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種種數據顯示,中國房地產市場正進入快速發展階段。然而值得關注的是,一方面新開工樓盤大幅增長,另一方面,空置率上昇,那麼,中國房產業到底出了什麼問題?泡沫是不是又出現了?日前,筆者就此問題采訪了有關方面及相關人士。
一組數字引發懮慮
下面的幾組數字引起了地產界人士的關注:今年1到4月份,全國房地產開發企業到位資金2334億元,比去年同期增長30.6%,全國累計完成土地開發面積2799萬平方米,同比增長48.3%;完成新開工面積1.11億平方米,同比增長28%。完成房地產開發投資1467億元,比去年同期增長38.8%,增幅比去年同期高出16個百分點。房地產開發竣工面積為3084萬平方米,同比增長19.2%。
全國商品房空置面積同比增長6.4%,增速比3月份提高1.7個百分點,也高於去年同期增長4%的水平。
在房地產市場昇溫的同時,一批業外企業如海爾、TCL、美的、三九、康佳等業外巨頭,紛紛搶灘房地產,大有推波助瀾之勢,市場有進一步昇溫的可能。飼料大王四川希望集團、聯想集團更是大手筆,均宣布斥30億巨資投向房地產。大批上市公司如數源科技、亞華種業、益鑫泰、經緯紡機及ST黎明等,都競相向地產業『投懷送抱』,更有不少上市公司乾脆將整體業務轉向房地產,如深達聲、招商局、世茂股份、ST華源等。
一方面新開工樓盤大幅增長,另外一方面房屋空置率上昇,新進入企業又猛烈增加,有業內人士不禁發出疑問,中國房地產是否正在『發燒』,地產泡沫是不是又出現了?
並未出現有害泡沫
筆者就此采訪了著名經濟學家、著有《泡沫經濟與金融危機》一書的徐滇慶教授。徐教授表示,他已經關注到目前房地產市場投資火爆,但他並不認為這意味著中國房地產已經出現有害的泡沫。徐認為,判斷房地產是否存在有害泡沫,主要看土地和房屋價格上昇速度有多快,交易筆數有多少,買賣目的是否正常。據他觀察,目前市場情況表明,投資和住房消費都處於相對理性階段,炒作痕跡並不明顯,暫未出現全國性泡沫地產。
中國房地產業協會副會長兼秘書長顧雲昌也指出,各地出現了房地產熱,但房地產熱不能簡單等同泡沫。房地產泡沫主要體現在價格泡沫。一般說來,房地產價格與價值比沒超過『2』,就不是泡沫。從目前情況看,各地房地產價格與價值比暫未超過這個界限。
中國海外建築?深圳 有限公司董事總經理劉愛明也認為,目前全國的房地產市場是有一點熱,但問題並不嚴重。劉愛明說,目前房地產較熱是很正常的,一是受國家政策導向影響,近幾年,國家已將房地產業作為拉動內需的一個主要著力點,對其發展給予了很多政策上的支持;二是全國大多數地區的房地產市場剛剛啟動,大量二線城市長期積累的購買力有一個爆發的過程;三是這幾年國家經濟發展較快,居民收入增加;四是利好不斷,也刺激了房地產市場。
中房集團董事長孟曉蘇認為,中國房地產周期大體為5年的發展期加兩年左右的一個低落期,即7至8年。處於新一輪的發展期的房地產市場已連續增長了4年,以市場容量和發展趨勢分析,如果政府能在宏觀把控上努力擴大內需,企業能夠理性開發,發展期完全可延長。
房價過高是空置率上昇主因
中山大學房地產諮詢研究中心方建國副教授則指出,雖然沒有跡象顯示地產業出現明顯有害的泡沫,但中國房地產目前存在一些不容忽視的危險趨勢:如火熱的市場行情可能遮住開發商和投資者的眼睛,導致長時期的投資開發過熱和盲目;開發增長速度可能過快,並遠遠高於銷售增長速度,導致房屋空置面積過大,市場供求嚴重失衡;房價過高並居高不下,房屋定位脫離實際,針對中低收入群體的產品少等。方警告說,一些地區如杭州等如果不對房地產熱進行有效引導和控制,局部地產泡沫很可能會出現。
