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大慶市的房改工作是1998年開始起步的,經歷了三個發展階段:即單位試點、單項改革階段(1988?1994年);綜合改革,整體推動階段(1995?1997年);住房分配貨幣化推進階段(1998?2000年)。經過多年的努力,特別是1998年住房分配貨幣化的實施,大慶市的房改工作已進入了一個以住房新體制為核心的住房商品化推進階段。
一、以住房分配體制改革為突破口,積極推行住房分配貨幣化。
中央經濟工作會議提出:『堅持擴大內需是我國經濟發展的長期方針』。市委、市政府認為引導城鎮居民的住宅消費,通過居民的最終消費,能夠推動住宅建設的快速發展,可以帶動許多相關產業的發展,是形成新的經濟增長點的重要方面,是經濟發展的需要。而這其中的關鍵是要解決傳統的住房分配體制對房地產市場發展的掣肘作用。在全國各地、市沒有一個完整模式的情況下,大慶的房改怎麼辦,是等還是抓住機遇乘勢而上,為此市委反復研究果斷決策,決定在全市推行住房分配貨幣化,市委第五屆四次會議把住房制度改革列為全市10項重大改革之一。1997年12月20日?28日,市政府組成了以主管副市長李勇庫為團長的房改考察團,先後對廣州、深圳、上海、中山、順德、張家港等六個城市進行了專項考察。回來後,借鑒各城市的經驗和教訓,結合大慶的實際,經過反復調查研究和模式測算,市政府於1998年2月13日出臺了《大慶市建立城鎮住房新體制實施方案》及其配套細則。方案的中心內容是在全市實行住房分配貨幣化。經過一年的運作,取得了成功。1999年市政府進一步加大力度,又出臺了《大慶市進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的實施方案》。
我們在醞釀房改思路,起草制訂住房分配貨幣化方案過程中,自始至終堅持了這樣一個指導思想,那就是通過住房分配貨幣化,減輕財政負擔,加快解決職工住房困難,讓更多的職工享受房改政策,解決職工住房分配不公的問題,從根本上推進住房社會化、商品化進程。為此我們在制訂《方案》過程中,充分考慮了國家、單位和個人的利益,特別是職工的切身利益,采取了『老人老辦法、新人新政策』,遵循『一變五不變四實行』的原則。
(一)『老人老辦法,新人新政策』。
所謂『老人老辦法』就是市財政和單位每年要單列資金,用於解決『老人』的補貼問題。具體講是指對1997年12月31日前在冊的職工符合住房分配條件又沒分到住房的,可按應享受的住房分配標准,計發貨幣補貼。但是考慮到財政的承受能力,我們仍按職工分類排隊的順序,分期分批一次性補齊。具體補貼辦法:無房戶貨幣補貼金額=市場價×補貼面積-按房改售房政策計算個人應負擔的補貼面積購房款。對1997年12月31日前單位已分配公有住房的職工,根據《黑龍江省城鎮居民住房面積控制標准的暫行規定》,對沒有達到住房面積標准的,按現行的房改政策,以貨幣形式補差。貨幣補差金額=市場價×補差面積-按房改售房政策計算個人應負擔的補差面積購房款。
所謂『新人新政策』就是從1998年1月1日之後調入大慶的,符合享受購房補貼條件的職工實行全員補貼,從調入的第三年起享受購房補貼,首次購房的可一次性領取前5年的購房補貼,其餘部分分15年逐月補貼,存入其個人住房基金賬戶。購房補貼額=職工月固定性工資×職級補貼系數×購房補貼比例系數。其中固定性工資=技能工資+崗位工資+工齡工資;職級補貼系數分別為:工勤人員,科員為1,副科級為1.1,正科級為1.2,副處級為1.3,正處級為1.4,副廳級為1.5,正廳級為1.6。購房補貼比例系數為60%。采取『老人老辦法、新人新政策』,既考慮了房改政策的連續性,又充分考慮了職工的利益,使這一突破性的改革非常順利。
(二)『一變五不變四實行』原則
『一變』就是不論新人、老人住房分配全部實行由住房的實物分配轉變為貨幣分配。『五不變』是對老人而言,一是分配的范圍不變,就是原來政府負責哪些人實行這種辦法後仍然負責哪些人;二是分配的時間不變,就是對1997年12月31日以前未享受住房的職工,對其實行貨幣分配的時間與原來分樓排隊的時間一致,補貼排到的『老人』其補貼資金一次性到位;三是分配享受的優惠政策不變,就是原來職工享受國家給哪些優惠政策,現在『老人』也同樣享受哪些政策;四是資金的來源渠道不變,就是住房貨幣化分配的資金來源與原來建房資金的來源渠道一樣;五是國家、個人分擔的比例不變,原來職工住房國家和個人負擔多少,推行貨幣分配後,各自仍負擔多少。『四實行』是對新人而言:一是實行合員補貼;二是實行補貼隨工資走;三是實行一次性預付補貼。即在職職工工作滿三年首次購房的一次性可支付其前5年的補貼;四是補貼實行20年。
二、綜合改革、配套運作,保證住房分配貨幣化的順利實施
