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萌生於20世紀90年代的中國房地產業,在經過十年的發育後,已經成為當代中國各大城市的支柱產業,成為國民經濟三大『發動機』——內需、出口、基建中最強勁的動力之一。盡管『沒有童年』的中國房地產業在『孩提時代』患過『一哄而起』的『幼稚病』,但是,在我國社會主義市場經濟體系的不斷完善中,『中國房地產業已經同時具有發展經濟和穩定社會的雙重功能』,這是中國以外的媒體對年輕的中國房地產業的評價。
投資主體變了
無疑,1993年海南、北海房地產泡沫的痕跡至今尚未消除,然而,即使在今天,我們去翻開那些『爛尾樓』的『主人』的有關合同文本,依然可以看到計劃經濟時代的烙印。
而在今天,中國房地產開發企業的市場主體已經發生了很大的變化,即使在上海這樣國有經濟十分強大的地區,在房地產業,非公經濟和外資佔了大部分比例。即使是國有房地產企業,經過現代企業制度改造,也變得越來越理性了。
融資主體發生變化
『房地產業是「四兩撥千斤」,贏了自己的,輸了是銀行的。』這是20世紀90年代初中國房地產業的名言。『100萬元啟動資金做1個億的樓盤』,類似的『事故』曾經在不少地方演繹成金色的神話。
然而,在21世紀的今天,盡管我國房地產業的開發規模已經幾倍、幾十倍於20世紀90年代初,但是,銀行用於房地產的信貸資金卻處於十分安全的范圍。這是因為,從1997年開始國家開放了個人住房按揭貸款,當年安排了100億元在全國233個城市試點,隨後在全國城鎮推行。從向發展商貸款到向老百姓貸款,其直接好處在於最大程度上降低了貸款風險,來自上海、北京、廣州等地的統計數字達到發達國家和地區的水平。
與此同時,銀行直接向房地產發展商的貸款比例大幅度下降,由於銀行規范了操作,『不良貸款』比例越來越低。相反,不少發展商成了銀行信貸科長追逐的『夢中情人』,2001年歲末,上海不少銀行開始『反客為主』:請發展商吃飯,以希望完成『放款指標』。
市場主體發生變化
嚴格意義上講,90年代初房地產商開發的還只是『產品房』。只有到了真正面向個人購房者時,中國房地產市場纔有了『商品房』。馬克思說:『產品向商品過渡是驚險的一躍。』當時光流淌到20世紀的尾聲時,中國房地產市場開始迎來了一片艷陽天——個人購房的比例越來越高,僅以上海為例,1997年,還只有60%,到2000年提高到94.5%,而到2001年歲末,已經接近100%了。從全國看,個人購房的比例也已經大於80%了。房地產市場的『集團消費』已經隨著社會主義市場經濟的健康發育而即將和『分房子』一起進入『計劃經濟歷史博物館』。
『買房子』正在成為不同層面人們最熱門的話題。大戶人家買豪宅,富裕家庭買新房,經濟拮據的買『二手房』,短短幾年,全國已經有數以千萬計的家庭擁有了私人房產。所有權的流動,住房產權的公民個人私人,這個發生在中國城市裡的『土地改革』,將深刻而長遠地改變我們這個曾經以『無產』為榮的社會。
與欣欣向榮的房地產市場相適應的是『住宅生產』和『住宅消費』,在市場這只『無形的手』的指揮下,越來越趨向吻合,『供銷兩旺』成了今日中國樓市最妥切的形容詞。
市場主體變了,房地產業的運行規律也變了。如同當中國經濟在20世紀90年代中期掙脫了計劃經濟的羈絆,搭上了社會主義市場經濟的『東方列車』後,計劃經濟時代三五年出現一次的『計劃經濟危機』再也不會重現一樣。
著名歷史學家納森·黑斯在《美國經濟史》一書中指出:200年來,美國人之所以享有空前的增長、繁榮和自由,美國社會比其他大多數國家都穩定,就是因為這個國家有可靠的私人財產權制度和契約法,財產權受到了廣泛尊重,使人們敢於安居樂業。
在社會主義中國,千百年來多少仁人志士追求的『安得廣廈』的夢想在這一代中國人面前將變為現實。
方興未艾的房地產開發在中國還剛剛開始,在中國現代化的進程中,從現在到2020年,還有2億多的農村人將進入城鎮。從這個意義上認識,房地產開發已經超越了物質構築的概念。(李浩明)
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