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上海樓市近期『新丁』頻現,上海人的買房熱情也絲毫未減。面對下半年陸續上市的1000萬平方米新建住宅,以及今後幾年每年1500萬平方米左右的新宅供應量,未來房價走勢如何,仍是購房者和業內外人士的關注焦點。
統計表明,今年一季度全市批准預售的商品房面積是去年同期的265%,1至4月全市已有755萬平方米商品住宅批准預售,從而使去年一度出現的階段性供小於求矛盾開始緩解。業內人士預測:在價值規律、供求規律、競爭規律交互作用下,下階段上海樓市仍將保持整體向上態勢,雖說主力房價不會大漲,但個案將表現為有高有低、有昇有降,並最終趨向合理。這一過程中出現階段性的供過於求、甚至暫時性的房價回落,當屬正常現象。
市房地產交易中心的統計顯示,今年一季度上海住宅預售價格指數比去年四季度末上昇了1.76%,昇勢明顯放緩。綜合分析,上海商品房價格近期也不會大漲。作為一個國際大都市,保持房價穩定,就是保持各行各業的生產成本,換言之就是增強上海的國際競爭力。與香港等地相比,上海的土地供給實際壓力相對小些,因土地資源匱乏造成房價?昇的可能性不大;上海購房的主要對象為本地人,一般而言,房屋總價應該為家庭年收入的3-6倍,當前上海平均房價已是普通家庭年總收入的8倍,也不應再大幅上漲。
當然,房價穩中有昇的理由也至少有三:新上市的樓盤品質有了明顯提高,並有部分菜單式裝修房投放市場,開發成本上昇帶動的房價上漲當屬合理;居民收入增加,加上住房分配貨幣化等配套政策支持,上海市場的有效需求逐步上昇;海內外人士來滬購房逐漸增多,也成為房價的助推器。
業內人士指出,經歷了復蘇與增長後的上海樓市即將邁入理性盤整期。對於購房者而言,在大勢向上、個案有漲有跌的情況下,選擇有潛力的個案,審慎入市顯得尤為重要。目前上海樓市的本地主流客,購買力一般在每套房20-50萬元;但更高層次的消費群體,包括本市高收入家庭、落戶上海的海內外成功人士,將使上海房價梯度逐漸拉大。樓盤和小區的品質對房價的增長至關重要,一個可能出現的現象是:一條街上既有單價三千多元的樓盤,也有單價七八千元的樓盤,而後者看漲,前者賣不動。內環線以內的市中心高級公寓、近郊高品質別墅有望成為未來十年內價格最為堅挺的物業類型。
購房者還當重視有些地區可能產生的區域性過度開發現象。目前,世紀公園周邊地區上市的樓盤面積已經不下200-300萬平方米,並還有增加之勢;松江九亭地區樓盤已有幾十家,未來供應量也有幾百萬平方米;還有一個區的待批別墅項目竟有一百餘個……一旦這些項目統統面市,恐怕難逃一輪價格比拼。
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