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面積糾紛已經成為購房者與開發商共同的揮之不去的痛,因此自去年以來,廣州、深圳、上海、重慶等地紛紛推出了按套內建築面積售房、按使用率售房等方式,對房地產界通行的按建築面積售房的方式提出了挑戰。與這些地方相比,北京是一塊拒絕融化的冰,拒絕融化,一方面是因為冰本身的頑固,另一方面則是因為政策氣候還不夠溫暖。雖然早在1996年,北京市就出臺了《關於北京新建住宅商品房實行按使用面積計算售價的通知》,並且在2001年6月,建設部又發布了《商品房銷售管理辦法》,規定商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內使用面積或者建築面積計價。但北京的購房者依然在面積的迷宮內被搞得暈頭轉向,按建築面積售房仍然是這個市場的壟斷法則。
終於,有人要動手打破堅冰了。日前,北京鋒尚國際公寓提出按套內使用面積(即按套)賣房,成為最先投向這塊堅冰的利石。
按使用面積售房成為近期北京樓市的焦點,5月19日,『六方對話,關注面積問題』在北京大學世紀講堂舉辦,與會代表形成了針鋒相對的兩個陣營,中國消費者協會投訴事物部主任王前虎、隆安律師事務所律師秦兵理所當然地站在了提供按使用面積售房的錦繡大地房地產公司總經理張在東的一方,華遠集團總裁任志強和紅石實業公司總經理潘石屹則是不折不扣的反對派,秦兵認為,按建築面積進行銷售可以使開發商獲得商業暴利,如果按使用面積進行銷售,人人都可以測量,開發商在面積上面一點優勢都沒有了。而發展商讓測量公司計算時寬松一點就可以,最終吃虧的只能是消費者。發展商可以在法律規定的3%的誤差范圍內欺騙購房者。
按使用面積售房似乎成為開發商的眾矢之的,任志強從一開始就強調,建築面積和使用面積從法律上沒有任何差別,因為面積都不是由發展商計算,北京政府說按什麼算我們就按什麼算。潘石屹則將這種做法歸結為『只看頭不看自己屁股的鴕鳥行為』。購房者代表舒可心的看法更直截了當:使用面積售房是一次策劃行為,是否能真正解決面積糾紛值得懷疑。
使銷售更透明還是更隱蔽?
張在東:按使用面積售房,只是一種結算方式,更清楚更直觀。賣房過程中間由於面積縮水而產生的糾紛,並不一定都是發展商造成的。我們按使用面積賣房的目的,一是把房子賣掉,因為我不想在面積問題上跟業主產生糾紛;二是確實為業主著想,使這個問題更透明,因為買賣雙方都不想在這方面牽扯精力。
顧雲昌:測量是很專業的技術,專業人員知道的東西非得讓消費者知道,消費者就太累了。
王前虎:按使用面積賣房可以讓購房者自己量,知道自己的房子有多大,這樣知情權就保障了。實際上不管是套內面積還是建築面積,老百姓不需要知道那麼多。
秦兵:我覺得最關鍵的問題就是消費者的核實成本大大降低。
劉洪玉:賣房和買房存在信息不對稱,怎麼讓老百姓更輕松地知道自己買的是什麼東西,這是一個進步。
潘石屹:我覺得只用使用面積來做購房合同結算的依據就有點像瞎子摸像。實際上房子的面積不是發展商測量的,是由政府測繪大隊去測量,錯了也是測量誤差,而不是發展商為了缺斤短兩而去缺斤短兩。業界不要把一個莫須有的問題過分放大。
我反對用使用面積來計量。法律規定三種方式都可以,可是我更傾向在以期房為主的北京市場按建築面積銷售。如果按使用面積來銷售,就會使消費者和發展商只盯著面積而忽視了其他方面的問題,因為我們購買的不是單獨的房子,大堂、電梯間、會所是房子的一部分,必須有公攤面積,按使用面積售房,這些因素是不是就可以不考慮了?如果我們按使用面積售房,發展商都想賺錢,他就會盡可能使樓道小一點,公共部分小一點。我們現在頭都沒抬起來,總是盯著面積,抬頭一看沒空間了,這是一個誤導。你不能像鴕鳥一樣只顧頭不顧自己屁股。
任志強:我認為提倡用使用面積賣房沒有任何意義。如果中國法律是按使用面積,我們就按使用面積,但你不能騙老百姓,否則知情權不但沒有,而且被毀滅了。按使用面積賣房和按建築面積賣房就象斤和公斤一樣沒有區別,同樣會有問題發生,是偷換概念。
