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北京市某一曾出現過物業管理糾紛,鬧得沸沸揚揚的樓盤,最近以八折讓利的名義銷售而再次大出『風頭』。媒體也藉此渲染『北京的樓市要降價』、『樓市開始打價格戰』、『將會引起多米諾骨牌效應』等等,使許多消費者產生誤解,好像北京的樓市真的會降價了。
如果用統計數字來說明,北京1—4月份的投資增長了55.6%,竣工增長了54.71%。消費者可能看不懂,但如果說銷售增長了44.72%,銷售額增長了54.29%,消費者也許能明白,樓 市在保持著上昇的勢頭。尤其是北京同期竣工了118.71萬平方米,但銷售了174.16萬平方米,銷售面積是竣工面積的1.467倍。消費者就更清楚了,樓市沒有『泡沫』,需求是在快速增加的。市場的自然法則告訴我們,當需求大於供給時,價格只能是上昇的。
世界上有兩種情況的商品是最暢銷的,一種是有需求的、稀缺而又具有昇值潛力的商品;一種是有需求的、未必是最好但價格低廉的商品。其實在有需求的情況下,這兩種商品都存在著價格的競爭。其價格競爭的不同點在於購買動機不同,前者是為了想擁有好的東西又防止預期的昇值而增加今後的支付,後者則在於減少當前的支付而選擇也許並不是最好的東西。價格競爭的相同點則在於都認為是『物有所值』。
在市場競爭中價格總是伴隨著市場的需求而變動的。當市場的供大於求時,價格就會下降,當市場中的求大於供時價格就自然會上昇。比如國際市場上的金價就作為一個重要的供求衡量價格關系的指標(注意,這裡黃金的質量標准是統一的)。國際市場中的原油價格也同樣是供求關系的重要指標(原油的質量標准也是統一的),於是歐佩克組織是用生產量來控制價格的浮動調整供求關系的。如果沒有歐佩克組織來統一協調市場中的供給,就必然導致各自生產國用降低價格來惡性競爭了。除了高科技使生產成本大幅度下降之外,市場中的價格通常都是供求關系決定的。這種因供求關系而產生的價格下調通常被稱為降價,這種降價與產品本身的質量和性能的變化無關。如酒店的出租價格,房屋的出租價格,汽車的價格,糧食的價格等等。
在供求關系的總量中求大於供時也會有部分商品會進行價格的調整,並用價格的競爭優勢來推銷產品和擴大市場份額。但這僅僅是一時的戰術或者是短期的策略。通常都是與主流影響或關聯不大的產品,並不能形成整體的價格調整,也不會改變總體的供求關系(傾銷是會被限制的)。同樣也會有少量的商品會逆潮流用超低的價格來銷售,但這並不是市場價格調整降低的一般概念,而是一種對特殊產品的『處理』手段,通常會作為特價商品來消化。如時裝在過季之後會用超低價來處理;如『清倉物品』會用特價來處理。同時也有大量略有缺陷的商品會用這種方式來處理,市場中習慣性將這類低價商品稱為『處理品』。雖然其商品可能已過時或略有缺陷,但由於價格超低而『物有所值』,仍被市場中的消費者所歡迎。由於同類標准商品的價格仍保持在較高的水平,纔顯示出『處理品』的價格優勢,但絕不會因『處理品』的低價而影響到市場的整體價格,也不能用『處理品』的降價來說明整個市場中的供求關系。
當一個樓盤出現『血淋淋』的事件之後,這個樓盤已不再有昇值的潛力和可能了(起碼在短期未消除這種不利的影響因素時),那麼這個樓盤只好用『打折』來處理剩餘商品的銷售。盡管這些剩餘商品也許並不存在質量問題,但就像過季的時裝已不值原來的那個價錢了,不再那樣艷麗和時髦了。其市場中的『價值』體現已被其所染上的『紅色』玷污,不再那麼誘人了,而只好大幅度的『降價打折』了。當市場中的消費者認為這一折讓是以彌補那些已存在的缺陷時,定向的『物有所值』的回歸纔能重新引起人們的購買欲望和動機,但這並不與整個市場中的價格走勢相關。
『降價』與『處理』是兩個完全不同的概念,用『處理』的降價來評價市場的價格走勢只能用無知來解釋了。
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