住房分配貨幣化是一項突破性的改革,它直接涉及到廣大職工的切身利益,特別是在我市這一長期實行住房實物供給制的城市,更是前所未有的。為保證住房分配貨化的順利推進,市政府出臺了一系列配套改革措施。一是實行職工購買住房抵押貸款辦法,有效地解決了困難職工購房資金短缺的問題。1998年初我們制訂並出臺了《大慶市職工購買住房抵押貸款暫行辦法》,凡是按規定已繳納住房公積金單位的職工均可申請一定額度的住房公積金個人貸款,最多可貸10萬元,貸款年限最長15年。住房公積金政策性個人貸款,為職工住房消費在資金上提供了保障,解除了後顧之懮。到2000年11月底我市共發放住房公積金個人貸款9500多萬元。二是加快啟動職工已購公有住房二級市場。1998年出臺了《大慶市已購公有住房上市出售辦法》。職工購買住房全部產權,並領取產權證的,即可上市出售。為了加快啟動住房二級市場,我們制訂了一系列優惠政策:如果職工出售已購公房,不另收其它費用;房改貨幣化補貼對象,自籌資金提前購買新房的,第二年專項資金分配時優先足額兌現;外來人口在大慶購買住房50平方米以上者可落戶3人,80平方米以上可落戶5人。由於政策優惠,目前全市職工已購公有住房上市交易額實現6300多萬元。職工已購公有住房上市,既激活了職工住房消費市場,又為困難和下崗職工提供了房源。三是改革了過去的采暖收費辦法,將職工采暖費補貼由過去的暗補改為明補。改革總的原則是『全員補貼、定額發放、剩餘歸已,超額自負』。采暖費補貼根據職級確定補貼標准,按月隨工資發放。剩餘部分采暖費歸職工個人所有,超面積部分由職工自己負擔,采暖費改革既解決了職工住房采暖費分配不公的問題,又提高了廣大職工群眾住房商品化意識。
三、實行住房分配貨幣化,房改效應十分可觀
實踐證明,停止實物分房,實行住房分配貨幣化,是改革傳統的住房分配體制,加快住房商品化進程的重要內容,是全面建立住房新體制的核心環節。通過這項改革,取得了明顯的社會效益和經濟效益。
(一)實行住房分配貨幣化,可以使領導乾部集中精力抓大事。過去許多單位蓋房子是一個難題,需要跑計劃、跑地號、選隊伍、搞籌資,房子建起來分配又是一大難題。能過貨幣化的實施,這些矛盾都解決了,單位領導從住房實物分配矛盾中解脫出來了。
(二)實行住房分配貨幣化,加快了職工住房問題的解決。新人新政策規定新調入大慶和參加工作的職工,從調入、參加工作的第三年開始發放購房補貼,首次購房的職工可以一次性領取前5年的購房補貼,其餘部分購房款可申請公積金政策性個人貸款,單位補貼部分按月存入公積金貸款賬戶還債,職工至多再拿出一個人工資還貸款就完全可以解決住房。過去實物分房需要等幾年,甚至十幾年,實行貨幣化後,只要登記結婚就能解決住房,而且房間的大小、位置、樓層、環境都可以自選。
(三)實行住房分配貨幣化,解決了職工住房分配不公問題。過去福利分房體制下,不同單位、不同階層、不同的性別,在住房的分配上待遇不一致。多數單位男女同工不同酬,住房只分給男職工,不分給女職工。通過住房貨幣化的實施,使得社會各階層各類人員在商品法則面前,在住房上人人平等了。
(四)實行住房分配貨幣化,減輕了財政和單位的負擔。實行住房分配貨幣化後,國家不再承擔住房建設資金的投入,只負責職工的住房補貼,而且要逐步進入工資,把職工的住房問題推向市場,由市場解決,減輕了財政和單位的負擔。我們在實際運作中,采取了『老人老辦法』的過渡政策,見到了明顯的好處。1997年前我市商品住宅基本上是由單位集團購買,所以價格很高,達到每平方米2200?2600元。單位停止實物分房後,將解決職工住房問題推向了市場,由於個人直接面對開發商選購住房,商品房價因市場的變化而明顯下降,1998年下半年下降到每平方米為1800元左右。1999年、2000年商品房價格再次下降,達到每平方米1500元左右。解決同樣的職工住房,財政和單位的負擔減少了。真正見到好處的是在解決完這部分『老人』住房問題,實行新人新政策後,每年可節約住房資金近一半。住房分配貨幣化越早推行對財政對單位越有利。
(五)實行住房分配貨幣化,從根本上啟動和激活了房地產市場,加快了住房建設。住房分配貨幣的實施把職工住房推向了市場,刺激了職工住房消費。1998年推行住房分配貨幣化後,市城建開發集團公司開發的萬寶小區連續兩年出現房源不足,這是歷史上沒有的。1998?2000年三年間,全市共完成住宅建設620多萬平方米。按住宅銷售額93億元計算,所帶動的社會商品銷售額達到125億元。居民住宅消費有力地激活了房地產市場,成為全市經濟發展的重要組成部分。截止2000年底,全市已建成職工住宅2437.52萬平方米,人均居住面積已達到13.6平方米。(大慶市房改辦主任 李靖)
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