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商品房建築面積『缺斤短兩』是多年來困擾開發商、消費者、政府管理部門的一個難題。
除去少數開發商不法經營黑心腸故意欺騙消費者外,多數『缺斤短兩』的矛盾焦點還是出在共有(用)部位建築面積的分攤、認定、計算上。房屋價格基數大,面積上差之寸厘,價格上就會失之千百。有時即便是在合理的誤差值內,但由於基數大,其金額差異也相當於一臺大屏幕彩電或大容量冰箱,消費者當然是會『金金計較』的。何況建築面積還是物業管理、采暖、土地使用等的收費依據。
實際上這是我們自己給自己制造的一團亂麻。根本的原因是違背了房屋買賣的結算計價方式。結果是講不清、說不明,守法的無辜跟著趟混水,不法的趁機摸魚吃,不知板子該打到誰身上。
以前在城市房地產管理中,多層樓房一般不允許分割裁賣。即使裁賣或拆產,共有(用)部位如過道、樓梯、門廳等也只是在各自的房屋所有權證上注明面積總數並加以載示『共有』。從沒有抽象裁割共用(有)部位建築面積分攤系數的。這就避免了甚至沒有出現過由於裁割、分攤、認定、計算的不精確、不一致、不合理而產生的爭議和糾紛。
房屋特別是多層高層樓房單套建築面積的測量、計算、認定是一項極其復雜、專業性很強的工作。加之目前測量方式和手段還十分落後,基本上還是尺量筆算。由於房屋建築物自身水平和垂直的誤差及落尺取點部位的不同,不同的人測量或同一人不同次、不同位的測量都會得出不同的數據。就拿前幾年計量監督部門成立房地產公正計量機構參與房屋測量來說,由於與房屋行政管理部門分屬兩家分別測量,結果兩支國字號隊伍就常因同一處房屋測量的面積不一致而相互攻擊。最後,國家不得不讓公正計量機構退出這一領域。
再有開發商是按圖紙計算的建築面積簽訂合同出售的。作為房屋來講不屬於精密量度的物品,從圖紙到成品很難做到寸厘不差,並且是最後由房屋行政管理部門來測量認定,而事先或中途他們並未監督。這樣無論是房屋自身固有的存在特征,還是從其設計、制造(包括建築和監理)、測量的整個生產、認定的工藝流程及各自分屬獨立的幾方來看,實物與圖紙出現不一致,出現糾紛就是不可避免的了。現在多層高層住宅樓房戶型、戶數、設施、功能千姿百態,共有(用)部位空間取捨的有效認定和測量計算較以前就更為復雜,也就更難做到統一精確合理了。另外有的小區內物業管理用房及其他的公建配套房屋的建築面積也都分攤到每套單元,合並計算建築面積就更復雜了,進而出現糾紛就不足為奇了。
有的以房屋使用面積的『系數比』來核定包括共有(用)部位在內的單套建築面積,這種方法既不科學也是行不通的。相同使用面積的樓房由於戶數、戶型、共有(用)部位長寬度的不同,其『系數比』和得出的數據也是大相徑庭的。有的用多退少補的方法解決爭議,但在實踐中也遇到了一定的阻力,開發商在售賣時已計算好成本和利潤,屆時若要『退』就得減少利潤或虧本,開發商是不會輕易認可的。若要購房者『補』,他當初買房時對房價和承受力是經過再三斟酌考慮的,再補交也是不會輕易認同的。
房屋是一種特殊商品,有其符合自身特征和規律的特殊的交易結算計價方式。傳統上房屋買賣成交價格的認可共識基本上是『論個』,即總價多少。建築面積只是作為一個參考值,並不作為買賣交易結算的依據。更多注重的是淨使用面積大小。就是現在房屋進市場再轉讓也是論『個』賣,一套(間)房子多少錢,因此也就不存在『缺斤短兩』的爭議了。房屋拍賣也是論『個』競價,沒有按每建築面積平方米單價再乘以建築面積計算房屋價格的。
這就說明由於房屋特別是多層高層樓房單套建築面積裁割分攤共有(用)部位的計算值無法做到統一精確合理,用這種方式和數據作為房屋買賣結算計價的方式是違背規律的,爭議和糾紛也是難以消除的。所以樓房裁賣還是論『個』爭議小。期房也約定淨使用面積論『個』商定總房價更『心明眼亮』些。交房時即便有點兒抹灰薄厚出現的誤差影響到使用面積,那誤差值也是極小極小的,都在開發商和消費者經濟和心理的承受范圍之內,不會像目前這種大出大入的紛爭。包括共攤面積在內的房屋建築面積最好只作為相對數據記載在房屋所有權證上及國家整體經濟和房屋行政管理上的數據為好,不宜作為買賣交易結算的依據。
建設部《商品房銷售管理辦法》規定:『商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建築面積或者建築面積計價。』『按套(單元)計價的現售房屋,當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價預售房屋,房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。』建設部和國家工商局2000年版《商品房買賣合同》示范文本中關於計價方式條款中也規定了『按套(單元)計算』的方式,這實際上就是國家對房屋買賣按『個(套)』計價方式的認可和操作的法律依據。
但在實踐中由於按套(單元)計價必然從廣告宣傳直觀效應上要高於現在流行的所謂的『起價』,不利於購買心理的萌動。消費者一時還沒繞過彎來,開發商也很少按套計價簽訂合同,這就需要有關方面做好這方面的市場引導工作,引導市場交易雙方逐步采用按套計價的方式。最終過渡到摒棄目前這種違背房屋買賣計價規律的按包括共攤面積在內以建築面積計價的方式。(徐庭之)
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