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近年來,消費者關於商品房計量方面的投訴呈逐年遞增的趨勢,其中相當部分就是消費者對公攤面積提出了異議。今年5月1日起,由建設部頒布的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》開始實施,對如何計算商品房公攤面積給了一個明確的說法。
公攤面積『打悶包』 購房業主存疑慮
謝老伯一家兩年前購置了一套商品房。按照買房時簽定的購房預售合同,謝家這套兩室兩廳的房子建築面積為101.8平方米,其中包括分攤的共有共用建築面積20.49平方米。交房入住後,謝老伯按設計圖上標注的各房間面積逐一累加,發現公攤面積達到了24平方米,比合同上寫明的多一些。購房合同附帶的《公攤部位說明》上,具體標明了公攤面積包含的樓梯、過道等共用場所。但這些公攤部分的面積各自是多少,具體是怎麼測算出來的並沒有明確標注。這一點,正是謝老伯對公攤面積有異議的地方。
房屋買賣雙方有爭議,購房合同是直接的依據,但是目前通用的房屋買賣格式合同中,並沒有明確規定公攤面積的測算方法和具體來源,也沒有規定公攤面積出現誤差的處理方式。個別開發商利用這一點,做出了一些有損於消費者利益的行為。購房者即使心存疑慮,到最後往往也只能吃下『啞巴虧』。針對這一點,5月1日開始實施的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》針對因開發商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件,詳細制定出了一定的計算標准,從而讓百姓在購房時心中有數,減少了開發商對消費者進行欺詐的可能。
明確面積計量方式 標明公攤部位及大小
《通知》主要對公攤面積的計算進行了規范,之所以這麼規定,是因為房屋面積糾紛投訴最多的是因為產權證沒有明確標明其分攤的公共部位或公攤面積的大小,致使一些開發商抓住購房者不明其公攤面積部位及大小,而私自對其進行再次的出租或重復出售,從中再次獲取利益。所以,5月1日實施的《通知》就是讓購房人能夠明確自己所分攤的公共建築面積的部位及大小,從而有效保障業主的權益。
有效保護購房權益 測繪單位要負責
對測量該房屋的測繪單位,在房屋權屬證書附圖中應注明其名稱。由於市場中一些房地產項目曾出現過實測面積與預售面積不符時,法院在判決時找不到責任人,所以文件明確該測繪單位對其完成的房產測繪結果的質量負責,從而有效地保護了購房人的利益。
建築面積應透明 計算規定要記清
在房屋權屬登記涉及的有關房屋建築面積計算問題,在先前《房產測量規范》未做規定或規定不明確的,按下列規定執行:
一房屋層高
計算建築面積的房屋,層高高度均應在2.20米以上含2.20米,以下同。
二外牆牆體
同一樓層外牆,既有主牆,又有玻璃幕牆的,以主牆為准計算建築面積,牆厚按主牆體厚度計算。
各樓層牆體厚度不同時,分層分別計算。
金屬幕牆及其他材料幕牆,參照玻璃幕牆的有關規定處理。
三斜面結構屋頂
房屋屋頂為斜面結構坡屋頂的,層高高度2.20米以上的部位計算建築面積。
四不規則圍護物
陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的,以底板水平投影計算建築面積。
五變形縫
與室內任意一邊相通,具備房屋的一般條件,並能正常利用的伸縮縫、沈降縫應計算建築面積。
六非垂直牆體
對傾斜、弧狀等非垂直牆體的房屋,層高高度2.20米以上的部位計算建築面積。
房屋牆體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板投影計算建築面積。
七樓梯下方空間
樓梯已計算建築面積的,其下方空間不論是否利用均不再計算建築面積。
八公共通道
臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護結構,均不計算建築面積。
九二層及二層以上的房屋建築面積均按《房產測量規范》中多層房屋建築面積計算的有關規定執行。
十與室內不相通的類似於陽臺、挑廊、檐廊的建築,不計算建築面積。
十一室外樓梯的建築面積,按其在各樓層水平投影面積之和計算。
相關人士同時透露:雖然本次的《通知》對於規范房產市場具有一定的積極作用,但由於對於房屋面積的權屬和計算問題的規范,有相應的一系列的法律法規以及技術標准組成,目前的《通知》還不能一攬子解決整個房屋面積計算的問題。真正解決房屋買賣雙方對公攤面積的爭議,還需要相關法規的進一步完善。
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