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大房東和二房東解除租賃合同後,解除租賃合同後向二房東租的房子還可使用嗎?
顏律師:
我單位有一塊營業場地約2000平方米,出租給某公司作招商經營之用。該公司因經營無方,已拖欠六個月的租金。為此,我單位已訴至法院,要求解除租賃合同,該公司應支付 租金並立即搬出。由於該公司已收取了場內150家攤位截至2002年12月底的費用,現法院征求我單位意見,問是要收回『空心房』還是『實心房』,我單位不理解兩者的區別及後果,請指點迷津。
市民阿林
阿林:
根據《上海市房屋租賃條例》的規定,如果承租人逾期不支付租金累計超過六個月的,出租人可以解除租賃合同。據此,你單位向法院起訴,要求解除合同、判令該公司支付租金並立即搬出場地,完全是合情合理合法的,應能得到法院的支持。而且,該公司返還的房屋,應當符合正常使用後的狀態或者你們雙方約定的狀態;不符合的,你單位可以要求對方恢復,也可以自行恢復,由此發生的合理費用由對方承擔。
從你所講的情況來看,該公司通過招商,已收取了場內150家攤位截至2002年12月底的費用。也就是說,該公司在承租期間將經營場地進行了轉租。所謂房屋轉租,是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
現在問題是,當你單位與該公司的租賃合同一旦被法院判決解除,那麼該公司與150家攤位的轉租合同該如何處理?根據《上海市房屋租賃條例》第32條的規定,房屋轉租期間,租賃合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;房屋轉租期間,租賃合同解除的,轉租合同應當隨之解除。可見,當你單位與該公司的租賃合同被法院判決解除後,該公司與150家攤位的轉租合同也應當隨之解除。出租人在租賃關系解除後,有權收回房屋,而承租人也應當將房屋返還出租人。如果作為承租人的該公司將所有轉租的150家攤位全部解除合同後返還房屋給你單位的,就稱為『空心房』;反之,如果你們在與該公司解除租賃合同後,同意繼續讓150家曾與該公司簽訂過轉租合同的攤主在房屋內租賃下去的話,可以與他們分別簽訂租賃合同,而不是立即要求他們搬遷,這時,你們拿到的房屋就是所謂『實心房』。當然,這兩種收回房屋的方式,各有利弊,具體操作,就要由你單位根據各方面的情況綜合考慮來定了。
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