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陽光,是每個熱愛生命的人所喜歡的;陽光,也是作為生命的個體所必需的自然條件。人們渴望陽光、追求陽光,尤其是北方人,對於陽光有一種與生俱來的特殊需求,對於北方人來說,能在冬日寒風凜冽中曬到太陽是一種莫大的享受。但是,隨著現代文明的發展,都市裡水泥森林、鋼鐵怪物林立,使得陽光成了一種稀有品。曾經為了充分享受陽光,人們不怕麻煩,不惜花錢,選好地方,選好樓層,選好朝向。但是城市的發展,高層的建設,使得人們發現,經過了這些努力之後,並不意味著可以舒心地去享受陽光了。日照的需求與城市的發展之間不可避免地出現了矛盾。為此,包括本市在內,在全國各大城市都出現過居民集會,目的很簡單,抗議一些開發商在他們居住的小區或者樓房附近建高層建築。出於對陽光的需求,人們以采光權受到侵犯為由將矛頭指向了高層建築乃至超高層建築。
一例關於采光權的糾紛
2001年8月1日,本市某小區十幾位業主(原告)聯名,一紙訴狀將某開發商(被告)送上了法庭。諸原告訴稱,2000年底,被告某房地產開發公司在原告的住宅小區附近建起了高層大廈,大廈影響了他們住房未來的采光,降低了房屋價值,給自己和家人的生活帶來不便,身體和精神都受到了損害。原告以陽光有價為由,向法院提起民事訴訟,請求賠償。被告某開發商則辯稱,他們進行開發建設是經過政府審批通過,符合規劃要求的,項目屬於合法建築,並提供了相關證件。據此被告認為自己沒有過錯,不應該承擔賠償責任。
法院經過審理查明,原、被告所述都是事實。但是鑒於現在國家及地方沒有對采光的專門質量鑒定部門,法院於2001年8月某日下午5點對現場進行了勘驗,結果顯示被告所建高層確實對原告居住的房屋采光造成了不良影響。
法院認為,被告所建成之大廈是國家有關部門批准的建設項目,行政批件齊全,但這些批件只能證明其建設行為符合國家規定,不能證明該建設項目不對居民的住房造成影響。一審判決開發商根據受影響居民的居室面積,按一定比率予以賠償。後雙方均不服,再次上訴,法院受理後駁回上訴,維持原判,該判決為終審判決。
該案雖然最終有了個了結,但是,平時我們還是常常會聽見某地的居民又在集會,又在聯合上訴,種種采光權糾紛層出不窮。個中是非曲折,似乎並不是法律所能說清楚的。為此,記者針對此問題查閱了相關法規,走訪了部分律師、專家及開發商。
A 建房滿足日照有規定
由於土地資源的有限性,建築的密度很大,而且隨著城市化的發展,高層乃至超高層的興建規模還將繼續擴大,這是現代城市的一個主要特點。對於生活在城市裡的人來講,本來無價的陽光也真正地成為『無價之寶』。這似乎是城市發展不可避免的一個共同問題。為了最大限度地利用光線、陽光,各國政府都有所針對性地制定了相應的法律、法規。
我國頒布的《城市居住區規劃設計規范》強調:住宅間距,應以滿足日照要求為基礎,綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設、避免視線乾擾等要求確定。住宅間距應該保證被遮擋住宅建築底層向陽的窗戶在大寒至冬至日至少有一小時的滿窗日照時間。結合天津的實際情況,《天津市城市規劃管理技術規定》中對建築間距有如下規定:處於被遮擋位置的條形多層居住建築,若是坐落在舊城改造區的,其建築間距與遮擋建築高度的比值,被遮擋房子朝向為南偏東或南偏西在15度以內的應大於或等於1.2,15至30度的應大於或等於1.1,角度大於30度至正東或正西的,應大於或等於1.0。被遮擋居住建築與遮擋建築若是坐落在新建居住區的,則按上述朝向角度,其比值依次為大於或等於1.5、1.3和1.0。
B 律師:采光權不容侵犯
天法律師事務所的郭興民律師明確表態:采光權不容侵犯。通過對本文所舉案例的分析,郭律師認為:
本案是典型的采光權糾紛案件
所謂采光權,通常是指房屋的所有人或使用人享有從室外取得適度光源的權利。當前,對采光權的侵犯,突出地表現為相鄰一方建築高層建築或其他設施,未與相鄰他方保持適當距離或限制適當高度而遮擋了相鄰他方現狀居民的室內采光,導致采光不足。就如同本案,開發公司以為有完備的行政批件,顯得理直氣壯;現狀居民認為生活受到影響,不屈不撓。雙方各執一詞,難以協商,只得訴諸法院。
開發公司的答辯理由
不能成立
郭律師認為,開發公司持有的行政批件是行政機關依據職權,賦予其從事該項目開發建設的權利,體現的是行政機關與相對人之間的管理與被管理關系。審批件齊全,只能說明其行為符合國家行政管理規定,建設項目合法有效。相反,如果未經過行政機關的審批,該項目即屬於違法建築,是絕對不允許其存在的,必須拆除。行政批准文件並不能證明其必然不存在對他人利益的影響。正因為如此,有關法律文件中提到:對新建築物確實存在妨礙相鄰一方的采光、通風權的,一般不能僅以新建築物已通過有關主管部門批准為由來否定其侵權性質。
是否侵犯采光權要以
事實和法律為准
