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衡量房地產業周期波動需要用數個指標綜合評價,主要是銷售增長率、投資增長率、產業增長率(施、竣工面積等)、價格漲落。哪項指標最能反映市場狀態呢?筆者以為是銷售增長率。因為它決定著後三項指標。例如,1995年房地產投資雖保持增長23%,但商品房銷售額只增長5%左右。甚至有17個城市出現銷售額的負增長,伴隨而來的是投資及新開工面積增幅回落、空置率上昇、價格下跌等現象。於是我們認為那時的房地產業跌入了低谷。
『冷』境分析
所謂『冷』,應當是指銷售冷清,這會導致價格下跌、投資收縮、開發量減少等。這時,我們就須采取促進銷售的反周期措施(即『防冷』)來救市。主要是從激活有效需求和提昇有效供給兩方面著手。
1、價格問題最敏感
所謂有效需求,通常是指商品的總供給價格和總需求價格達到均衡狀態時的社會總需求。換句話說,就是要尋求一種均衡價格,即消費者為購買一定商品量所願意支付的需求價格與生產者為提供一定商品量所願意接受的供給價格相一致時的價格。如果供給價格與需求價格相差太大,就會出現有價無市。具體到房地產,就是要尋求居民收入和商品價格的最佳均衡點(臨界值),而且是要在對市場進行細分之後,確定不同類型、不同檔次商品房的最佳均衡點。
2、有效供給最重要
蓋起了房子,不等於增加了有效供給。現有空置房中,除區位(地段)性積壓、價位性積壓以外,相當一部分是產品結構性積壓和產品質量性積壓。因此,如果這些問題解決不好,供給就是無效的。|政府制定稅費減免政策,以及給予金融方面的支持,如購房抵押貸款等,也是提昇有效需求和有效供給的必要措施。
『熱』情糾偏
所謂『熱』,應當是指銷售活躍(熱賣)。這本來是一種好的市場態勢,但它又會導致價格、投資、開發量的擴張。如果這種擴張失去控制,就會出現『過熱』現象。『過熱』會導致『供大於求』、商品積壓等嚴重後果的投資和開發量的過度擴張。這時,就要采取抑制投資的反周期措施。
鑒於房地產業的地域性很強,某些地區的『冷』或『過熱』並不能等於全國的『冷』或『過熱』。
4?6年周期論
周期波動是以相對的概念,即增長率來衡量的。所謂『波峰』、『谷底』是說增長率分別達到了最高值或最低值。
由於房屋是一種有別於其他商品的耐用消費品,百年老屋比比皆是,因而住房存量達到一定規模以後就會出現飽和現象。像歐洲一些國家,人均居住面積寬裕,房子質量高,歷久不壞,人口又不增長(甚至出現負增長),房地產業就勢必處於萎縮狀態。中國的情況有所不同,國民經濟持續增長,城市化方興未艾,對住房的旺盛需求將會保持一個相當長的時間,住房建設會不斷地有新的增長。
據有關專家研究,我國的房地產開發周期,少則2?3年,多則5?6年。那麼隔4?6年就會出現一個供給洪峰。有專家預測,2002年北京市會出現這樣一個供給洪峰。如果供給洪峰能與均衡價格相匹配,就能出現周期波動的『波峰』。否則,就會加大積壓。
以4?6年左右為一個周期分析,房地產業周期波動的前一個波峰是1993年,最近的一個波峰是1998年,時隔五年。下一個波峰,理論上應是2004年左右。這就是說,1998?2004年之間在部分地區有可能會出現一個低谷,或者說出現一個盤整期。
以1997?2001年商品房竣工面積與銷售面積的匹配情況分析,每年的竣工面積都大於銷售面積,產銷差距拉得較大。從某種角度看,這不是一個好的趨勢。它提醒我們要研究反周期措施,要從控制好投資量和促進銷售兩個方面著力,防止空置房的大量增加。措施得當,就可以使波動得到緩和。
就2002年而言,中央巳決定繼續(1998年以來)保持積極的財政政策,努力培養和擴大內需。一方面,通過擴大就業、保障機關事業單位的職工工資等措施,以剌激消費。另一方面,加大基礎設施投資,已開工的三峽工程、青藏鐵路、西氣東輸、西電東送等西部開發重大建設項目將大幅度地增加投資量。而由於投資的『乘數原理』,政府在運用增加投資的財政政策來調節需求時,會直接、間接地引起國民收入若乾倍於投資增量的增加。國民收入的增加,必然會帶動住房消費的增加。這些有效的反周期措施,都將為房地產業發展提供良好的宏觀經濟環境。同時,世界經濟也出現了復蘇跡象,對中國經濟和中國房地產業也會帶來有利的影響。 (佚名)
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