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中國市場經濟轉型之後,經營城市成了擺在每一個城市管理者面前的共同課題,城市需要運營、管理,於是,城市運營商應運而生。
所謂城市運營商,不同於一般的房地產開發商。它是指運營城市或區域的發展商。他們所從事的經營活動已經從常規地產向城市層面延伸,從大盤開發向區域經濟延伸。
而政府經營城市必須借助企業與市場的力量,房地產開發商,特別是實力雄厚、優秀的開發商,最具備經營城市的綜合素質與能力。我們有理由相信,在未來的中國城市化進程與城市經營中,城市運營商這一角色,將呼喚中國優秀房地產發展商來擔綱。
長期以來,城市建設由政府包攬包辦、計劃管理,形成許多弊端。隨著社會主義市場經濟體制的日益完善,經營城市的理念正為人們所接受。所謂經營城市,就是把城市中的可經營資源如城市土地、城市基礎設施、城市生態環境、文物古跡和旅游資源等有形資產,以及依附於其上的名稱、形象、知名度和城市特色文化等無形的資產,通過對其使用權、經營權、冠名權等相關權益的市場運作,最大限度地盤活存量、引進增量,廣泛利用社會資金進行城市建設,以實現城市資源配置的最優化和效益的最大化,實現城市的自我滾動、自我積累、自我增值的新的城市建設和管理模式。
在中國,最早提出城市經營的概念並付諸實踐的應該是大連,可以歸結為兩句話:首先是政府把所謂的城市土地權進行市場轉換;其次是用這些錢在強化城市形象、規劃的同時進行包裝推廣。但今天的城市經營顯然要更復雜,更多元,更市場化。從某種意義上說,城市經營與企業經營有著天然的相似性,既然城市是資產,那麼它同樣也要追求增值,也要強調走差異化經營的道路,也要有自己的發展戰略、經營思路、整合平臺和操作手段。
歸納起來,城市經營主要有以下幾方面的內容:
首先是城市定位,也就是要充分挖掘城市的各種資源,按照惟一性、排他性和權威性的原則,找到城市的個性、靈魂與理念。道理很簡單,沒有個性就很難差異化競爭,沒有靈魂就沒有內涵,沒有理念就很難做到可持續發展。比如貴陽的城市定位是『森林之城,休閑勝地』,就是這方面很好的例子。
城市定位之後,就是城市發展戰略。在這個過程中,首先要解決觀念和思維方式的轉變。只有科學的思維方式,纔能得出正確的方針與策略。比如我們參與策劃的1999年雲南昆明世博會,就是通過會展經濟實施區域與城市發展戰略,使雲南省利用世博會這個超級杠杆完成由煙草大省、有色金屬大省向旅游大省、綠色植物大省的轉型,拉動區域經濟的快速發展。
在對城市定位和發展戰略搞清楚之後,是城市的布局與規劃。在實際當中,有些地方政府常常注重城市規劃,而忽略了城市策劃的前期工作,其城市規劃也注定是機械的、靜態的。城市規劃與布局必須在城市理念與發展戰略的統領下進行,必須有區域的眼光,正如專家所說,真正的城市規劃肯定是區域規劃。
城市定位、發展戰略、規劃與布局之後,城市形象的包裝與推廣也是很重要的。沒有具體的包裝與推廣,城市就無法識別,無法識別也就很難談得上城市營銷。但需要說明的是,城市形象的包裝不是簡單的CI,必須有足夠的內涵支橕,必須有產業鏈去支橕。
不過,城市還需要實際的開發、運營和管理。在目前的中國,一場新造城運動席卷大江南北,伴之而生的『城市運營商』正悄悄浮出水面。所謂城市運營商,不同於一般的房地產開發商,顧名思義,是指運營城市或區域的發展商。他們所從事的經營活動已經從常規地產向城市層面延伸,從大盤開發向區域經濟延伸。
為什麼會產生城市運營商呢?這是城市化、市場化的結果。事實證明,政府主導的區域開發模式(如開發區)已走到盡頭,政府經營城市必須借助企業與市場的力量,而房地產開發商,特別是實力雄厚的優秀開發商,最具備配合政府開發、經營城市的綜合素質與能力;其次,隨著房地產開發商實力與規模的迅速成長,房地產競爭進入大盤時代,一些地區已出現房地產企業行為主導的『新造城運動』,這與政府所倡導的城市經營殊途同歸。
城市運營商是政府與市場之間必不可少的中間環節。城市運營商要承政府之上,啟發展商之下,對所在的區域統一規劃與布局,整合各種發展商來投資、經營,用全新的商業模式去打造一個新的區域和城市,這在以前是想都不敢想的。但在珠江三角洲、長江三角洲、大北京地區,甚至是西部地區,這樣的城市運營商已初具雛形。我們有理由相信,在未來的中國城市化進程與城市經營中,城市運營商將會擔當越來越重要的角色。而這一角色,將是中國優秀房地產發展商角逐未來的最佳高地。
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