以事實為根據,以法律為准繩,這是法院審判的基本原則。要認定是否存在侵權,首先要看住宅間距是否符合國家標准。如果建築間距達不到國家規定的強制標准,就必然存在對現狀居民的影響,保證不了他們對陽光的最低要求,侵犯了其合法權利。當然如果據此認為由於行政機關審批不當而導致自己采光權受到侵犯,也可以在遮擋物建設之初向法院提起行政訴訟,撤銷其行政許可證文件,從根本上排除妨礙的存在。其次,要看是否影響現狀居民的既得生產總值。國家標准只是規定了能夠居住所必需的最起碼的日照條件,並不排除人們對生活質量的更高追求。原來是太陽出來就四壁生輝,而現在由於高大建築的出現,只有可憐巴巴地等待那允許的一小時陽光了。這種情況下,即使建築間距符合標准,也已經破壞了現狀居民的生活環境,影響了他人投資現住房的既得利益,從公平命題的民法原則來說,這也是對現狀居民采光權的侵犯。
侵害采光權的賠償標准
人們常說『陽光無價』,這既是從經濟學角度講陽光不是商品,沒有價值,又是在講陽光對於生命的重大的使用價值。但發生采光權糾紛,就必須提出具體的訴訟請求,否則,法院難以受理。因此,要確定賠償數額應考慮如下:其一,要考慮采光條件受到限制而使現狀居民在軀體和精神上受到的傷害;其二,要考慮在今後若乾年房屋使用過程中為增加取暖、通風、照明等條件而支出的費用;其三,要考慮取得采光權的代價。雖然陽光無價,但在市場經濟條件下,要獲得好的采光條件卻是要付出代價的。有關法律規定:商品住宅根據樓層、朝向和所處地段等因素,實行差別價格。
綜上所述,郭律師認為,開發公司只持有行政批件不能證明其對現狀居民采光權不構成侵害。只要存在侵害事實,其就應該依照《民法通則》『給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害、排除妨礙,賠償損失』之規定承擔民事賠償責任。而提出賠償請求,也不能隨心所欲,以獲得更佳的訴訟效益。
C 開發商:高層是大勢所趨
對於涉及切身利益的開發商來說,在通過了政府的各種行政審批後,卻在法庭上遇到了難題,這實在是許多開發商不願意遇到的。談到此問題,一些開發商普遍的反映是有點『冤』。有開發商認為,高速發展的城市建設要求不斷改進現有的居住條件,特別是在城市中心,拆除危陋平房,新建多層、高層樓房是大勢所趨,並很可能因此導致原有相鄰方的采光等狀況發生相應變化,但是發生並不應必然導致承擔補償責任。而且有關部門在批准項目的規劃、設計方案時就已經充分權衡了社會發展、土地資源狀況和相鄰方權利等綜合條件。一位開發商談到這一話題時顯得有些激動:如果僅僅因為相鄰方與原有的狀況發生變化就判令開發商承擔補償責任,那麼審批機構的批准還有什麼意義?又還有誰願意進行開發建設呢?是否因為被上訴人居住的房屋采光狀況不能有任何變化,就要求其窗下永遠只能是危陋平房呢?
D 建築專家:采光、日照和高層的關系
值得注意的是,或許是出於對陽光的需求,不管是集會的人,還是上訴的人,其理由都是『采光權受到了侵犯。』記者曾經就此走訪過天津大學建築學院的沈天行教授,沈教授多年來致力於建築與日照關系的研究,她認為,在實際生活中,有兩個問題經常被有意無意地混淆,這就是采光和日照。
采光不等於日照
沈教授認為,從專業方面來講,采光這一概念中所指的光一般指自然光、天空光或者擴散光,比如不出太陽時出現的就是天空光。日照指的是太陽光的直射。從建築角度來講這二者是嚴格區分開來的。但是,采光常常與日照緊密地聯系在一起。日照的好壞對居室采光有很大的影響。這也就不難理解為什麼人們往往將二者混為一談了。
日照的好壞與高層
沒有必然的聯系
說到影響日照人們就會把矛頭不約而同地指向高層乃至超高層建築,似乎只有高度影響著日照和采光的好壞。沈教授認為,日照的好壞與高層沒有必然的聯系。一般建築的設計、布局也影響日照的好壞。沈老師現在所住的那棟樓,屬於傳統的小六層,按理說,日照應該挺充分。但是,記者所看到的是,室外陽光普照,室內卻是光線暗淡,更談不上日照了。通過沈教授所出示的對於該樓一年內日照的分析圖來看,該樓的一、二層基本上是永不見陽光。究其原因,除了這類住宅樓設計上的一些問題外,更主要的是前後樓間距的不合理造成的。通過一張日照分析圖,沈教授介紹了滄州市郵政局綜合樓這一成功的范例,由於布局、方位設計合理,位於這一高層後面的住宅樓每天的日照時間全部都在2小時以上。
關鍵是規劃、設計要合理
據了解,北京極少出現因日照問題而產生的糾紛,這主要是規劃設計得很規范。所以,對於日照的多寡,關鍵在於規劃、設計是否合理。沈教授舉了一個簡單的例子,比如一條東西走向的馬路,路南有住宅區,要在馬路兩側建哪種高層,對路南住宅區都是沒有影響的;但是如果路北有住宅區的話,就得從多方面來考慮了。雖然國家及地方的法規對間距、日照系數都作了一定的規定,但是實際的建築是很復雜的,間距、日照系數都不應定『死』。最終得看日照的時間。規劃、設計的合理性不僅僅要體現在建築本身或者小區本身,還得注重整個城市的總體規劃。城市畢竟還要發展,土地資源也不會增長。所以,有時為了城市的長遠利益,相應的法律、法規中也不得不做出一些特殊規定——比如《天津市城市規劃管理技術規定》中就對內環線、中環線以內道路兩側的建築和經市人民政府批准的商貿、金融規劃中心地段以及其它特定地區范圍內新建、 改建的各類建築物有特殊的規定——這就對建築、小區乃至城市的規劃、設計提出了非常高的要求。(楊健康)
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