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近幾年澳大利亞房地產市場比較活躍,價格總體呈逐步上昇趨勢。地區不同,房價差別較大。據了解,影響住宅價格的區素主要有:一是城市就業的機會;二是二手房市場活躍的程度;三是政府的住宅政策。
悉尼市是澳大利亞經濟、交通、貿易和文化的中心,有全國最大的海港,工業以石油提煉、機械制造、化學和紡織為主,有發達的鐵路網和公路網與廣大內地相連。巨大的就業機會和人纔市場吸引了來自世界各地和國內其他城市的移民,悉尼市人口目前已達到400多萬。隨著人口的增加,住房的強勁需求,帶動了住宅市場價格的攀昇。近幾年悉尼市住宅價格提高了將近30%。墨爾本市的繁華程度僅次於悉尼市,住宅價格也提高了10%。首都堪培拉清新和寂靜的環境適合年長人養老居住;黃金海岸、布裡斯班市以旅游度假為主,這些地區的人口相對穩定,住宅價格持續平穩。
二手房交易在澳大利亞非常活躍,尤其是悉尼和墨爾本市,平均每戶家庭每2.8年搬一次家,據說,除了職業變動原因外,這是他們一種生活習慣和傳統,甚至看作是一種文化。事實上,很多澳大利亞家庭是把房屋作為一種投資去交易。移民的不斷湧入,增大了住房需求。一般家庭如果需要住房,最先考慮到市場選擇二手房,再考慮新建住宅。同時又由於市場上新建的公寓住宅數量有限,二手房市場需求量會更大。如果政府的住宅政策又是鼓勵人們投資和消費,二手房市場就會更加活躍,房價自然會不斷增長。
一、房地產開發企業與開發項目
在澳大利亞,房地產開發企業只要具備相應的注冊資金,到政府部門申請執照,登記後即可成立。澳大利亞政府沒有規定房地產開發企業必須具有資質,但是嚴格規定了規劃設計師、建築師、營銷策劃師、房地產中介人員必須具有政府頒發的資質證書纔能執業。大型房地產開發企業,從業人員中有設計師、建築師、營銷專家和市場研究人員,但多數企業僅有幾個財務專家,每建一棟住宅請設計師設計,找建築師征求意見,提出施工方案,委托建築師僱工人施工,完全是一種合同關系。
澳大利亞的土地分為國有和私有兩種,任何企業和個人都可通過拍賣形式購買政府土地或私人土地。房地產開發企業買地後,建好房子賣出去或租出去,這種開發形式多數建設的是商業用房或其它非住宅用房(公寓式住宅建造量很少),一般由資金雄厚的房地產開發企業承擔。一般情況下,從事住宅開發的房地產企業規模很小,幾個人,十幾個人,只建幾棟房子十幾棟房子。澳大利亞地域廣闊,建造的絕大多數為獨立式住宅,建築式樣體現很強的個性化。個人到市場上願意購買的是二手房,或居住,或重建。
在澳大利亞建造一套住宅,只要符合政府的有關規定,整個過程完全是一種個人行為。個人通常不是到市場上去買新建的住宅,而是首先購買土地,再請開發商建造,開發商實際上更像是建造商。如果你打算購買一塊土地,那麼選擇一套你所需要的樣板房,請某一顧問公司為你安排視察地盤,以確定你所選擇的樣板房適合建在哪塊土地上,並區確定在哪塊土地上建造房子是最合算的。澳大利亞政府規定,購買土地必須是自有資金或者合伙,不能貸款。土地出售以後,政府收取地價稅和服務費,用於社區的清潔、垃圾處理及上下水道的維修,負責開發的企業首先要將房屋的設計圖、施工圖及其有關細則送在當地區政府批准。政府批准後,立牌兩周,征求鄰居意見。之後由個人再憑政府批准的文件,獲取個人選擇的財務機構的貸款,用於建造房子。房子建好後,由政府指派人員驗收,合格後交付使用。個人與開發企業的合同關系結束。
