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看不見的『概念』
2001年的昆明地產,概念可謂層出不窮:新都市主義、商務中心區、TOWNHOUSE、大盤、教育地產……今天炒環境概念,明天炒生活方式,後天又炒個運動主題,熱鬧得不得了。
業內人士分析說,昆明的這些地產概念,大多是從外面簡單移植過來的。然而,開發商食而不化地對先進地區概念樓盤簡單移植,過於前衛,過於向國際化接軌,過於面向高文化群體,忽略了昆明至少要面臨的兩大現實:一方面是高購買力高文化群體太少,另一方面則是大多昆明人對這些概念弄不清。
『概念』,是科學的范疇,它建立在對大量自然或社會現象歸納及分析的基礎上,並經綜合與抽象而形成的。然而,一些房地產項目濫用概念,虛構了許多莫名其妙的『概念』,如拼湊或截取幾個英文字母,就稱為『某某社區』等。專家說,這類文字游戲毫無意義,相反折騰了不少買房者。
只有概念、沒有內涵。有的樓盤,用一切高貴美好的字眼來打造,似乎傳達了一個高品質的概念,從形象推廣、樓書制作,都登峰造極,仿佛表明一旦入住如臨『伊甸園』。購房者跑去一看,發現概念包裝與樓盤內涵尤其是戶型落差太大。
而有的樓盤佔據黃金地段、建築設計請海外一流設計師,物管也是香港、新加坡的專業公司,樓盤概念也在竭力趕超現代化,但對地域文化的挖掘、詮釋、傳播把握得較差。
所有這些都讓昆明人漸漸形成這樣一種意識:對他們來說,再美麗的概念都是看不見的東西。
也有另外一種觀點認為,概念應該可以最大限度挖掘物業價值,概念不應該是空中樓閣。概念如能順應發展規律,迎合市場潮流和市場需求,也應該是可以成功的。
如有的『概念』樓盤,有衛星上網等技術支持,該項目短期內被昆明消費者接納實現『市場軟著陸』可能有一定困難,但若堅挺2?3年,前景應該是美好的。因為,昆明畢竟要國際化,要大力發展高科技、外向型產業,從而吸引高文化、高購買力群體。
總之,昆明地產概念,應該與春城自然生態環境、國際旅游城市、新世紀雲南民族新文化特色融為一體,將現代技術與現實需求接軌,在不成熟、錯綜復雜、不確定風險的地域條件下,大膽設想,小心求證,以前瞻的戰略與務實的操作創造市場業績與居住文化的雙贏。
摸得著的『戶型』
在昆明,人們已經把追求自己心儀的戶型作為生活新的起點,一個好的戶型設計可以為他們贏得不少可以利用的空間,給他們帶來好心情。大概就是這個原因,戶型的優劣已成為住宅項目的主要賣點和老百姓購房的重要參考依據。
在86街公寓,陽光A版以小戶型特征火爆春城低價(總價)住宅市場,陽光海岸、佳園上居TownHouse借高檔戶型熱浪衝擊高檔住宅市場時,有人分析,從某種意義上說,這股熱潮並不是概念的功勞,實際上是戶型的功勞;不是概念的成功,而是戶型的成功。沒有這些經典戶型樓盤在默默地積蓄力量,是不會有這麼一股股熱潮不斷衝擊昆明住宅的主流市場的。
經過去年地產概念翻天覆地的炒作之後,務實的昆明人開始明白,聽起來再花哨、再時尚、再前衛的概念,轉去轉來還是要看戶型,對於買房者而言,戶型是決定購買的重要因素之一,因為只有戶型纔是看得見、摸得著的東西。於是纔會在昆明流行起一句話:『想不想買看環境,掏不掏錢看戶型。』 有業內人士據此預測,昆明住宅已開始進入戶型時代。
精明的開發商當然也沒有忽視昆明老百姓的這些心理上的變化,也開始反省,並作出了相應的戰略調整。最明顯能夠感覺到的就是,去年那些看不見、摸不著的地產概念開始減少了,開始漸漸遠去了。更多的房產開發商以創新的思路,在戶型設計上進行多方面有益的探索,向更加科學、合理和可持續發展的方向努力。
萬科四季花城最初靠『住宅郊居化』的概念一炮打響,但王石說他們已經『洗腳上岸』,淡出概念,看得出來,昆明的很多企業也是『英雄所見略同』。(米祖明)
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