海南的博鰲、深圳的華僑城、觀瀾湖、杭州的宋城、廣州的華南板塊，這幾年，一大批旅游房地產項目得益於『假日經濟?、『會議經濟?以及房地產開發從市區向城市邊緣地帶的挺進，頗有蔚為大觀之勢。

　　不良項目的救命稻草

　　旅游一直是房地產投資開發的一個重要領域，除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外，目前旅游房地產按其所有權和使用權的大小可分為幾種形態：一是分時度假，客戶支付一定的費用就可以擁有一定時段的物業使用權；二是產權酒店，客戶一次性買斷物業產權，可擁有全部產權；三是主題社區或景區住宅，這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼在一起，但前者不出賣產權及使用權給個人，後者實際就是商品住宅，可以購買完全產權；四是房地產大盤或新城項目，由於開發面積很大或者周圍有需要保護或可以借力的生態環境，因此，就出現了不同於小區配套景觀的、大規模人為造景或自然借景的開發項目。

　　產權酒店在全國各地都已有不少項目，如北京的金色假日產權酒店、快樂無窮大等，這類項目有些是新建項目，有些則是起死回生的項目。據雅爾貝林·漢橋地產策劃公司總經理侯戈介紹，在長春淨月潭旅游開發區，七八年前曾有人建設了五棟別墅，但那時開發區還不成氣候，別墅建成後無人問津。經過植樹造林和基礎設施建設，幾年後開發區成了一塊風水寶地，但喜歡住酒店的長春人並沒有人願意買這幾棟過時的別墅，無奈之下，只好把它們改成了產權酒店，結果一舉成功。

　　產權酒店一般都在風景區，房間有設計成酒店標准間的，也有與普通居家住宅無異的，其中有商品房項目，也有旅游休閑項目，雖然產權已經賣給了個人，但在一個很長的時間裡，它不是小業主的居所，而是作為酒店經營的，因此，業內都把它視為旅游房地產項目。投資者出賣使用權換取所有權的方式實際承擔了很大的經營風險，而開發商通過引入酒店經營方式吸引投資者的資金，可以盡快收回開發投資，同時把後續經營的風險轉嫁給小業主或物業管理公司，對酒店業者和房地產開發商來說，產權酒店也就成了盤活不良旅游休閑或商品房項目的救命稻草。

　　旅游和房地產形成良性互動

　　隨著環境保護意識的普及，環境已成為各地房地產項目共同的賣點，不少市區公園已成開發商的禁臠，以致某些開發商公然把『公?園變成了項目的私家花園。如北京的紫竹院、香山，甚至頤和園等處都有這類房地產項目。在城市化過程中，城市周邊原生態的自然環境不斷遭到破壞。北京亞北以及溫榆河一線，是北京的江南，這裡水網密布，有豐富的野生動植物資源，在這裡從事開發的發展商都不無遺憾地說，原來棲息在那裡的野鴨因他們的到達而從此絕跡。這類在景區開發的旅游房地產項目事實上已造成對旅游和環境資源不可修復的破壞。

　　杭州是歷史文化和旅游資源非常豐富的城市，那裡的旅游房地產開發已有相當規模。杭州南都房產集團和宋城集團代表了兩種不同的開發方式，一種是在城市化過程中利用當地自然資源開發房地產，一種是通過造景造勢帶動房地產開發。南都副總裁錢勇強認為，在杭州這樣的城市，城市化過程中無論是舊城改造還是新區建設，都必須很好地結合生活、旅游及景觀保護，要更多地挖掘地脈文化，旅游房地產剛好找到了一個城市運營的結合點。南都的良渚文化村緊鄰中國良渚古文化保護區，周邊有水庫、群山資源，這樣的項目做不好就會破壞當地的人文自然環境，因此，他們不敢輕易動土，希望有更多的優秀景觀和旅游房地產規劃設計單位參與到該項目的建設中。宋城集團是個民營旅游企業，他們走的是先開發旅游項目，通過旅游造勢帶動人流、物流，然後再開發房地產的路子。據宋城集團董事長黃巧靈介紹，宋城原來只是一個旅游項目，後來吸收迪斯尼、分時度假、歐洲小鎮文化等因素，探索出了結合旅游和房產業的景觀房產，提高了當地地價，也為房價創造了昇值機會，從而形成了旅游和房地產的良性互動。