二、房地產金融體系與住房抵押貸款
澳大利亞家庭無論是買房還是建房,大多通過抵押貸款,除了人們自有的消費觀念和上面提到的貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數優惠外,銀行提供的貸款比例高,期限長,貸款方便也是很重要的理由。
各地除了一般商業銀行提供住房抵押貸款外,還有專門運用政府退休金和其它基金的私人財務公司。退休金由政府每月從各企業職員薪金中,強行抽取7%—11%,一般由公司老板支付,職員退休後,還給個人。私人財務公司以低於市場借貸的價格從政府手裡拿到退休金,再以低於銀行住宅抵押貸款利息0.5%—1%的利息貸給購房者。這種方式運營市場很好。
澳大利亞政府規定,首次購房,抵押貸款最多可貸到房價的95%(房價是由銀行或財務公司的估價師估價),但貸款額超過房價的80%的,需按貸款額的1%付貸款保險。第二次購房,抵押貸款可貸到房價的 110%(包括律師費、印花稅等),可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20—25年。據了解,一個中等收入家庭購買一套250—300平方米的獨立式住宅,每周需支付本息400澳元左右,約佔家庭年總收入的33%—40%。一個中等收入偏下的家庭,購房面積一般在100—200平方米左右,支付的房款數額,約佔家庭年總收入的30%—35%。
個人申請建房貸款,與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間,銀行貸出的款額按施工進度分期支付,監督實施。
在抵押貸款期限內,不影響房屋買賣交易,只要辦理了抵押物更換手續即可,甚至還可以追加貸款數額。寬松的住房金融政策,促進了澳大利亞住房市場的活躍。
三、房地產中介和從業人員
伴隨著房地產交易的頻繁,澳大利亞房地產中介活動非常活躍。由於律師費、代消費、中介費等都能抵交一定的所得稅,凡是需要買賣。租賃或建造住房的家庭和個人,沒有不請中介機構和專業人員幫助的,據介紹,一些規模大的房地產開發企業,20%的房子自已賣,80%的房子則通過當地的中介機構賣。
澳大利亞政府嚴格規定了從事房地產中介活動的專業人員的資質審批,其中包括律師、諮詢人員、代理人、經紀人等。從事房地產中介活動的專業人員,必須具有一定的學歷,相應幾年的實踐經歷,考試合格頒發資質證書,經注冊登記後方能執業。房地產中介機構必須持有政府審批的執照,公司老板也需要有政府頒發的資質證書,以保障中介服務的質量和信譽。澳大利亞政府還規定了嚴格的懲罰制度。在房地產中介活動中,如發現有『黑箱操作』行為,一旦查實,最高罰款25萬澳元,最長坐10年牢。
開發公司或個人委托房地產中介機構賣房,一般支付房價2%—3%的傭金(不包括廣告費)。房地產中介機構可以將幾家開發公司或眾多私人客戶的待售房屋一起登廣告,費用由開發商或私人客戶共同支付。房地產中介機構一般不從事房屋吞吐的經營活動。如果客戶委托中介機構做住房抵押貸款業務,每貸款10萬澳元收500澳JD代理費。
