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深圳的房地產猶如時裝業一樣一年一個樣,幾年前復式物業還是大家爭搶的燙手山芋,可是這半年以來,情況卻發生戲劇變化:從龍崗的超級大盤到羅湖的繁華區貴價物業,從福田成熟生活區的精致花園到紅紅火火的南山,復式住宅均銷售受阻。就連業界的某大腕級發展商也跟筆者透露,他們在景田高尚區的項目復式也不太暢銷。
復式不好賣了!?現象的發生必然蘊藏深層原因。
供求矛盾出現
1998年豪宅盛行的時候,復式的獨特空間感、含蓄的奢華觀、感性的浪漫演繹、比別墅實惠的標價,的確俘獲眾多富裕人士歡心。但是隨著時代的改變,住宅已從滿足金字塔頂尖人士的奢侈品轉換到滿足普通百姓的大眾品,新住宅時代展開了。
但是,不少發展商忽略了市場信號,繼續大量開發復式豪宅希望再接再厲創造高回報。結果這幾年流行的做法是每棟大廈每個花園的頂層均安排復式,甚至有些物業全部是復式。其實承受得起百萬元以上復式的富裕購房者所佔比例少之又少,以前大概為1/15,未來還會越來越少。
富豪的產生趕不上豪宅的生產。老富豪早在以前已經購買理想居所,新富豪正在形成,中間存在斷檔。而且由於現在的家庭規模趨小和復式的投資價值有限,很少出現一個家庭同時需要擁有幾套復式住宅的現象。
性價比不協調
目前對復式價格的制定需要重新審視,現在頂層復式的單價一般是在鄰近平層的基礎上加10—25%。實際上復式的成本並沒有比平層顯著增高,加上一般復式面積大(超過200平方米),總價有時比兩套加上面積相同的平層單位總價還高,性價比不理想。
從產品看,有些復式住宅也存在不足。比如,平面設計不夠合理,功能分區不夠清晰流暢,空間感不夠開揚,室內樓梯和過廳的設計沒有考慮老人小孩的使用安全或破壞整體感,還有缺乏變化和個性,僅僅是平層的疊加。
精品復式『上揚』與『下抑』
復式目前銷售不如人意,那以後還要規劃復式住宅嗎?復式真的是棄兒嗎?
筆者認為,位置欠佳、沒有特色、價格高昂的過時復式肯定不會受歡迎,但經過精心策劃的新復式不會是棄兒。
對於新復式,我認為有兩個發展趨勢:
一是『上揚』,爭奪別墅市場,欲與別墅試比高。在現實與夢想之間,復式更容易使買家找到平衡點,復式較之別墅仍有優勢,一來『一覽眾樓小』的優勢是其他樓型不可替代的;二來別墅大多建在郊外,怎麼說公共設施的配套還有不足,城市復式則無這些後顧之懮;三來城市居民對城市環境的依賴積重難返,有些人進門喜歡寧靜,出門中意熱鬧;有些人則想住某個城中某個名盤,但又想要大單位,復式正滿足這些需要。
這就需要對復式進行革新。傳統復式是『樓上樓下』的雙層空間,『新派』復式引進躍式、錯層,使整套房顯得更具立體感、設計上更富靈性。有建築師認為『錯層』更實用,因為『兩層』變成了『三層』。銀谷別墅和楓丹雅苑就是去年成功的典范。
二是『下抑』,向下游平層市場爭取份額,降低復式門檻提高復式有效使用率,讓更多中產階級躋身復式豪宅。現在的不少小錯層項目用的正是這種策略。
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