對於有人擔懮目前出現的房屋空置率上昇而新開工樓盤又猛增的現象,徐滇慶和方建國兩位教授均認為,房地產行業前景看好,導致外來資本湧入,投資活躍,各地樓盤供應量猛增,房子建多了,因房價偏高等各種原因,空置面積不可避免也會增多,這一部分的增長從目前情況看,值得關注但還處於允許范圍內。
兩位教授都特別提到房價問題。他們認為,房地產市場的供過於求並非真正意義上的供過於求,但目前的關鍵是房價偏高,普通市民,特別是中低收入者買房相當困難,市民的住房消費啟動不起來,房地產業就很難實現良性循環。
方還提出,房價上昇也有其必然性。如各發展商都十分重視小區環境的打造,這部分的支出一定程度上提昇了房屋的價格。但這種提昇,不屬於價格上的虛增。更為重要的是,商品房是以市場決定的價格銷售給消費者,消費者可以選擇不認可,在這種條件下,即使房價上昇也不應視為泡沫。
任志強認為,泡沫產生的一個很大基礎是大部分人購買房子是用於再轉讓,而不是自己直接使用或者出租。對此,方教授分析說,從目前各地情況看,新房和二手房價錢相距甚大,炒作不太現實,居民住房消費大部分也是自用,而近年來銀行發放地產項目貸款審核和監控體系較完善,以及發展商日趨理性,市場意識較成熟,項目定位比以前科學多了,因此,雖然出現有個別地產商頭腦發熱,但房地產市場總體還屬基本健康階段。
防止大量外資流入炒作
徐滇慶教授指出,中國要防止出現房地產泡沫,關鍵是防止大量外資流入炒作。
徐認為,國內地產投資昇溫,甚至有點過熱並不可怕,畢竟國家可以容易調控,但一旦外資成功介入炒作,對國民經濟將是重大打擊。徐提出,各地要加強控制外資投向,嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規模。投資方面盡量以外商直接投資為主;控制外債的總規模,以長期外債為主。同時,加強對銀行的監管,防止有大量資金不正常流出到地產業。
至於目前有業外企業紛紛進入地產業,徐滇慶和方建國教授認為只要能有效整合資源,這並不是一件壞事。
兩次地產熱潮有六大不同
1992、1993年中國房地產虛熱,隨後泡沫破裂。10年之後,房地產再次成為投資熱點,這兩次熱潮有何異同呢?據方建國副教授分析,這兩次熱潮在市場、政策制度、金融環境等方面都有顯著的不同。
市場化程度不同。1992年期間,95%的房子以福利房為主,是單位或者集團消費;而現在,差不多90%房子是由個人購買的。
政府控制土地能力不同。土地批租操作極不規范、土地倒賣嚴重是導致1992年房地產經濟泡沫膨脹的重要原因,而目前政府管理土地和經營土地的能力有了質的提昇,許多地方相繼建立起被稱『陽光操作』的土地交易市場。
金融環境不同。1992年期間,大量資金未經嚴格審批和評估,從銀行流出參與地產炒作,最終沈淀銀行資金達4000億元。而目前,各大銀行在放貸方面的風險管理與控制能力明顯提高。房地產開發的資金結構也有所變化,銀行貸款的比重下降,定金及預收款成為房地產開發的主要資金來源。
消費政策有了很大變化。1994年在國內纔出現第一筆住房按揭貸款,而到2001年年底,個人住房貸款餘額已高達5598億元,房補、住房公積金、交易稅制等政策日趨合理完善。
房地產企業成熟度不同。僅1992年和1993年新增加的房地產開發企業就達到2萬多家,盲目參與開發的企業不計其數,而目前房地產企業投資防范風險能力和意識顯著提高。
開發的品種差別很大。1992年期間,盲目投資高檔別墅、寫字樓和酒店。而目前,投資重點在於住宅產品,開發熱潮沒有脫離市場有效需求。
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