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前不久,全國建築市場稽查特派員辦公室分7個小組,對陝西、四川、江蘇、浙江、安徽、山東、福建、廣東、湖南、江西、湖北、遼寧、吉林、黑龍江、山西、河北等16個省會城市和一個地級市以及上海、天津、重慶等三個直轄市共37個城市的房地產開發企業的開發建設行為進行了專項稽查。共抽查了129家房地產開發企業、當期開發建設的129個項目。
建設部全國建築市場稽查特派員辦公室有關負責人在日前接受記者采訪時表示,無資質開發、越級開發,暫定資質開發,沒有建立資本金制度,不執行法定建設程序,招投標混亂等這一系列問題,在我國房地產領域還不同程度地存在。
資質管理無序
無資質開發。石家莊某房地產開發有限公司自1999年即已從事房地產開發經營,直到2001年2月纔得到市建委批准的『暫定』資質,其間長達兩年無資質而從事房地產開發經營。西安市無資質開發的情況時有發生,有的甚至不履行任何法定程序,不辦理任何法定手續,私自征地建房出售。
越級開發。廈門某實業發展有限公司是4級資質等級的房地產開發企業,其開發經營規模為15萬平方米的項目,遠遠超出了只能開發經營2萬平方米、7層樓項目的規定。
資質等級名不副實。檢查小組在檢查中發現不能完全滿足相應資質等級條件的開發企業有34家,佔受檢企業的26.36%。主要問題是企業注冊資本不足和有職稱的專業管理人員不足。
暫定資質問題突出。在稽查辦檢查的129個開發企業中,屬暫定資質的企業有16家,佔有12.4%。在上海市抽查了9家房地產開發企業,有6家均是暫定資質。對此,上海市房屋土地資源管理局有關人員表示,在上海由於地方稅收分配問題,開發項目土地所在地政府均要求房地產企業設立項目公司,因此全市大約有三分之一的房地產公司是因為這個原因取得暫定資質的。河北省保定市某房地產開發有限公司只取得暫定資質,注冊資金僅為200萬元,但承擔了保定總建築面積為52萬平方米的開發建設任務。另據了解,由於暫定資質由地方房地產開發主管部門核發,手續簡便,對開發規模又沒有明確的限制,比持有正式資質的更有靈活性,因此許多房地產開發企業只申請暫定資質,使資質等級分級審批的規定形同虛設。據福建省建設廳介紹,全省共有2271家房地產開發企業,其中暫定資質就有1349家高達59.4%。
據了解,為了保證房地產開發企業具有相應的開發資金和專業管理人員,建設部已經制訂了《房地產開發企業資質管理規定》,但從檢查中發現,對這一規定,各地的房地產開發企業在執行上還存在很多問題。
資本金制度執行不力
1998年7月20日,國務院頒發的《城市房地產開發經營管理條例》中規定『房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金佔項目總投資的比例不得低於20%。』但稽查辦在檢查中發現,有37個項目未建立項目資本金制度,佔28.68%。
廣州市某房地產開發有限公司,注冊資金2000萬元,開發建設的項目總投資為91000萬元,該項目沒有資本金,而寄希望於銀行貸款和售房款來支橕工程開發建設。該公司在僅支付20%土地出讓金、尚欠24280萬元的情況下,進而取得商品房預售許可證,開始售房,售房資金2263萬元。到目前為止,向銀行貸款29000萬元,目前該公司的銀行存款餘額僅有2071萬元。一旦售房情況不好或貸款出現困難,必然產生拖欠工程款、爛尾樓、銀行貸款形成呆帳、死帳等問題。
未嚴格執行法定建設程序
不執行施工許可制度。蘇州市某工業園高層住宅,建築面積45000平方米,檢查時主體已到15層,沒有施工許可證。據工業園規劃建設局負責人說,開發區施工項目都是以規劃許可代替施工許可,沒有執行許可制度。
未取得施工許可證違法施工。檢查組在抽查中發現,未取得施工許可證擅自施工的共有26項,佔受檢項目的20.16%。山東某房地產開發有限公司開發的某二期(A、B)樓工程,其監理日志顯示,開工日期為2000年9月,而施工許可證是2001年4月7日辦理。上海某房地產有限公司的一個工程於1997年10月13日開工,1999年5月5日領取施工許可證。該項目因資金問題停工2年,復工沒有按照規定報發證機關核驗施工許可證。
不具備施工條件就頒發施工許可證。檢查組在檢查中發現,共有21個項目不具備施工許可條件就頒發了施工許可證,佔受檢項目的16.28%。江蘇省南京市某項目分3次取得施工許可證,其中最早的施工許可證批准日期為2000年8月22日,而整個項目建設工程規劃許可證2001年11月8日纔取得。湖南省長沙市建築工程管理局文件《長建管字(2000)16號『關於進一步加強建設工程項目施工報建管理的通知』》中有關條款對建設工程項目施工報建管理作出了調整,規定了在一定的情況下可先領取施工任務通知單,後補辦施工許可證。
據稽查辦有關負責人表示,這一變通作法,使未辦理施工許可證就擅自施工的問題更為突出。抽檢的7個開發企業的在建項目全部是只辦理了施工任務通知單就施工,施工許可證均是後補辦的。
