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『爛尾樓』一直是廣州房地產市場心中的痛。但最近種種跡象表明,廣州『爛尾樓』迎來了『春天』:廣州國土大廈的成功重組;廣州人大《關於盡快制定整治『爛尾樓』辦法》議案的提出;廣東銀豐大廈由城建總收購建成智能型甲級寫字樓『財富廣場』;有『爛尾樓王』之稱的中誠廣場被保利集團看中並打算收購。
日前,爛尾物業『咸魚翻身』的現象已成為業界關注的焦點,因為在這背後是大資金、大財團間的角力。
大資本青睞
3年前爛尾的廣東銀豐國際大廈,由廣州城建集團出巨資收購,續建成為優質資產後擬更名為『財富廣場』,現經初步『包裝』後,准備在近期以『智能型甲級寫字樓』的全新面目入市。
去年底,城建集團在極為保密狀態下,介入收購並注資續建廣東銀豐國際大廈。城建集團有關人士稱,該座物業產權清晰,所有債權債務均已理清。而今,面貌一新的財富廣場正在籌劃進行試探性的發售。據業內人士估計,這兩座連同約2萬平方米的六層裙樓在內、可售總面積達7.27萬平方米的寫字樓價值超過10億元。相信城建集團會因此而小發一筆。
近日廣州房地界又傳出一個令人心動的消息:地處廣州商業黃金地段解放路上的解放大廈有望於下月初拍賣,8600萬元招商價已於日前拍板。
解放大廈的最大賣點在於其具有的重要商業戰略地位。據廣東省古今拍賣有限公司介紹,招商信息放出不足一個月,便有20多個大客商前來商談,其中不乏國際知名企業。前來應招的客商分為三大類,一類是本地從事酒店經營的企業;另一類是希望打入廣州的珠三角企業,有意將解放大廈設為公司總部;第三類是香港等地的境外企業,有意將解放大廈作為公司進入內地市場的『跳板』。據了解,目前已有6家香港客商捷足先登,搶在本地客商之前登記競投,並已經敲定了兩個意向性買家。
政府『不出錢』
據統計,廣州目前共有132個爛尾地塊,其中有55座是爛尾樓。據悉,目前職能部門已就解決拆遷爛尾地塊問題提出了初步意見,解決方法視具體情況分三類:原用地單位有資金開發的,督促其限期完工;對有施工能力而無資金的項目公司,允許其調整股東、股權後繼續開工;對自己沒有能力開發、又沒有發展商願意接手的,政府按規定予以收回,通過招標拍賣依法處理。
廣州市市長林樹森今年初在該市人大會議上表示,廣州的『爛尾樓』問題市政府向來很重視。在清理時,我們關心兩個問題:第一是收回土地;第二是拆遷戶的拆遷費。我們不會用納稅人的錢去解決『爛尾樓』,解決問題還是應按市場經濟規律,通過商業途徑、法院去解決。
可塑性好
據說,最近保利集團對廣州另外一個最大爛尾樓——中誠廣場的收購已完成成本核算、市場調研等工作並初步敲定了合同的主要條款,只是因該項目債權債務尚未完全明晰,一旦復雜的債權債務問題得到解決,中誠廣場就將易手。業內人士指出,保利的這一收購行為,將使廣州最受關注的爛尾樓煥發生機。
據悉,保利之所以要收購中誠廣場,一方面因該項目本身很有特點,可塑性很強,而且優越位置無可比擬;另一方面,也是看好廣州寫字樓市場前景,收購完成後除一部分自用外,其餘會向市場公開發售。另據悉,除保利集團外,另有一神秘買家對中誠廣場也是志在必得,並已制定詳細的價格策略向保利叫板。
有跡象表明,在市場促動下,資本之手正在不動聲色地物色『爛尾』商務樓。有開發商表示,只要看得准,續建爛尾樓絕對是『短、平、快』項目,極具投資價值。也有業內人士預測,未來的兩年,廣州甲級寫字樓市場將步入市場復蘇期,而這正是廣州『爛尾』寫字樓突然要咸魚翻身背後的真正原因。
緣起寫字樓
毫無疑問,像國土大廈、銀豐大廈、中誠廣場、解放大廈等『高檔爛尾』物業的起死回生,主要原因是廣州寫字樓市場已悄然回昇,市場前景和投資價值被普遍看好。
據各大中介機構統計資料顯示,廣州天河體育中心附近寫字樓的租金價格比去年9月份以前大約上昇了15%,空置率則下降至5%左右。廣州興業地產今年一季度的統計資料顯示,近幾個月以來,廣州天河北寫字樓租金、售價均有上揚。如地標物業中信廣場的租金上昇了20%,目前租價達到120元/平方米左右,售價則高達18,000元/平方米;大都會廣場租金昇幅10%約為110元/平方米,售價為15,000元/平方米;體育東路金利來數碼大廈,出租率已經達到9成,租金也昇至120元/平方米左右,而售價更高達16,000元/平方米。盡管如此,據業內人士透露,這些標價甚高的寫字樓絕大多數是有價無市,想買也買不到。據興業地產寫字樓部負責人介紹,造成天河寫字樓如此矜貴的原因是,入世利好在今年開始有明顯體現,大批跨國公司、有外資背景的企業和大型國企陸續進駐,而這些公司又因為對投資前景充滿信心,於是開始從過往的『租用』向『購用』過渡。現有的甲級寫字樓正是看好後勢,纔一致封倉。
而值得一提的是,去年底參與廣東國土大廈爛尾樓重組的主角『廣東汕建國際集團』可謂名利雙收,其舉動不僅為廣州市場重塑『爛尾樓』樹立成功典范,而且還賺了一筆可觀利潤。有業內人士稱,『爛尾樓』並非不治之癥,只要看得准,用心包裝,此類項目仍然充滿商機,而且『後來者』往往可以較小的投資,避開重新開發的繁瑣細節,縮短資金周轉周期,因此投資回報相當可觀。
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