以墨爾本市FLETCHERS中介公司為例,客戶委托該公司代理銷售,先要簽訂委托售房合。私人客戶的住宅一般要求60—90天賣出去,開發公司要求不超過一年時間賣出去,中介公司按房價的2%—3%收取傭金。在代理銷售中,FLETCHERS公司僱傭了幾十名房地產經紀人,並為他們提供辦公用房和一切辦公設備,以及支付通訊和其它辦公費用。房地產經紀人可以FLETCHERS公司的名義接受客戶的委托,公司老板每周還墊付給每人400澳元。交易成功後,傭金的45%歸個人,55%交給老板,歸個人的45%傭金中,要扣除每周由老板墊付的400澳元。如果售房代理工作是由不同經紀人共同完成的,那麼,在45%歸個人的傭金中,其中接受代理的人分得18個百分點,作具體事務的人分得9個百分點,誰最後把房子賣出去的人分得18個百分點。FLETCHERS公司自己擁村300棟住宅出租,靠收7%的管理費維持本公司的成本,傭金是公司的利潤。據了解,房地產中介機構代賣的房屋,在約定的時間內一般都能賣出去,除非是房子本身有問題或者房子的價位明顯不合理。住宅出售的方式是70%通過拍賣,30%通過討價還價實。澳大利亞房地產中介機構基本都像FLETCHERS一樣運作,差別只是公司的規模不同。澳大利亞規定,房地產經紀中介人員必須在某一家中介公司謀職,不能單獨以個人身份承攬業務。
澳大利亞房地產中介機構是在房地產交易活動中通過為客戶周到、多方位的服務而生存、通過競爭而不斷發展的。因為個人買房或建房過程中,都需要找律師、顧問公司、經紀人和財務公司。律師負責文件和監督整個購房或建房過程;顧問公司提供測算、驗證、察看土地、解決鄰裡關系等諮詢代理服務;經紀人幫助尋找房源,討價還價;財力公司解決做好抵押貸款。
啟示一:政府的基本職能是保障
我們對澳大利亞幾個城市房地產市場的考察中,感受很深的一點是關於政府的職能。政府的職能,用簡單的話說就是保障,其它全部交給市場運作。具體表現在兩個方面,一是保障法律的實施,二是保障最低收入家庭的住房問題。
第一,政府保障住宅建設要按照城市規劃及城市規劃條例。建築條例實施。比如在悉尼市,政府將西區規劃為重點發展地區,那麼政府有意識通過拍賣土地,吸引開發企業和私人到西區建設房地產項目。悉尼市最大的『獨立式住宅樣板村』( HOMEWORLD)建在西區,近幾年新建和正在建的住宅絕大部分也都在西區。另外,大到悉尼市一座即將建成的75層公寓樓、黃金海岸一座即將建成的80層公寓樓,小到一棟獨立式住宅200多平方米,開發企業部需將規劃設計方案、建築施工圖等相關文件報當地區政府審批,政府通過審批項目,保障規劃條例和建築條例的實施。
第二,政府保障貧困線以下的家庭住房問題。為這些最低收入家庭建設公屋,規定最低的租金標准,並發放住房補貼,同時為失業者尋求再就業和培訓的機會,發放失業救濟金。澳大利亞政府負責解決貧困線以下的家庭作房問題。政府規定,家庭收入在35000澳元以下的為貧困家庭,政府建造公屋以每周200—250元的廉價租金(有兩個臥室,面積100平方米左右村宅)租給貧困家庭,並付給每周50—100澳元的住房補貼。公民如果失業,政府還提供每月350元澳元的失業費,並負責定期幫助找工作和專業培訓。家庭年收入一旦超過35000澳。就將搬出公屋,自己買房或建房。
澳大利亞的房地產市場是完全放開的,市場有自己的運作規則,價格靠市場供需調節,政府只保障從事房地產中介活動的專業人員只有真正的專業技能,保障服務的質量,確保客戶的利益不受損害。當然房地產交易成功,要到政府有關部門登記注冊。
啟示二:實行鼓勵住房發展的稅收政策
澳大利亞政府實行高稅收高福利政策,福利體現在教育、醫療、婦女兒童健康。失業保險、養老救濟及貧困家庭的住房等方面。住房是最昂貴的消費品。怎樣纔能鼓勵人們住房投資的積極性,政府采取優惠的稅收政策無疑是最好、最有力的措施。聯系到我國,把住房產業作為新的經濟增長點,澳大利亞利用稅收杠杆的做法是非常值得借鑒的。
