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土地儲備,英文通常稱為Land Banking或者Public LandBanking,綜合來看,土地儲備的基本含義是:在土地尚未需要開發利用之前,預先由公共機構(團體)將其獲取並持有,以作為未來開發之用或用以實現某一公共利益。
土地儲備最早起源於1896年的荷蘭阿姆斯特丹。隨後歐洲很多國家都實行了土地儲備制度。在美國、紐約、夏威夷等部分地區也推行過類似於土地儲備的制度。
國外土地儲備有以下特點:
1.政策目的
國外土地儲備大多源於城市人口的急劇增加,土地與住宅供給壓力大、投機現象嚴重、地價急劇上漲,但部分國家因社會福利制度推行的需要也開展相應的土地儲備。
2.儲備土地的來源
國外城市儲備土地的主要來源是城市周邊的土地,大部分為以前的農地,預備用於未來城市擴張的需要,如斯德哥爾摩在城市外圍擁有的土地是其城市面積的兩倍,該市幾十年來的建設都是利用公共土地。城市內部閑置土地或者被規劃用於公共設施建設和環境保護的土地,也可能被收購用於儲備。
3.土地取得時機、手段和地價
土地獲取的時機因土地儲備的目標不同而有差異,瑞典和荷蘭預先無目的地收購大量土地以備未來之用;美國依發展規劃提前有方向、有目的地購買土地;而法國收購土地的目標比較綜合,土地的取得有時候有目的性,有時候選擇合適區域無目的獲取。
各國土地取得的方式,多以協議購買為主。為了保證土地儲備取得的土地不受預期因素的影響而增加取得成本,政府的行動一般有必要保持秘密,或者配以相關法令、措施阻止土地投機,有效地抑制地價上漲。例如瑞典和加拿大某些城市,政府購買土地的行動都保持在秘密狀態下進行,得以行使征收權和優先購買權;而荷蘭在地價方面的成功,則得力於計劃程序能有效地抑制土地投機。美國通過交換和設定租賃權的方式取得儲備土地。
4.土地處置方式
各國在處置儲備的土地之前,都進行土地的整理和改造工作,使土地具備足夠的開發條件能滿足受讓人的開發目的,從而減少開發時間和成本的不確定性。具體到土地處置方式上,多采用出租或出售。一般來說,以采取出租方式為主的國家,其政策目標的成效較為卓越,租金的設置比較靈活,國家也可以相應獲得土地價值上漲的部分收益。
5.土地儲備機構設置
多數國家的土地儲備活動,都由地方政府來執行,少數則由州政府或區域性機構主動參與,通過影響地方政府而共同執行土地儲備政策。具體的購買、開發等事宜一般都由專門成立的公營或者公私合營機構負責。
6.土地儲備的資金
大部分土地儲備活動所需資金,是以中央政府補助或貸款以及發行債券而取得的,有小部分是靠地方政府稅收來源。可以說,各類財政金融手段的配合為土地儲備制度的實現提供了必不可少的資金保障。
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