　　EDSA的唐艷紅把旅游房地產分成了五大類：主題社區、主題公園及風景區、度假酒店、時權物業和綜合項目，其中，度假酒店與商務酒店的不同之處在於，商務酒店更關注室內設施及功能，而度假酒店更在乎室外景觀人文資源，綜合物業則包括了其它四類項目，因此，除時權物業即分時度假外，都可看作主題社區或景區住宅。當然同是這類項目，有的旅游只是虛晃一槍，實際要做的是房地產開發，有的確實是把兩者結合起來做的，也有的是在做完旅游項目之後纔發現房地產開發的價值的。

　　大盤時代旅游代替景觀

　　景觀是每個房地產項目必不可少的配套設施，進入大盤時代後，光靠小區內部局部的景觀設計已不能滿足需要，必須引入更大的概念，有人把它叫做城市經營，以華南板塊為代表的大盤已引起房地產業內人士廣泛關注。

　　目前在廣州、青島、天津、北京等地萬畝大盤開發中，在舊區改造、新區及旅游城市建設中，都已開始引入旅游、教育、商貿等多重因子。這種類型的旅游房地產已上昇到一個更高的層次即新的城市景觀的營造上，在這些地域，除專門的旅游設施外，部分建築、部分街區都可能成為旅游觀光的目標。現成的例子是上海浦東、青島東區、深圳中心區等。不久前河南鄭州公布了新區建設的規劃方案，其中引人注目的就是利用原有低窪地帶開挖一個比西湖還大的龍湖，並通過開挖運河把龍湖和CBD連結起來，同時在CBD建設一個可以俯視新城的高塔，龍湖的游船可以從運河一直駛入高塔大堂，這個夢幻般的新城幾乎就是一個大的旅游房地產項目。

　　分時度假還是分時賣房

　　據中房集團總裁孟曉蘇介紹，分時度假是他1995年從美國帶回來的，目前中國開展分時度假的條件已經成熟。為此，中房聯合20多個旅游城市的房地產公司，發起成立了中國房地產分時度假聯盟，並在博鰲發表了一個『博鰲宣言?。其實，由首創集團、北斗集團等大型集團發起組建的天倫公司早已開始銷售天倫度假卡，據天倫度假發展有限公司總經理丁愛笛介紹，天倫度假卡是基於一個點數字和網絡化經營的模式設計的天倫度假產品，物質基礎是天倫度假股東的資源優勢和一些加盟的度假村。

　　分時度假，英文叫TIM E SH ARE，光從字面看只有分時，並無度假。根據孟曉蘇的解釋，目前有三種翻譯，一是分時度假，二是共度公寓，三是分時置業。之所以有三種翻譯，是因為使用的出發點不同。分時度假當然是旅游業的術語，而分時置業一看就是房地產概念。以前大家都熟知房地產銷售只能按空間即按套銷售，不能拆零按平米銷售，分時置業這一銷售方式實現了房地產的按時間銷售，而且是分時銷售，目前的房地產法規並無禁止這種銷售方式，因此，分時度假到了開發商口中就成了分時置業，成了消化空置房的好概念。

　　分時置業有什麼好處，國家旅游局的魏小安說，分時度假可以啟動閑置房地產，從而形成成本最低、價格最便宜的產品，可以滿足大眾需求。孟曉蘇也認為，分時度假為房地產的異地置業找到了出路，對於購買者、生產者和服務者來說，『分時度假購買房屋?的好處都是很明顯的，但他建議房地產公司在分時銷售房屋時，一定要注明房號，並且反復強調，目前中國國情不適合直接銷售分時度假的點數卡。事實上，國內分時度假市場確實已出現不少問題，由於旅游房地產是個跨行業的業態，出了問題還真不知該找誰。

　　分時度假擋不住的利益誘惑，也使一些開發商頭腦發熱，有人誇下海口，要花數十億資金在全國建設分時度假房地產項目，但清醒的業內人士對此大都默不作聲。