舒可心:按使用面積賣房,消費者確實很容易就能看出來房屋的建築面積和使用面積到底有多大,但是合同裡面還有建築面積,這個建築面積還是不能測量。購房者在買房時對發展商有猜忌,這是一種心理狀況。我認為鋒尚這個項目就是一個策劃,目的是什麼呢?在於減少今後銷售中的矛盾。如果我買他的房子,我知道他在使用面積上一定不會騙我,但有可能在建築面積上騙我。
張在東:我們在服務協議裡標了建築面積、套內建築面積,同時還標了使用面積,關於建築面積和套內使用面積我們請專業機構來測量。這麼做的目的就是最後分攤完、你拿到房子的時候,如果使用面積小了,你可以很理直氣壯的讓發展商賠錢,因為我們得寫的很清楚了,小於3%我們怎麼賠,3%以上我們怎麼賠。這樣你買到手是你真正要用的房子面積,我們知道公攤面積共有產權問題,但是實際上你更關心的是買到家裡的面積吃沒吃虧。因為樓在這兒擺著,不會因為我們買了使用面積以後,我們把樓梯縮小了。
開發商反對『使用面積』售房理由
隆安律師事務所律師秦兵認為,發展商反對『使用面積』售房的理由有如下幾點:法律沒有規定按使用面積銷售;產權登記是按建築面積進行登記的;物業管理費等其他費用也是按建築面積收取的;如果按使用面積進行銷售,公攤的面積則認為消費者沒有購買,就不能使用;標准合同沒有寫明;如果按使用面積購買房屋,則可能使開發商降低公攤面積的數量,使消費者居住環境受到影響。
發展商的上述理由是站不住腳的,理由是:
政府並沒有在面積選擇方式有禁止性的規定;可將建築面積用於產權登記,以符合政府規定;收取物業費時,可以測算一個成本,然後按使用面積分攤;關於公攤面積,我國的《民法通則》明確了各項共用權利,雖然內容不是很豐富,但基本原則卻能夠對現在的法律事實進行解釋;標准合同雖只提供了一個范本,但沒有禁止大家簽訂補充合同,如果雙方按使用面積銷售,完全可以通過補充協議來完成;消費者不光購買使用面積,還要考慮到環境因素,降低環境質量與使用面積銷售之間沒有必然聯系。
按使用面積售房是否存在法律障礙?
王前虎:房子是賣給消費者的,怎麼樣讓消費者買得明白,放心,只要法律沒有禁止,我覺得都可以做。市場歡迎,為什麼不做呢?
張在東:按使用面積來賣房,已經進步了一大塊,我特別希望政府能夠在法律規定上做一些調整,因為賣房子問題已經變成一個社會問題了,不把這個問題從法律法規上說清楚,問題會越來越嚴重。
秦兵:消費者與開發商之間關於面積的訴訟幾乎天天都在發生,但最終大都以消費者敗訴而告終;有人認為這與司法腐敗有關,我認為不全是這樣,很多訴訟從合同簽訂之日起就決定了消費者必然敗訴,因為在買賣合同中已經確定了消費者的劣勢地位,法官越是依法審理,消費者敗訴的可能性越大。
建設部在2001年頒布了新的《商品房買賣合同》示范文本,我們稱其為標准合同,其中規定了三種計量方式,一是建築面積、二是套內建築面積、三是套,可以說這三種計量方式都有巨大缺陷:其一、建築面積無法保證消費者對公攤面積的知情權;其二、套內建築面積沒有解決對牆體面積的計算問題,消費者知情權仍然可能落空;其三、按套銷售更沒有解決面積數量,只能適用於現房別墅。消費者最希望的按使用面積銷售的願望,在這份標准合同沒有得到任何體現。
劉宏誠:套內建築面積不等於使用面積,按使用面積賣房和按套賣房不是一回事。我國現在沒有一部法律規定商品房必須按什麼面積賣,但法規規定,商品房買賣合同要注明建築面積和使用面積,現在合同上不注明使用面積可以說是違規。
任志強:在媒體的報道中,好象面積是問題的核心,解決面積問題就把所有問題解決了,這是對消費者最大的誤導。國家要按什麼辦法執行我們就按什麼辦法執行,執行法律是對消費者最大的保護,如果不依法是對消費者最大的侵害。(王紅月 侯勇)
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