SOLO精捨Vs榮豐2008 『迷你住宅』能否永遠迷人

　　近期，隨著綠景苑SOLO精捨和榮豐2008『非常男女』這兩個小面積樓盤項目的熱銷，掀起了北京樓市的『迷你風暴』。這種在上海、深圳等地被統稱為『單身公寓』或『青年公寓』的住宅品種，此番在京登陸有何市場背景？作為『迷你住宅』的兩個范例——綠景苑SOLO和榮豐2008二期『非常男女』，在產品內涵上各有何過人之處？

　　市場空白遲早會填滿，需求喚出『迷你住宅』。

早在幾年前，上海就出現過這種小面積的酒店式公寓，而且是高檔的外銷公寓，這些公寓戶型設計合理、裝修標准高、物業管理一流，非常具有投資價值，且經得起市場考驗。有些項目采用包租的方式，實現投資者和發展商的『雙贏』。同南方相比，北京小面積物業的『姍姍來遲』則驗證了京城房地產業正在真正走向市場化，從福利分房普遍追求大房子到因人而宜，由需求決定產品，小面積物業的出現降低了北京購房的門檻，彌補了住宅產品的一個空白，這不能不說是北京房地產市場的一大進步。關於小面積是『經濟還是局促』，是『過渡還是永恆』的探討還會繼續下去，但這終究是市場需求的產物，『市場是檢驗產品的唯一標准』。

迷你≠小面積，兩個迷你住宅有差異

　　SOLO位於東二環沿線，毗鄰CBD區域，購房人中大部分為在此工作的年輕小白領；而西二環的榮豐『非常男女』緊鄰COD中央行政區，相鄰200多家大機關、大機構，吸引了眾多的機關人群，甚至周邊的高校學生。區域市場及購房人群的不同，使兩個項目表現出明顯的差異。

　　1、開發理念不同。

　　綠景苑SOLO：適應生活需求　采訪中，綠景苑SOLO銷售總監吳駟先生如此表述項目的定位：『一直以來很多發展商都標榜「我的樓盤為購房人提供了一種如何如何的生活方式」，而我認為首先應該是房子去適應這種生活方式，SOLO精捨就是為了適應年輕購房者這種獨立、新潮的生活方式……』榮豐2008『非常男女』：創造新生活方式(『創造』做特殊除理)

　　榮豐2008'非常男女』：創造新生活方式　榮豐2008'非常男女』樓書中的一段話基本概括了樓盤的開發思路：

　　『……『非常男女』讓首次置業的年輕朋友有一個可張揚個性、又能輕松承付的居所，這就是我們創造的全新居住理念：Living Hotel完全產權酒店——一種居住方式，一種生活觀念，一種人生態度。』

　　2、『硬件』差異：戶型設計帶來不同居住感受。

　　SOLO不離居家氛圍。盡管SOLO的戶型是由大面積戶型修改所至，保留著傳統住宅的『蛛絲馬跡』：每層3單元，每單元1梯8戶，每套單元顯得中規中矩，但是各空間功能的『模糊性』使其帶有『迷你住宅』的前衛特色。比如，其35.25平方米的戶型，具備玄關、開放式廚房、小餐廳、衛生間、臥室等所有居住功能，空間彈性非常之大。雖然沒有燃氣，但安裝了排油煙機，住戶有需要時也可用電磁灶做飯，頗有居家氣氛，畢竟這些年輕購房人還不至於前衛時尚至『不食自家煙火』。

　　『非常男女』追求HOTEL感覺。同SOLO相比，榮豐2008'非常男女』極力渲染戶型的創造性，15.27-29.25平方米的主力戶型沒有單獨設計廚房，也沒有客廳，一個大屋子除了衛生間就是睡覺的地方，加上每層4梯39戶的規劃，在這兒與其說住『公寓』不如說是住『酒店』。當然，其面寬3.3-3.6米，中空外飄窗設計，室內衛生間采用磨砂玻璃隔斷，空間倒也並不顯得很局促；由於是精裝修項目，發展商采用前衛、簡約的裝修風格，充分展現了小型物業的私密性和時尚感，彌補了人性化不足的缺憾。

　　3、『軟件』差異：物管服務承載不同生活方式。

　　SOLO：兼顧居家溫馨和酒店便利。由於SOLO的居住人群與綠景苑一期不同，對物業管理的要求也有所提高，因為定位在住宅上，SOLO的物業服務深入滲透到居家生活的每一個細節；同時考慮到年輕住戶的生活需求和情感需求，物業管理必然也借鑒酒店管理的內涵，讓住戶體會居家的溫馨和酒店的便利。

　　『非常男女』：嘗試『完全酒店』服務模式。『詩化「非常男女」的生活』是榮豐所追求的，它嘗試的是一種完全產權酒店模式，不僅體現在戶型設計上，其最大的賣點主要是共享服務，屋內是『可以上網、看書、幽會、睡覺』的家，大堂則是餐廳、洗衣房、美容院等功能齊全的公共客廳；星級酒店有的，它都有，且是低消費的，還可以提供酒店式管家服務，如保潔服務、送餐服務等；考慮到業主大多為無車族，這裡除了原有的公交線路外，今年年底還將開通全天候地鐵直通巴士，方便業主隨時出行。這種時尚生活方式對購房的年輕人不吝是一個很大的誘惑和憧憬。

　　迷你住宅能否永遠迷住你？

　　兩個『迷你住宅』旺盛的人氣，能否論證此類產品旺盛的市場前景？對此，丸子倒有幾點質疑：

　　質疑一：從時尚到淘汰——超小面積物業的必經之路？階梯性消費永遠存在，不同的時代背景、不同的市場需求會應運而生不同的住宅產品，超小面積物業只是一種過渡性住宅產品，雖然永遠存在這類消費群體，但隨著城市化進程的加快和生活品質的不斷提高，這些思想前衛、生活方式新潮的都市『飄族』對居住水平和居住品質的要求也會越來越高，幾年之後，原先的小面積物業是否會因為戶型設計、居住環境、物業管理和配套等多種原因而時尚色彩不再，只是簡單滿足居住的需求，並慢慢走向淘汰？國外不少單身公寓從『白領公寓到留學生公寓』的演變似乎應證了這一點。

　　質疑二：居住舒適度，一票否決『迷你住宅』？從某種角度而言，經濟適用房的目標人群同小面積物業有相同之處，而國家對經濟適用房的面積已有一定要求，從中可以看出『滿足居住舒適度』始終是住宅市場的發展方向。『居者有其屋』當然是人人追求的，可人們沒有必要為了擁有一處房屋而把自己困在非常狹小的空間內，在同樣的經濟能力下，租一間大一點的房屋充分享受生活也許纔是一種好的選擇。

　　質疑三：『迷你住宅』真的省錢嗎？小面積物業的定位是針對這些追求獨立生活空間的年輕人，吸引他們的是新潮的生活方式和不高的房價，但目前在售的超小物業基本都是期房，真正的居住感受並沒有人嘗試過，對此種生活方式的理解其實也是很模糊的。此外，星級酒店式的管理模式能否真正實現？酒店式的服務能否細致深入生活的每一個細節？購房人看中小物業的主要因素是價格低，但因為這種生活方式實際引發的不菲的生活成本能否為年輕住戶接受和承擔？這也許就是這類住宅產品定位和目標定位的矛盾之處吧。（上海丸子）