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房產證是買房人真正取得房屋產權的象征,可目前要得到它並不容易。
房地產商和買房人在購房合同中大多不肯約定取得產權證的時間,只是按《示范文本》在合同第十五條中約定『出賣人應當在商品房交付使用後______日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。』而此約定意味著『產權登記機關是否接受備案』則有不同解釋,至於該條中的『買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書』的 『規定期限』是什麼?似乎也無從確定,因此該條下面約定的處理方法可以講毫無意義。
根據建設部頒布的修改後的《城市房屋權屬登記管理辦法》(建設部第99號令),一個房屋從交付買房人使用到買房人取得產權證大約要4個多月時間,可惜在處理房地產糾紛案件時好像並沒有人願意認定這個時間。
出現辦理房產證時間過長的問題,是否真像房地產商解釋的由於辦證機關辦理時間太慢造成的?筆者不敢妄加評說。但筆者認為房地產商至少能控制自己報送產權登記備案材料的時間,而這個時間的延誤主要是由房地產商的下列原因造成的:
1、房地產商沒有取得土地使用證或沒有補繳齊土地出讓金;
2、房地產商沒有完成竣工備案工作;
3、房地產商沒有取得建築面積實測數據;
4、房地產商將土地或房屋抵押給銀行,沒有完全贖回。
因此,買房人要想盡快真正得到自己的產權,在簽購房合同時盡量將取得產權證的時間明確,做不到也最好將『出賣人應當在商品房交付使用後______日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。』明確為『出賣人保證在商品房交付使用後______日內,和買受人共同到產權登記機關辦理完產權過戶手續。』或至少約定『出賣人保證在商品房交付使用後______日內,報送產權登記機關備案需由出賣人提供的資料符合產權登記機關備案要求,並完成報送工作。』同時在交房條件中明確約定房地產商須向買房人出示房地產管理部門認可的『竣工驗收備案表』和『面積實測數據』,減少影響辦理產權證的不定因素。
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