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據報道,從5月起,上海市工、農、中、建、交、招商、光大、上海銀行8家銀行將逐步對住房貸款中提前還貸的『違約』行為作出『懲罰』,收取一定比例的違約金。今年以來,北京買房人提前還貸的現象比較突出,他們在提前還貸的時候會遭遇類似的情況嗎?日前,記者詢問了北京的各家商業銀行。
■目前北京買房人提前還貸不會受罰
記者帶著這一問題采訪了北京建設銀行、工商銀行、農業銀行等幾家個人住房貸款發放量比較大的商業銀行。相關人士明確表示,目前人民銀行在對買房人提前歸還個人住房貸款沒有明文做出處罰規定,北京市各家辦理個人住房貸款業務的商業銀行在處理買房人提前還款時也沒有做處罰。
據具體辦理個人住房貸款業務的人士介紹,在辦理提前還款時,買房人應按貸款行具體規定在每月約定還款日數天前(各銀行規定不同,其中農行規定提前7天)向銀行提出書面申請,經同意後,可以提前還貸,以縮短還款期限或減少月還款額。買房人提前歸還住房貸款目前有兩種情況:一種是縮短貸款期,增加每月還款額;另一種貸款期不變,提前歸還部分或全部貸款。
■提前還款有規定
為了給貸款買房的居民提供便利的還款服務,北京建行於1998年5月制訂了《個人住房貸款操作細則》,細則中表明,北京建行可辦理借款人提前部分還款或提前一次性全部還清剩餘貸款本息的業務。
北京建行又於2000年4月對相關業務進行了修訂,並下發了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款實施細則》。同時,為規范業務操作,北京建行特制訂並下發了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款操作規程》,在第十條中規定:『貸款期限在1年以上的,借款人從貸款發放的次月起償還貸款本息。……借款人在正常歸還某一月均還款額時,可同時歸還部分貸款本金,衝減其剩餘貸款本金,但歸還額度必須為1萬元的整數倍』;貸款期限在1年以內(含1年)的,執行建行總行規定。
■提前還貸:商業貸款、公積金貸款有所不同
按有關規定提前還貸額度須以1萬元或其倍數計,提前還貸款須提前征得貸款銀行同意,一般為提前一個月與貸款行打招呼,但在各支行執行時,實際上沒有這麼長。有的要求10天,征得同意後,借款人須到貸款行領取借款合同變更協議,然後去開發商處蓋章簽字,借款人自己也要在變更協議上簽字或蓋章,然後拿回交給貸款行。貸款行會要求修改原借款合同,在原借款合同上有提前還款一項。由於北京建行采用計算機劃扣月均歸還貸款本息方法,提前部分還款只能由借款人親自到貸款櫃臺去辦理,因此借款人要准備身份證、借款合同等。
商業貸款提前還貸大致如此,而公積金貸款提前還貸除了上述程序外,還有一個環節,就是得去相應公積金管理中心領取提前還貸協議,這是首要的程序,沒有公積金管理部門的同意,是不能提前還款的。
另外,據工商銀行有關人士介紹,商業貸款與公積金貸款在計息方面稍有不同。公積金貸款是按365天計息,商業貸款是按照360天。
■提前還貸現象增加
據記者向各家商業銀行詢問,今年以來買房人提前還貸的現象比較突出。據工行有關人士透露,提前還款佔了發放額的三分之一,提前還款之中全部提前還款的佔了50%。每一個樓盤在沒有交工之前,提前還款的不多,當一個樓盤交工以後,這個樓盤提前還款就開始產生了。30年的貸款期,平均算下來真正貸款期是20年。如果把提前還款因素算進去,真正的貸款時間是10年。
曹先生是一位股民,在貸款買房一年之後決定提前歸還銀行10萬元貸款。在向銀行提出申請一個月後,變更了貸款合同,月還款額由原來的2800元,降到了現在的1600元。談起提前還貸的原因,曹先生說:『不是因為我在股市上賺錢了,是因為現在的股市實在無錢可賺了,不賠錢就不錯了。又沒有其它更好的投資渠道,又要背負著銀行貸款的利息,不如把股市的資金抽出來提前還款了。』
分析人士認為,第一是由於買房人沒有負債心理,不想負債。第二,由於這個房子交工了,沒有任何糾紛了,就不想再借錢了。另外,目前股市低迷,銀行存款利息一降再降,買房人在沒有更好的投資渠道情況下,不如提前還款,減少利息負擔。
■提前還貸,銀行受損
雖然北京的商業銀行沒有像上海一樣對買房人提前還貸做出處罰規定,但各家銀行均不鼓勵買房人提前還貸。
農行一位人士表示,由於客戶在申請按揭貸款時已與銀行簽訂了按揭協議,雙方存在合約關系。提前還款意味著合約解除。按照國際慣例,銀行通常會對提前還款的客戶收取剩餘本金幾個月(通常1至3個月不等)的利息作為手續費,這種手續費被稱為『罰息』也稱做『承諾費』。在香港,一年之內提前還貸,將收取全部利息的40%作為違約金,兩年之內收取30%、三年之內收取20%作為違約金。由於我國個人住房貸款業務開展的時間較短,為了鼓勵人們貸款買房,提前還款的手續費也相應減免。
有關人士懮慮,隨著貨幣化分房的政策逐步實施,有一部分市民將有望得到單位的一次性大額補助,從而使目前已經比較突出的提前還款量再次面臨激增的可能,而面對提前蜂擁而至的大筆資金,銀行無法一下子將其運用起來,對銀行來說是一種損失。(周宏)
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