的一個機構)和各種程序限定的土地交易使得地產商們拿地更加困難,政府能決定賣哪一塊地、什麼時候賣、底價多少,這一塊地的用途和容積率也事先法定了,但究竟會賣給誰、什麼價錢賣這兩點卻無從規范,因而也最受詬病。然而,在現行的游戲規則下,這就是政府的權力。
此外,政府的另一個聲音始終是:土地出讓制度的變革是個循序漸進的過程。但是拍賣招標與協議出讓這兩種方式並存,其結果只能是讓拍賣招標這種更市場化的方式似乎永遠看不到真正出頭的日子。
『協議出讓時代』隱存的『地產黑幕』被認同為房地產暴利產生的核心,也正由此,北京的房地產界從1993年至1997年被公認為在一個房地產的『暴利時代』中運行,1998年以後,這樣的呼聲漸漸走低,有人認為房地產已然進入『微利時代』。然而2000年以後,來自業界的各種聲音開始質疑所謂的『微利時代』,尤其是兩個概念的支橕——『奧運』和『入世』無疑為房地產業仍運行於『暴利時代』提供了依據。
在此最為恐懼的是那些中小開發商,因為當靠舊有的關系拿地一去不復返,資金的實力將會在新的游戲規則中佔據主要地位,正如本次招標中出現的『湖南電廣傳媒』,該公司並沒有房地產板塊,更沒有房地產一級或二級資質,然而憑靠資金實力就可以參與競爭。如果『後協議出讓時代』不能終結『地產黑幕』,那麼沒有解決實質問題的新游戲規則也許帶來的只能是不同的暴利奶酪和分配格局。
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