上海市房地產市場之所以很活躍,居民購房踴躍是其中一個很重要的原因。購房款可以抵扣未來5年個人所得稅;居民買房實際交納契稅只有0.75%;出租住宅近5%的綜合稅率納稅等等。這此政策措施值得在全國范圍內推廣。
啟示三:激活二手房市場
二手住宅交易在澳大利亞非常活躍,佔整個住房交易市場份額的90%以上。在澳大利亞外來人口不斷湧入,住房消費需求也不斷增加的情況下,政府主要通過激活住宅二手房交易,促進住宅的投資和消費。澳大利業房地產市場上,開發企業向你展示的只是樓盤,而房地產中介機構卻掌握著大量信息。澳大利亞房地產業協會的成員遍布在各地的房地產中介機構。活躍的二手房市場是一個國家房地產市場發展到成熟階段的重要標志。
活躍的二手房市場,電是居民進行住房投資的基本條件。許多澳大利亞家庭將購房看作一種投資,認為住房投資的回報高於其它方面的投資。大多數家庭沒有太多的存款,人們就業期間,享受很好的福利待遇,失業也有救濟金,退休後,還可以拿到養老金和保險,與其在銀行存款,不如投資房地產。如果沒有一個成熟,完善的住宅二手房交易市場,住宅投資的願望難以實現。
我國的二手房地產市場已經啟動,上海二手房交易量已接近一手房交易量,青島、沈陽和浙江一些城市的的二手房交易量已超過交易量的一半。但更多的城市二平房市場發育滯後,嚴重影響了房地產市場的發展,致使全國的二手房交易量只佔房地產交易總量的10%左右,需要采取有力的措施加大發展力度。
啟示四:發達的房地產中介經紀業
一個成熟的房地產市場的形成,房地產中介機構的作用非常重要。房地產中介機構的形象、信譽,離不開那些敬業的、具有專業技能的房地產中介人員。在澳大利亞從事房地產中介活動的專業人員包括律師、營銷專家、財務專家、顧問公司的諮詢人員、估價人員、代理人、經紀人等等,他們都具有大學畢業以上的文憑,有的還具有碩士和博士學位,掌握幾種語言,他們有多年從事房地產工作的經歷,更重要的是必須有相應的職業道德和為客戶服務的敬業精神。
在我國需要大力發展房地產中介、經紀業。培育住房服務市場,需要人力培養各種房地產中介人纔,加快實施房地產經紀人持證上崗制度,要大力提倡誠信敬業,打擊中介領域的坑蒙拐騙。還應提倡陽光操作,提高中介的透明度。向全社會推介像『上房置換』、貴州『房屋銀行』、北京『我愛我家』等品牌中介企業,促進中國房地產中介業的健康發展。
啟示五:發展旅游房地產
在澳大利亞黃金海岸、布裡斯班市,有很多賓館的客房更像是出租的公寓式住房,起居室面積較大,有全套的廚房設施,有餐桌餐椅,有客廳,有臥室,有衛生間,住進去很方便,很舒適,也很經濟。據介紹,澳大利亞旅游城市,特別是海邊城市,建了很多這樣公寓式酒店,非常受歡迎。因為當地人是以休假式旅游為主,到一個地方,一家人至少要呆上一個星期,住在這樣的酒店,像住在家裡一樣。
除了公寓式酒店外,海邊城市還建了不少酒店式公寓,銷售勢頭旺盛,這些公寓已成為不少澳大利亞家庭休閑度假的居住地。
旅游業已成為啟動中國消費的又一個熱點,我國居民旅游方式也逐漸從『走馬觀花』發展到休閑度假,從個人公款旅游轉變到家庭自費旅游。住賓館、住別墅,都不如住這樣公寓式酒店方便,經濟。發展旅游房地產,通過產權酒店、分時度假等方式,可將旅游與房地產有機結合起來,這是很值得我國房地產開發商考慮的發展方向。(邵新莉)
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