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以租帶售
帶,帶動、拉動的意思。以租可以帶動拉動商品房的銷售是開發商對銷售形勢的一種企盼,是一種效果和效應。它不是買賣(租賃)雙方對各自權利義務行為的產生及後果的具有法律含義的界定詞,不是合同行為的法律術語。只宜在推動銷售的文本中作為一種工作方法時使用。在體現民事法律關系的合同裡不能用這個『帶』字。
以租待售
待,等待、期待的意思。這個『待』字的含義是租在先、買在後,租是因、買是果。租賃是先決條件和基礎,租著中意再買,租金折抵房款。在租賃的民事法律關系中等待著買賣民事法律關系的產生。這就出現了一個問題,在租賃等待期間只是一種單一的租賃關系,物權尚未發生轉移,還在開發商名下。所有權人即出租人也就是開發商對該房屋還有沒有處分權?第三人在法律界定的時間內優於承租人的買受條件時,開發商是否還有權轉讓給第三人,由第三人與承租人重新訂立租賃關系?因為我國合同法規定:『租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。』『承租人享有以同等條件優先購買的權利。』法律規定承租人的優先購買權須是同等條件下,他人優於承租人的購買條件時則承租人失去優先購買權。還有承租人在此期間死亡即民事行為能力終止,租賃權可以轉化為購買權的權利是同時滅失還是可以繼承?另外在租賃期間開發商是否有對出租房屋負責維修的義務?顯然用這個『待』由於物權不轉移只是一種租賃關系的存續,既體現不出『售』的含義也不是開發商促銷的本意和初衷。
以租代售
代,替代的意思。即以租賃的結果來轉化替代售賣。買是基礎是先決條件,買在先、租在後,買是因、租是果。租賃是在買後覺得不中意對買的另一種處理替代形式而產生的。在買的基礎上不中意可轉化為租實際上是開發商對買受人的一種促銷手段和優惠條件。買售人在交了一定的房款進住一段時間後,只要單方認為不中意或無力繼續交納餘款時就可以退房而不視為是違約。先期交付的房款可折抵為事先約定的租金額度支付給開發商。這款項既不是折舊費也不是罰金,而是租金。是對事先約定不買後的一種善後處理方式。這個『代』字較為確切,能夠較為清晰地界定與釋解雙方的民事法律關系及權利和義務。
還有一種變相的以租代售。即『租賃』期很長,直至『房租』全部付清房款為止。這實際仍是『分期付款』的形式,因為『租賃』期間開發商同樣無權再出售給第三人。名為租金,實為房款。分期付款是房屋買賣交易中的另一種付款結算方式。按揭是以所買房屋做抵押擔保向金融單位借貸的交易形式。以租代售是房屋買賣中的一種善後處理辦法。
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