沒有選址意見書、沒有領土地使用權證就開工甚至售房。檢查組發現,沒有項目選址意見書的有25項,佔受檢項目的19.40%;沒有領到土地使用權證就開工的有4項,佔受檢項目的0.31%。在江西檢查了5個項目,其中3個項目未辦理建設項目選址意見書。在山東檢查的6個項目,就有4個至今未辦理土地使用權證。某縣城建綜合開發公司開發的項目佔地22.18畝,該工程先是修建經濟適用房由縣土地局劃撥土地取得使用權證,開發商違規以商品房售出,經政府發現後責令其補稅,補交商品房與經濟適用房差價款,但至今差價款未交,因而土地使用權證也未辦到。南京某房地產開發有限公司僅有四級房地產開發資質,開發總建築面積52萬平方米的小區。在檢查中發現,該項目在建工程10.6萬平方米,已竣工面積2.5萬平方米,計劃分5期完成整個小區建設,該公司在這個項目的開發中采取的是一次規劃分期取得土地使用權,分期報領規劃用地許可證,分期進行項目開發的辦法,是為了逃避資質管理及土地管理。
招投標問題突出
據介紹,在檢查的129個項目中,除一個項目前期工作未完成不具備招投標條件外,其餘128個項目中有82個項目的招投標行為不規范,佔64.1%。
開發企業規避招標。檢查中發現有11項工程應該依法招標而開發企業違法直接發包,佔受檢項目的8.53%。上海某房地產有限公司開發建設的某項目,建築面積23萬平方米,應該邀請招標而直接發包;由大慶某公司開發建設的一項目,建築面積29萬平方米,應該公開招標而直接發包;由山西某房地產開發有限公司開發建設的一項目,建築面積12萬平方米,應該邀請招標而直接發包等。
招標投標執行不嚴。招標文件發出至投標截止時間少於規定20天的有34個項目,佔受檢項目的26.6%。深圳市某房地產開發有限公司開發建設的一項目,招標文件發出至投標文件截止只有6天。山東某城建綜合開發公司的一項目的10、11、13、15號樓整個招標活動只有3天。
投標截止與開標未在同一時間的有12項,佔受檢項目的9.4%。武漢某房地產開發有限公司開發建設的一住宅樓,開標時間晚於投標文件截止時間11天。
評委組成、評標辦法、評標報告等程度不同地存在操作不規范的有27項,佔受檢項目的21.1%。河北某房地產開發有限公司開發建設的一項目,評委僅3人;合肥市某物業發展有限公司開發建設的住宅樓,其評標委員會評委7人全部來自開發企業;成都某工程評標委員會5位專家中無經濟類專家。江蘇省抽查的7個項目中有4個項目只進行商務標的投標,未考慮技術因素。
有的工程未經法定批准程序,就由招標管理機構或其他部門擅自或越級批准應公開招標的項目邀請招標,應邀請招標的直接發包。據介紹,在檢查中發現,有14項工程存在這一問題,佔受檢項目的10.9%。陝西省西安市4個項目均為國有資金投資的項目,應公開招標,但招標投標辦公室以陝西省的地方法規為依據,批准為邀請招標;湛江某房地產開發有限公司開發建設的某工程,應招標,但經市建委工程交易中心批准直接發包;深圳某房地產(中國)有限公司開發建設的一工程,應招標,但經深圳市寶安區建設局批准直接發包。
開發企業提出不合理的條件。廈門某房地產有限公司開發建設的一項目,開發企業要求工程質量必須達到廈門市級優良標准,否則扣罰總造價的3%;泉州某建設開發有限公司開發建設的一項目,要求施工企業中標後優惠3-4.5%,工程質量達不到優良的扣罰總造價的2%;深圳某房地產(中國)有限公司開發建設的一項目,工程質量達不到優良的要扣罰工程總造價的5%,但都沒有相應對等的獎勵條件。
強制性標准執行不到位
據稽查辦有關負責人表示,這次檢查在對工程項目的施工現場檢查中,雖然未進行儀器檢測,但仍然發現不少違反工程建設強制性標准和質量通病問題。
有些項目混凝土結構工程質量控制不嚴,牆體砌築粗糙、脹模、漏漿、蜂窩、麻面、露筋等現象較多。重慶某項目從現場外露結構部分檢查,部分梁、柱位移較大。長春市某集團開發建設的一項目,高低跨接槎處柱腳露筋長達6厘米。撫順市某房地產開發公司開發建設的工程,其梁板,竟有800毫米×200毫米范圍的鋼筋網沒有澆築混凝土,嚴重違反了《鋼筋?結構施工驗收規范》。重慶某集團有限公司開發建設的工程的構造柱主筋預埋局部位移,頂部無可行連接;剪力牆豎向鋼筋局部位移;電渣壓力焊接頭質量個別不好;柱筋焊接接頭在同一截面有超過50%的情況等。
一些項目7層以上住宅未設電梯。牡丹江市一房地產開發有限公司開發的『綜合樓工程』為8層住宅樓未設電梯;重慶市某2幢8層住宅樓未設電梯,都違反了強制性標准《住宅設計規范》的規定。
監理單位對強制性標准的執行監督不力。有的無旁站、巡視、平行檢驗記錄,有的無施工單位人員資格檢查記錄,大部分監理日志不符合要求,內容簡單、空洞,項目監理不簽字、項目總監不按要求檢查監理日志,幾個項目同時共用一本監理日志等等。
據稽查辦有關負責人介紹,對這次檢查中發現的問題,有的已在檢查過程中向有關方面提出了整改意見;有的問題將以書面形式予以反饋,特別是對於無資質開發、超越資質等級開發、以各種方式規避招標以及不執行施工許可制度的,要責成有關方面進一步核實情況,對查實的問題要依法嚴肅予以處理。
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